En este momento estás viendo 1031 Reglas de intercambio: lo que necesita saber

En bienes raíces, el intercambio 1031 por otra propiedad es un intercambio de una propiedad de inversión que permite diferir los impuestos sobre las ganancias de capital. El término, que recibe su nombre de la Sección 1031 del código del IRS, está vinculado por agentes de bienes raíces, compañías de títulos, inversionistas y mamás del fútbol. Algunas personas incluso argumentan que hacerlo con sus palabras, a saber: «Hagamos ese edificio para otra persona».

La Sección 1031 del IRS tiene muchas partes móviles que los inversionistas de bienes raíces deben comprender antes de intentar usarla. Solo se pueden intercambiar propiedades similares y las reglas del IRS limitan el uso con propiedades vacacionales. También existen implicaciones fiscales y plazos potencialmente problemáticos. Aún así, si está pensando en 1031, o simplemente tiene curiosidad, esto es lo que debe saber sobre las reglas.

Conclusiones clave

  • El intercambio 1031 es un intercambio de propiedad mantenida con fines comerciales o de inversión.
  • Las propiedades que se intercambian deben considerarse de naturaleza similar a los ojos del IRS para el aplazamiento de los impuestos sobre las ganancias de capital.
  • Si se usa correctamente, no hay límite en la cantidad de veces que puede hacer 1031 intercambios.
  • Las reglas pueden aplicarse a una antigua residencia principal en condiciones muy específicas.

¿Qué es la Sección 1031?

En general, se afirma que el intercambio 1031 (también conocido como intercambio similar o Starker) es un intercambio de una propiedad de inversión por otro intercambio. Si bien la mayoría de los swaps están sujetos a impuestos como ventas, si el suyo cumple con los requisitos de 1031, no será responsable de ningún impuesto o impuesto limitado en el momento del intercambio.

De hecho, puede cambiar la forma de su inversión sin (como lo ve el IRS) intercambiar o reconocer la ganancia de capital. Esto permite que la inversión siga creciendo con impuestos diferidos. No hay límite para el número de veces o con qué frecuencia puede 1031. Puede distribuir la ganancia de una inversión inmobiliaria a otra, a otra y a otra. Si bien puede obtener ganancias con cada intercambio, evita impuestos hasta que vende en efectivo muchos años después. Luego, si funciona según lo planeado, solo paga un impuesto, a la tasa de ganancias de capital a largo plazo (actualmente 15% o 20%, dependiendo de los ingresos, y 0% para algunos contribuyentes de bajos ingresos).

La mayoría de los intercambios tienen que ser «similares», una frase enigmática que no significa lo que crees que significa. Puede cambiar un edificio de apartamentos por tierra sin cultivar, o una granja por un centro comercial. Sorprendentemente, las reglas son liberales. Incluso puede cambiar un negocio por otro. Pero hay trampas para los no deseados.

Existe una disposición 1031 para inversiones y propiedades comerciales, aunque las reglas pueden aplicarse a una antigua residencia principal bajo ciertas condiciones. También hay formas en que puede usar el 1031 para intercambiar casas de vacaciones, más sobre eso más adelante, pero esta ruta de escape es mucho más estrecha de lo que solía ser.

Para calificar para el intercambio 1031, ambas propiedades deben estar ubicadas en los EE. UU.

Reglas especiales para la depreciación de la propiedad

Se aplican reglas especiales al intercambiar una propiedad depreciada. Puede desencadenar una ganancia llamada recuperación de la depreciación que se critica como ingreso ordinario. En general, si cambia un edificio por otro, puede evitar esta recuperación. Pero si cambia un terreno mejorado por un edificio en un terreno no mejorado sin un edificio, la depreciación que reclamó anteriormente sobre el edificio se recuperará como ingreso normal.

Estas dificultades son la razón por la que necesita ayuda profesional al realizar el 1031.

Cambios a las Reglas 1031

Antes de la aprobación de la nueva Ley de Impuestos y Empleos (TCJA) en diciembre de 2017, varios intercambios de propiedad personal, como franquicias, licencias de aeronaves y equipos, calificaron para el intercambio 1031. Ahora solo bienes inmuebles (o bienes inmuebles) reales) como se define en la Sección 1031 calificado.

Vale la pena señalar que la asignación total de gastos de TCJA para ciertos bienes muebles tangibles puede ayudar a compensar este cambio en la ley tributaria.

La TCJA incluye una regla de transferencia que permitió el intercambio de 1031 por propiedad personal calificada en 2018 si la propiedad original se vendió o la propiedad de reemplazo se adquirió antes del 31 de diciembre de 2017. La regla de transferencia es específica para el contribuyente y no permitió un intercambio inverso 1031 cuando se compró la nueva propiedad antes de que se vendiera la antigua.

Las bolsas de valores corporativas o los intereses de las sociedades nunca han calificado, y todavía lo hacen, pero los intereses de inquilinos comunes (TIC) en bienes raíces permanecen.

Cambios retrasados ​​y reglas de tiempo

Clásicamente, un intercambio es un simple intercambio de una propiedad por otra entre dos propiedades. Pero es poco probable que encuentre a alguien con la propiedad exacta que desea que quiera la propiedad precisa que usted tiene. Por esa razón, la mayoría de los intercambios se retrasan, intercambios tripartitos o Starker (llamado así por el primer caso de impuestos que los permitió).

En un intercambio retrasado, necesita un intermediario calificado (un intermediario) que se quede con el dinero después de que haya «vendido» su propiedad y lo haya utilizado para «comprar» la propiedad de reemplazo. Este intercambio tripartito se trata como un intercambio.

Hay dos reglas de tiempo principales que debe seguir en un intercambio retrasado:

Regla de los 45 días

El primero se refiere a la designación de propiedad de reemplazo. Cuando se vende su propiedad, el intermediario recibe el dinero. No puede obtener el dinero en efectivo o arruinará el tratamiento 1031. Además, dentro de los 45 días posteriores a la venta de su propiedad, debe nominar la propiedad de reemplazo por escrito al intermediario, especificando la propiedad que desea obtener. El IRS dice que puede nominar tres propiedades siempre que finalmente cierre una de ellas. Incluso puede nominar a más de tres si pasan ciertas pruebas de valoración.

Regla de los 180 días

La segunda regla de sincronización en el intercambio diferido se aplica a los cierres. Debe cerrar la nueva propiedad dentro de los 180 días posteriores a la venta de la antigua.

Ambos períodos de tiempo se ejecutan al mismo tiempo, lo que significa que comienza a contar cuando se cierra la venta de su propiedad. Si nombra una propiedad de reemplazo solo 45 días después, por ejemplo, solo le quedan 135 días para cerrar.

Implicaciones fiscales: efectivo y deuda

Es posible que le quede dinero en efectivo después de que el intermediario adquiera la propiedad de reemplazo. Si es así, el mediador le pagará al final de los 180 días. Este efectivo, conocido como «empresas emergentes», se grava como ingresos de la venta parcial de la venta de su propiedad, generalmente como una ganancia de capital.

Una de las principales formas en que las personas se meten en problemas con estas transacciones es considerar el incumplimiento del préstamo. Debe considerar los préstamos hipotecarios u otras deudas sobre la propiedad que jubila, y cualquier deuda sobre la propiedad de reemplazo. Si no recupera el dinero, pero su responsabilidad disminuye, eso también se tratará como un ingreso para usted, al igual que el efectivo.

Suponga que tiene una hipoteca de $ 1 millón sobre la propiedad anterior, pero solo tiene $ 900,000 en su hipoteca sobre la nueva propiedad que recibe a cambio. Tiene una ganancia de $ 100,000 que también se clasifica como «puesta en marcha» y estará sujeta a impuestos.

1031 para casas de vacaciones

Es posible que haya escuchado historias de contribuyentes que utilizaron la disposición 1031 para intercambiar una casa de vacaciones por otra, tal vez incluso en una casa donde querían jubilarse y la Sección 1031 retrasó el reconocimiento de ganancias. Más tarde, se mudaron a la nueva propiedad, la convirtieron en su residencia principal y finalmente decidieron usar la exclusión de ganancia de capital de $ 500,000. La exclusión le permite vender su residencia principal y, junto con su cónyuge, recibir $ 500,000 en ganancias de capital, siempre que haya vivido allí durante dos de los últimos cinco años.

En 2004, el Congreso cerró esa laguna. Sí, los contribuyentes pueden convertir casas de vacaciones en propiedades de alquiler y realizar 1031 intercambios. Ejemplo: Dejas de usar tu casa en la playa, la alquilas por seis meses o un año y luego la cambias por otra propiedad. Si encuentra un inquilino y se comporta como un negocio, probablemente haya convertido la casa en una propiedad de inversión, lo que haría bien su intercambio 1031.

Sin embargo, a menos que solo lo ofrezca en alquiler pero en realidad no tenga inquilinos, probablemente no esté permitido. Los hechos serán cruciales, junto con el momento oportuno. Cuanto más tiempo dure después de convertir el uso de la propiedad en alquiler, mejor. Si bien no existe un estándar absoluto, menos de seis meses probablemente no sea suficiente para un uso de alquiler de buena fe. Un año sería mejor.

Pasar al sistema de intercambio 1031

Si desea usar la propiedad que cambió como una nueva segunda casa o incluso su casa principal, no puede mudarse de inmediato. En 2008, el IRS estableció una regla de puerto seguro, según la cual declaró que no impugnaría la calificación de una vivienda de reemplazo como una propiedad de inversión para los propósitos de la Sección 1031. Cumplir con ese puerto seguro, en cada uno de los dos 12 -períodos de meses inmediatamente posteriores al intercambio.

  • Debe alquilar la unidad residencial a otra persona con un alquiler fijo durante 14 días o más.
  • Su uso personal de la unidad residencial no puede exceder los 14 días o el 10% de la cantidad de días durante el período de 12 meses durante el cual la unidad residencial se alquila a un precio justo.

Además, después de haber intercambiado unas vacaciones o una propiedad de inversión por otra, no puede convertir inmediatamente la nueva propiedad en su casa principal y aprovechar la exclusión de $ 500,000.

Antes de que se cambiara la ley en 2004, un inversionista podía transferir una propiedad de alquiler a cambio 1031 a otra propiedad de alquiler, dejar la nueva propiedad de alquiler por un período de tiempo, mudarse a la propiedad por algunos años y luego venderla, aprovechando excluyendo una ganancia por la venta de una residencia principal. Ahora, si adquiere una propiedad a cambio 1031 y luego intenta vender esa propiedad como su residencia principal, la exclusión no se aplicará durante el período de cinco años a partir de la fecha en que se adquirió la propiedad en el intercambio similar. Por ejemplo, tendrá que esperar mucho más para utilizar la desgravación fiscal de las ganancias de capital de la residencia principal.

La línea de fondo

Los inversores inmobiliarios insignificantes pueden utilizar el 1031 como una estrategia de aplazamiento de impuestos para generar riqueza. No solo las complejas partes móviles requieren comprender las reglas, sino también contar con la ayuda de un profesional, incluso para inversores estacionales.