En este momento estás viendo 5 errores que una casa puede cometer al voltear

¡Parece tan fácil! Compre una casa, haga algunos arreglos cosméticos, vuelva a ponerla en el mercado y obtenga una gran ganancia. En un momento dado, un inversor bien vestido está bien vestido en media docena de programas de televisión que hacen que el proceso parezca rápido, divertido y rentable.

Y muchas casas cuales volteando. Las viviendas convertidas representaron el 6,2% de todas las ventas de viviendas en EE. UU. En 2019, un máximo de ocho años, según los datos de ATTOM Data Solutions publicados en su Informe Flipping Home de EE. UU.

Sin embargo, un llamamiento a la moderación y letreros de «vendido» no se aplica al camino hacia la riqueza inmobiliaria. Demasiados magnates de bienes raíces olvidan lo básico y finalmente fracasan. Entonces, ¿cuáles son los cinco errores más grandes que cometer? ¿Y cómo los evitas?

Conclusiones clave

  • Las casas correderas es un negocio como cualquier otro: requiere conocimiento, planificación y seguridad.
  • Los errores comunes que cometen los nuevos inversores inmobiliarios son estimar el tiempo o el dinero que requerirá el proyecto.
  • Otro error que cometen las moscas domésticas es sobreestimar sus habilidades y conocimientos.
  • La paciencia y el buen juicio son especialmente importantes en un negocio basado en el tiempo como la inversión inmobiliaria.

Cómo funciona Home Flipping

Flipping (también conocido como gran inversión inmobiliaria) es un tipo de estrategia de inversión inmobiliaria en la que un inversor compra una propiedad no para usarla, sino para venderla con fines de lucro.

Esta ganancia generalmente se deriva de una apreciación del precio que surge de un mercado inmobiliario caliente en el que los precios están aumentando rápidamente o de mejoras de capital realizadas a la propiedad, o ambos. Por ejemplo, un inversionista podría comprar un reparador de crema en un vecindario “cálido”, hacer renovaciones significativas y luego ofrecerlo a un precio que refleje su nueva apariencia y comodidades.

Los inversores centran su inversión inmobiliaria en la posterior compra y reventa de una propiedad o un grupo de propiedades. Muchos inversores intentan generar un flujo constante de ingresos participando en frecuentes fracasos.

Entonces, ¿cómo se puede voltear un edificio o una casa? En términos simples, desea una compra baja y una venta alta (como la mayoría de las otras inversiones). Pero en lugar de adoptar una estrategia de compra y retención, realiza la transacción lo más rápido posible para limitar la cantidad de tiempo que su capital está en riesgo. En general, la atención debe centrarse en la velocidad en lugar de en el beneficio máximo. Eso es porque cada día que pasa le cuesta más dinero (hipoteca, servicios públicos, impuestos a la propiedad, seguros y otros costos de propiedad de la vivienda). Ese es el plan general, aunque viene con algunas dificultades.

Donde empezar

El primer y mejor consejo es limitar su riesgo financiero y maximizar su potencial de rendimiento. Simplemente no pague de más por una casa (sabiendo lo que vale) y también asegúrese de saber cuánto costarán las reparaciones o mejoras necesarias antes de comprarla. Con esa información, puede hacer un precio de compra ideal.

La regla del 70% establece que un inversor no debe pagar más del 70% del valor posterior a la reparación (ARV) de una propiedad menos las reparaciones necesarias. La casa vale la pena después de haberla reparado por completo.

Aquí hay un ejemplo: Si el ARV de una casa es de $ 150,000 y necesita $ 25,000 en reparaciones, entonces la regla del 70% significa que un inversionista no debe pagar más de $ 80,000 por la casa: $ 150,000 x 0.70 = $ 105,000 – $ 25,000 = $ 80.000.

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Las 5 manijas que deben dar la vuelta a las casas

Como cualquier otra pequeña empresa, se necesitará tiempo y dinero, planificación y paciencia, habilidad y esfuerzo para hacer el esfuerzo. Es probable que sea más difícil y más caro de lo que jamás imaginó. Tómelo a la ligera bajo su propio riesgo: si solo quiere enriquecerse rápidamente escalando una casa, podría terminar en una casa pobre. Aquí hay cinco errores que debe evitar si está pensando en escalar una casa.

Incluso si obtiene todos los detalles correctamente, todas las suposiciones que hizo al principio pueden terminar siendo inválidas debido a las condiciones cambiantes del mercado.

1. No hay suficiente dinero

Duplicar el sector inmobiliario es caro. El primer costo es el costo de adquirir una propiedad. Si bien muchos reclamos de financiamiento son bajos o sin pago inicial, es más fácil decirlo que hacerlo para obtener estas ofertas de un vendedor legítimo. Además, si estás financiando la adquisición, estás pagando intereses.

Si bien el interés sobre el dinero prestado es deducible de impuestos incluso después de la aprobación de la Ley de Impuestos y Empleos, no es una deducción del 100%.Cada dólar gastado en intereses se suma a lo que tiene que ganar con la venta para cubrir los gastos.

Y si utiliza una línea de crédito hipotecario o con garantía hipotecaria (HELOC) para financiar la compra de su casa plegable, solo se deducen los intereses. Las partes principales, los impuestos y el seguro no forman parte de su pago.

Haga una investigación exhaustiva sobre sus opciones de financiamiento para averiguar qué tipo de hipoteca se adapta mejor a sus necesidades y encuentre un prestamista que ofrezca tasas de interés bajas. Una manera fácil de investigar los costos de financiamiento es usar una calculadora de hipotecas, que le permite comparar las tasas de interés ofrecidas por diferentes prestamistas. Por supuesto, pagar en efectivo por la propiedad elimina el costo de los intereses, pero incluso entonces existen costos de tenencia de la propiedad y costos de oportunidad para inmovilizar su efectivo.

Es más difícil obtener ganancias de lo que solía ser. De hecho, los márgenes de beneficio en 2019 cayeron al retorno bruto de la inversión (ROI) promedio más bajo desde 2011, según ATTOM Data. Eso no significa que no se pueda ganar dinero (el ROI fue del 40,6%), pero sí significa que se necesita atención. La ganancia bruta promedio en un flip en 2019 fue de $ 62,900, pero tenga en cuenta que es bruta.

También se deben tener en cuenta los costos de renovación. Si tiene la intención de reparar la casa y venderla para obtener una ganancia, el precio de venta debe exceder el costo combinado de la adquisición, el costo de mantener la propiedad y el costo de las renovaciones.

Una cocina de $ 25,000, un baño de $ 10,000, $ 5,000 en impuestos inmobiliarios, servicios públicos y otros costos de transporte reducen ese número en aproximadamente dos tercios. Un problema neto inesperado con la propiedad y la ganancia bruta puede ser una pérdida neta.

Incluso si logra superar los obstáculos financieros de escalar una casa, no se olvide de los impuestos sobre las ganancias de capital, que reducirán sus ganancias.

2. No hay suficiente tiempo

Es una empresa que requiere mucho tiempo para renovar y renovar casas. Llevará meses encontrar y comprar la propiedad adecuada. Una vez que sea dueño de la casa, necesitará invertir tiempo para arreglarla. Si tiene un trabajo diurno, el tiempo dedicado a la demolición y la construcción puede ser una tarde y un fin de semana perdidos. Si le paga a otra persona para que haga el trabajo, dedicará incluso más tiempo del que esperaría a supervisar la actividad y los costos de pagar a otros para obtener ganancias disminuirán.

Una vez que se complete el trabajo, deberá programar inspecciones para asegurarse de que la propiedad cumpla con los códigos de construcción aplicables antes de que pueda venderla. De lo contrario, tendrá que gastar más tiempo y dinero para renunciar a él de manera justa.

Entonces es una inversión de tiempo vender la propiedad. Si se lo muestra usted mismo a los compradores potenciales, puede pasar mucho tiempo viajando desde y hacia la propiedad y en reuniones. Si utiliza un agente de bienes raíces, se le adeudará una comisión.

¿Vale la pena? Para muchas personas, puede tener más sentido ceñirse a un trabajo diario, donde pueden ganar el mismo tipo de dinero en unas pocas semanas o meses a través de una nómina constante, sin riesgo y con un compromiso de tiempo constante.

3. No hay muchas habilidades

Constructores profesionales y profesionales calificados, como carpinteros y plomeros, a menudo cambian casas como ingresos junto con sus trabajos habituales. Tienen el conocimiento, las habilidades y la experiencia para encontrar y organizar un hogar. Algunos también tienen trabajos sindicales que proporcionan cheques de desempleo durante todo el invierno mientras trabajan en sus proyectos paralelos.

El dinero real en un cambio de casa proviene de la equidad de sudor. Si eres hábil con un martillo, disfruta colocando alfombras, y puedes colgar paneles de yeso, techar una casa e instalar un fregadero de cocina, tienes las habilidades para voltear una casa.

Por otro lado, si no conoce el destornillador Phillips del destornillador plano, tendrá que pagar a un profesional para que realice las restauraciones y reparaciones. Y eso reducirá las posibilidades de que obtenga un retorno sustancial de su inversión.

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Número de viviendas unifamiliares y condominios volados en 2019, según ATTOM Data Solutions.

4. No hay suficiente información

Para tener éxito, sabe cómo elegir la propiedad adecuada, en el lugar adecuado y al precio adecuado. En las cercanías de una casa de $ 100,000, ¿realmente espera comprar por $ 60,000 y vender por $ 200,000? El mercado es demasiado eficiente para que eso suceda de forma regular.

Incluso si tiene una discusión de por vida (reunir una casa en, digamos, el cierre de una canción), es crucial saber qué restauraciones se deben hacer y cuáles omitir. También debe comprender las leyes de impuestos y zonificación aplicables, y saber cuándo puede reducir sus pérdidas y averiguarlo antes de que su proyecto se convierta en un agujero de efectivo.

Zillow, la firma de listados de bienes raíces, ahora está filtrando casas en mercados selectos. La compañía espera comprar y vender propiedades dentro de los 90 días, y tiene los datos y el conocimiento para ofrecer una competencia feroz a los operadores familiares.

Los prestamistas de primer nivel han comenzado a buscar ganancias en el mercado de préstamos invertido, y la firma de inversión global KKR se ha asociado con otras firmas de inversión privadas en busca de una parte de la acción.

5. No es lo suficientemente paciente

Los profesionales se toman su tiempo y permanecen en la propiedad adecuada. Los novatos corren a comprar la primera casa que ven. Luego contratan al primer contratista para hacer una oferta para abordar el trabajo que no pueden hacer ellos mismos. Los profesionales hacen el trabajo ellos mismos o confían en una red de contratistas confiables predefinidos.

Los recién llegados contratan a un agente inmobiliario para que les ayude a vender la casa. Los profesionales confían en los esfuerzos del «propietario en venta» para minimizar los costos y maximizar las ganancias. Los recién llegados esperan pasar por el proceso, ponerse una capa de pintura y ganar una fortuna. Los profesionales entienden que se necesita algo de tiempo para comprar y vender viviendas y que los márgenes de beneficio a veces son estrechos.

La línea de base

Si está pensando en escalar una casa, asegúrese de comprender lo que se necesita y los riesgos que implica. Los nuevos contrabandistas pueden subestimar el tiempo o el dinero necesarios y sobreestimar sus habilidades y conocimientos. No es tan fácil como obtener una ganancia rápida y agradable al codificar una casa en la televisión.