En este momento estás viendo 15 consejos para comprar su primera propiedad de alquiler

¿Está pensando en comprar una propiedad de inversión? Los bienes raíces han creado a muchas de las personas más ricas del mundo, por lo que hay muchas razones para pensar que es una inversión que vale la pena. Sin embargo, los expertos coinciden en que es mejor, junto con cualquier inversión, estar bien capacitado antes de sumergirse con cientos de miles de dólares. Estas son las cosas que debe considerar e investigar.

Conclusiones clave

  • Comprar una propiedad de inversión puede ser peligroso para obtener ingresos por alquiler.
  • Los compradores generalmente necesitan obtener un pago mínimo de al menos el 20%.
  • Ser propietario requiere una amplia gama de habilidades, que pueden ser tan variadas como comprender la ley básica de los inquilinos para poder arreglar un grifo de escape.
  • Los expertos recomiendan tener un colchón financiero, en caso de que no alquile la propiedad, o si los ingresos por alquiler no cubren la hipoteca.

1. ¿Está hecho para ser su arrendador?

¿Conoce su camino alrededor de una caja de herramientas? ¿Cómo repara paneles de yeso o inodoros con descarga? Claro, puede llamar a alguien para que lo haga usted mismo o puede contratar a un administrador de propiedades, pero eso afectará sus ganancias. Los propietarios que poseen una casa o dos a menudo hacen sus propias reparaciones para ahorrar dinero.

Por supuesto, eso cambia a medida que agrega más propiedades a su cartera. Lawrence Pereira, presidente de King Harbor Wealth Management en Redondo Beach, California, vive en la costa oeste pero posee propiedades en la costa este. Como alguien que dice que no le conviene en absoluto, trabaja en ello. ¿Cómo? “Reuní un equipo sólido de limpiadores, personal de mantenimiento y contratistas”, dice Pereira.

Esto no es recomendable para nuevos inversores, pero a medida que obtiene la inversión en bienes raíces, no tiene que permanecer local.

Si usted no es del tipo conveniente y no tiene suficiente dinero en efectivo, puede que no sea adecuado que sea su arrendador.

2. Pago de la deuda personal

Los inversores inteligentes pueden estar endeudados como parte de su estrategia de inversión de cartera, pero la persona promedio debe evitarlo. Si tiene préstamos estudiantiles, facturas médicas impagas o hijos que asistirán a la universidad temprano, entonces comprar una propiedad de alquiler puede no ser lo correcto.

Pereira está de acuerdo en que la precaución es crucial y dice: «No tiene que pagar deudas si el rendimiento de sus bienes raíces excede el costo de la deuda. Ese es el cálculo que debe hacer». Pereira sugiere que tenga un cojín plateado. «No se ponga en una posición en la que no tenga el dinero para hacer los pagos de su deuda. Siempre tenga un margen de seguridad».

3. Obtenga un pago mínimo

Las propiedades de inversión generalmente requieren un pago mínimo mayor que las ocupadas por el propietario; tienen requisitos de aprobación más estrictos. El 3% que deposite para la casa en la que vive actualmente no funcionará para su propiedad de inversión. Necesitará un pago mínimo de al menos el 20%, ya que el seguro hipotecario no está disponible en propiedades de alquiler. Es posible que pueda obtener el pago mínimo mediante financiamiento bancario, como un préstamo personal.

4. Encuentra la ubicación correcta

Lo último que desea es quedarse atascado con una propiedad de alquiler en un área en declive en lugar de estar estancado o acumular vapor. Una ciudad o localidad es una oportunidad de inversión potencial donde la población está creciendo y se está llevando a cabo un plan de regeneración.

Al elegir una propiedad de alquiler lucrativa, busque un sitio con bajos impuestos a la propiedad, un distrito escolar decente y muchas comodidades como parques, centros comerciales, restaurantes y cines. Además, un vecindario con bajas tasas de criminalidad, acceso al transporte público y un mercado laboral en crecimiento puede generar un mayor número de posibles inquilinos.

5. ¿Debería comprar o financiar?

¿Es mejor comprar al contado o financiar su propiedad de inversión? Eso depende de sus objetivos de inversión. Pagar en efectivo puede ayudar a generar un flujo de caja mensual positivo. Construya una propiedad de alquiler que cueste $ 100,000 para comprar. Con los ingresos por alquiler, los impuestos, la depreciación y el impuesto sobre la renta, el comprador en efectivo podría ver $ 9,500 en ganancias anuales, o un rendimiento anual del 9.5% sobre la inversión de $ 100,000.

Por otro lado, el financiamiento puede brindarle una mayor rentabilidad. Para un inversionista que deposita un 20% en una vivienda y aumenta un 4% en la hipoteca, después de deducir los costos operativos y los intereses adicionales, las ganancias ascienden a aproximadamente $ 5,580 por año. El flujo de caja es menor para el inversor, pero el rendimiento anual de la inversión de $ 20 000 es un 27,9% mucho más alto que el 9,5% obtenido por el comprador en efectivo.

6. Tenga cuidado con las altas tasas de interés

Pedir dinero prestado puede ser relativamente barato en 2020, pero la tasa de interés de una propiedad de inversión es generalmente más alta que una tasa de interés hipotecaria tradicional. Si decide financiar su compra, necesita un pago hipotecario bajo que no consuma demasiado sus ganancias mensuales.

La discriminación contra los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que lo han discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay pasos que puede tomar. Uno de esos pasos es presentar un informe al Oficina de Protección Financiera del Consumidor o con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD).

7. Calcule sus márgenes

Las empresas de Wall Street que compran propiedades en el lugar apuntan a un rendimiento del 5% al ​​7% porque tienen que pagar al personal, entre otros costos. Las personas deben establecer un objetivo de retorno del 10%. Estime los costos de mantenimiento al 1% del valor de la propiedad cada año. Otros costos incluyen seguro para propietarios de viviendas, posibles tarifas de asociaciones de propietarios, impuestos a la propiedad, costos mensuales como control de plagas y jardinería, así como costos de mantenimiento regular en reparaciones.

8. Inversión en seguros para propietarios

Proteja su nueva inversión: además del seguro para propietarios de viviendas, considere comprar un seguro para propietarios. Este tipo de seguro generalmente cubre daños a la propiedad, pérdida de ingresos por alquiler y protección de responsabilidad. – donde un inquilino o visitante sufre una lesión como resultado de problemas de mantenimiento de la propiedad.

Para reducir sus costos, averigüe si un proveedor de seguros le permitirá combinar el seguro de propietario con una póliza de seguro de propietario de vivienda.

9. Considere los costos inesperados

Los costos de mantenimiento y conservación no son lo único que afectará sus ingresos por alquiler. Siempre existe la posibilidad de una emergencia superior: daños en el techo por un huracán, por ejemplo, o tuberías reventadas que destruyen el piso de una cocina. Planifique reservar entre el 20% y el 30% de sus ingresos por alquiler para este tipo de gastos, de modo que tenga un fondo para pagar las reparaciones oportunas.

10. Evite el fijador superior

Es un placer buscar la casa que puede encontrar una ganga y convertirla en una propiedad de alquiler. Sin embargo, si esta es su primera propiedad, probablemente sea una mala idea. A menos que tenga un contratista que haga un trabajo de calidad a bajo precio, o que sea experto en mejoras en el hogar a gran escala, probablemente pagaría demasiado por su renovación. En su lugar, busque una casa que esté por debajo del precio de mercado y solo necesite reparaciones menores.

11. Cálculo de gastos operativos

Los costos operativos de su nueva propiedad estarán entre el 35% y el 80% de los ingresos operativos brutos. Si alquila $ 1,500 y sus gastos son de $ 600 por mes, está al 40% para gastos operativos. Para un cálculo aún más fácil, use la regla del 50%. Si el alquiler que cobra por mes es de $ 2,000, espere pagar $ 1,000 en gastos completos.

12. Establezca su devolución

Por cada dólar que invierte, ¿cuál es el rendimiento de ese dólar? Las acciones pueden ofrecer un 7,5% de efectivo sobre rendimiento y los bonos pueden pagar un 4,5%. Un rendimiento del 6% en su primer año como propietario se considera saludable, especialmente porque ese número debería aumentar con el tiempo.

13. Compre una casa de bajo costo

Cuanto más cara sea la casa, mayores serán sus costos continuos. Algunos expertos recomiendan comenzar con una casa de $ 150,000 en un vecindario próximo. Además, los expertos nunca aconsejan no comprar la casa más bonita en venta en la cuadra, lo mismo ocurre con la peor casa en la cuadra.

14. Conozca sus obligaciones legales

Los propietarios de alquileres deben estar familiarizados con las leyes de propietarios e inquilinos en su estado y área. Es importante comprender, por ejemplo, los derechos y obligaciones de sus inquilinos con respecto a los depósitos de seguridad, los requisitos de arrendamiento, las reglas de desalojo, la vivienda justa y muchos más para evitar problemas legales.

15. Sopese los riesgos frente a las recompensas

En todas las decisiones financieras, debe determinar si el pago vale los riesgos potenciales. ¿Sigue teniendo sentido para usted invertir en bienes raíces?

Premios

  • Debido a que sus ingresos son pasivos, a pesar de la inversión inicial y los costos de mantenimiento, puede ganar dinero y dedicar la mayor parte de su tiempo y energía a su trabajo habitual.

  • Si los valores inmobiliarios aumentan, también aumentará el valor de su inversión.

  • Puede poner bienes raíces en una IRA autoguiada (SDIRA).

  • Los ingresos por alquiler no se incluyen como parte de su ingreso tributable del Seguro Social.

  • El interés que paga por un préstamo de propiedad de inversión es deducible de impuestos.

  • Sin otra crisis, los valores inmobiliarios tienden a ser más estables que el mercado de valores.

  • A diferencia de invertir en acciones u otros productos financieros que no puede ver ni tocar, los bienes raíces son un activo físico tangible.

Riesgos

  • Si bien los ingresos por alquiler son pasivos, los inquilinos pueden ser difíciles de manejar si no utiliza una empresa de administración de propiedades.

  • Si su ingreso bruto ajustado (AGI) es más de $ 200,000 (individual) o $ 250,000 (presentado en conjunto), entonces puede estar sujeto a un impuesto adicional del 3.8% sobre los ingresos netos por inversiones, incluidos los ingresos por alquiler.

  • Es posible que los ingresos por alquiler no cubran el pago total de la hipoteca.

  • A diferencia de las acciones, no puede vender bienes raíces de inmediato si los mercados se agudizan o si necesita dinero.

  • Los costos de entrada y salida pueden ser elevados.

  • Si no tiene inquilino, igualmente debe pagar todos los costos.

Palabra final

Sea realista en sus expectativas. Al igual que con cualquier inversión, alquilar una propiedad no implicará de inmediato una gran lista de verificación mensual, y elegir la propiedad incorrecta puede ser un error catastrófico.

Para su primera propiedad de alquiler, considere trabajar con un socio experimentado. O bien, alquile su propia casa por un tiempo para probar su comodidad de ser propietario.