Los bienes raíces representan una parte significativa de la riqueza de la mayoría de las personas, y esto es especialmente cierto para muchos propietarios de viviendas en los Estados Unidos. Según la Encuesta de Finanzas al Consumidor de la Reserva Federal, el 64,9% de los hogares estadounidenses tenían su propia residencia principal en 2019. Debido al tamaño y la escala del mercado inmobiliario, es un sector atractivo y rentable para muchos inversores. Este artículo analizará algunos de los factores clave que afectan el mercado inmobiliario y la variedad de inversiones disponibles.
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4 impulsores clave del mercado inmobiliario
Conclusiones clave
- Hay una serie de factores que afectan los precios, la disponibilidad y el potencial de inversión de los inmuebles.
- Los datos demográficos brindan información sobre la edad, los ingresos y las preferencias regionales de los compradores reales o potenciales, qué porcentaje de compradores están jubilados y qué porcentaje podría comprar unas vacaciones o una segunda casa.
- Las tasas de interés afectan el precio y la demanda de bienes raíces: las tasas más bajas atraen a más compradores, lo que refleja el menor costo de obtener una hipoteca, pero expande la demanda de bienes raíces, lo que puede aumentar los precios.
- Los precios inmobiliarios suelen seguir los ciclos de la economía, pero los inversores pueden mitigar este riesgo comprando REIT u otras participaciones diversificadas que no estén vinculadas a los ciclos económicos o que puedan resistir una recesión.
- Las políticas y la legislación gubernamentales, incluidos los incentivos fiscales, las deducciones y los subsidios, pueden impulsar u obstaculizar la demanda de bienes raíces.
Demografía
Los datos demográficos son los datos que describen la composición de la población, como la edad, la raza, el género, los ingresos, los patrones de migración y el crecimiento de la población. Estas estadísticas a menudo se pasan por alto, pero son un factor importante que influye en el precio de los bienes raíces y los tipos de propiedades en demanda. Los cambios importantes en la demografía de una nación pueden tener un impacto importante en las tendencias inmobiliarias durante varios años.
Por ejemplo, el auge de los niños nacidos entre 1945 y 1964 es un ejemplo de una tendencia demográfica con el potencial de influir significativamente en el mercado inmobiliario. La transición de estos baby boomers a la jubilación es una de las tendencias generacionales más interesantes del siglo pasado, y el cese de estos baby boomers, que comenzó en 2010, seguramente se notará en el mercado en los próximos años.
Hay muchas formas en las que este tipo de cambio demográfico puede afectar el mercado inmobiliario, pero para un inversor, se pueden plantear una serie de preguntas clave: i) ¿Qué impacto tendría esto en la demanda de segundas viviendas en áreas populares de vacaciones como más personas comienzan a jubilarse? O ii) ¿Cómo afectaría esto a la demanda de viviendas más grandes si los ingresos son más bajos y todos los niños se han mudado? Estas y otras preguntas pueden ayudar a los inversores a reducir el tipo y la ubicación de las inversiones inmobiliarias potencialmente deseables mucho antes de que comenzara la tendencia.
Tasas de interés
Las tasas de interés también tienen un impacto significativo en los mercados inmobiliarios. Si está pensando en comprar una casa con una hipoteca, es beneficioso investigar las tasas de interés con una calculadora de hipotecas. Los cambios en las tasas de interés pueden tener un impacto significativo en la capacidad de una persona para comprar una propiedad residencial. Esto se debe a que cuanto más bajas son las tasas de interés, menor es el costo de obtener una hipoteca para comprar una casa, lo que crea una mayor demanda de bienes raíces, lo que hace que los precios vuelvan a subir.
Es importante tener en cuenta que a medida que aumentan las tasas de interés, aumenta el costo de obtener una hipoteca, lo que reduce la demanda y los precios inmobiliarios. Sin embargo, cuando observa el impacto de las tasas de interés en la inversión de capital como un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT), en lugar de un inmueble residencial, la relación se puede considerar como una relación de bonos con las tasas de interés. Cuando las tasas de interés bajan, el valor de un bono aumenta porque su tasa de cupón se vuelve más deseable, y cuando las tasas de interés aumentan, el valor de los bonos disminuye. De manera similar, a medida que disminuye la tasa de interés del mercado, el alto rendimiento de los REIT se vuelve más atractivo y su valor aumenta. Cuando las tasas de interés aumentan, el rendimiento de un REIT se vuelve menos atractivo y reduce su valor.
La economía
Otro factor clave que afecta el valor de los bienes raíces es la salud general de la economía. Por lo general, esto se mide mediante indicadores económicos como el PIB, los datos de empleo, la actividad manufacturera, los precios de las materias primas, etc. En general, cuando la economía es viscosa, también lo es el sector inmobiliario.
Sin embargo, el ciclo de la economía puede tener diferentes efectos en diferentes tipos de bienes raíces. Por ejemplo, si un REIT tiene un porcentaje mayor de sus inversiones en hoteles, una recesión económica suele ser mayor que un REIT que ha invertido en edificios de oficinas. Los hoteles son un tipo de propiedad altamente sensible a la actividad económica debido al tipo de estructura de arrendamiento inherente al negocio. El alquiler de una habitación de hotel se puede considerar como un tipo de arrendamiento a corto plazo que los clientes del hotel pueden evitar fácilmente si la economía va mal. Por otro lado, los inquilinos de oficinas tienden a tener contratos de arrendamiento a largo plazo que no se pueden cambiar en medio de la recesión económica. Entonces, si bien debe conocer la parte del ciclo en la que se encuentra la economía, también debe ser consciente de la sensibilidad de la propiedad inmobiliaria al ciclo económico.
Políticas gubernamentales / subsidios
La legislación también es otro factor que puede tener un impacto significativo en la demanda y los precios inmobiliarios. Los créditos fiscales, las deducciones y los subsidios son algunas de las formas en que el gobierno puede impulsar temporalmente la demanda de bienes raíces mientras estén vigentes. Conocer los incentivos gubernamentales actuales puede ayudarlo a determinar cambios en la oferta y la demanda e identificar tendencias potencialmente falsas.
Por ejemplo, en 2009, el gobierno de EE. UU. Introdujo un crédito fiscal para compradores de vivienda por primera vez para propietarios de viviendas en un esfuerzo por iniciar la venta de viviendas en una economía viscosa (solo aquellos que compraron viviendas entre 2008-2010 eran elegibles). Según la Oficina de Responsabilidad del Gobierno, 2,3 millones de personas se beneficiaron del incentivo fiscal. Este fue un gran aumento, aunque temporal, y sin saber que el aumento se debió al incentivo fiscal, es posible que haya concluido que la demanda de vivienda estaba creciendo en base a factores.
Para los inversores medianos, comprar bienes raíces indirectamente, a través de REIT, fondos inmobiliarios cotizados en bolsa (ETF) u otros fondos administrados, es menos riesgoso y más rentable que comprar bienes raíces directamente.
¿Cuál es la mejor inversión?
Debido al tamaño y la escala del mercado inmobiliario, es un mercado atractivo y lucrativo para muchos inversores. Los inversores pueden invertir directamente en bienes inmuebles físicos o elegir invertir indirectamente a través de fondos administrados. La inversión directa en bienes raíces implica la compra de la propiedad residencial o comercial para su uso como propiedad generadora de ingresos o para reventa futura. Las formas indirectas de invertir en el mercado inmobiliario incluyen la inversión en fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), fondos negociados en bolsas de bienes raíces (ETF), fondos inmobiliarios combinados (CREF) y fondos de infraestructura. Debido a la mayor liquidez disponible en el mercado, los menores costos de transacción y los menores requisitos de capital, los inversores promedio prefieren invertir indirectamente en bienes raíces.
La línea de fondo
Este artículo presentó algunos de los factores de alto nivel que juegan un papel importante en el movimiento del mercado inmobiliario, pero también hay partes más complejas que entran en juego. Y si bien algunos de los factores anteriores sugieren que existe una relación clara entre el factor y el mercado, en realidad, los resultados pueden ser muy diferentes. Sin embargo, comprender los factores clave que impulsan el mercado inmobiliario es esencial para una evaluación integral de la inversión potencial.
