En este momento estás viendo 5 formas de valorar la propiedad inmobiliaria de alquiler

Hay una serie de preguntas que los inversores se hacen a sí mismos sobre cómo invertir el dinero que tanto les ha costado ganar. ¿A cuánto asciende la inversión? ¿Cuanto cuesta? Pero lo que es más importante, los inversores deberían preocuparse por su valor. Esto es especialmente cierto cuando está considerando comprar una propiedad de inversión.

Los ingresos inmobiliarios relacionados con la inversión se encuentran en un nivel históricamente alto. Los alquileres proporcionan una fuente de ingresos cada vez mayor y son una forma constante de ganar dinero. Pero antes de entrar en el juego del alquiler de bienes raíces, ¿cómo se hacen las evaluaciones?

Siga leyendo para conocer algunas de las formas más populares de valorar una propiedad de alquiler de alta gama.

Conclusiones clave

  • Es igualmente importante determinar el costo y la inversión de una propiedad de inversión y calcular su valor.
  • Los inversores pueden utilizar el enfoque de comparación de ventas, el modelo de precios de activos de capital, el enfoque de ingresos y el enfoque de costos para determinar el valor de la propiedad.
  • No existe una solución única para todos, por lo que puede ser necesario aplicar una combinación de estos factores.

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4 formas de valuar la propiedad de alquiler de bienes raíces

1. El enfoque de comparación de ventas

El enfoque de comparación de ventas (SCA) es uno de los tipos más reconocidos para la valoración de bienes raíces residenciales. Es el método más común utilizado por tasadores y agentes inmobiliarios a la hora de valorar propiedades.

Este enfoque es simplemente una comparación entre vender o alquilar casas similares localmente durante un período de tiempo determinado. La mayoría de los inversores querrán ver el SCA durante un período de tiempo significativo para ver las tendencias que puedan surgir.

El SCA se basa en atributos o características para asignar un valor de precio relativo. Estos valores pueden basarse en ciertas características, como la cantidad de dormitorios y baños, garajes y / o entradas para vehículos, piscinas, terrazas, chimeneas, cualquier cosa que haga que una propiedad sea única y significativa.

El precio por pie cuadrado es una métrica común y fácil de entender Los inversores pueden utilizarlo para averiguar dónde se encuentra su propiedad. debe valorarse. Es decir, si se alquila una casa adosada de 2,000 pies cuadrados por $ 1 / pie cuadrado, los inversores pueden esperar ingresos en ese parque de pelota, siempre que las casas adosadas comparables en el área también lo deseen.

Ejemplo del enfoque de comparación de ventas

Tenga en cuenta que el SCA es bastante genérico, es decir, cada hogar tiene una singularidad que no siempre es cuantificable. Los compradores y vendedores tienen gustos y diferencias únicos. La SCA es una opinión de referencia o racional, no un precursor perfecto o una herramienta de valoración de bienes raíces. También es un método que debe usarse para comparar con casas que son bastante similares.

Por lo tanto, no funciona si va a valorar la propiedad que le interesa, que tiene 2,000 pies cuadrados con garaje, piscina, seis dormitorios y cinco baños completos con otra propiedad que es la mitad del número de dormitorios. piscina y solo 1,200 pies cuadrados.

También es importante que los inversores utilicen un tasador certificado o un agente inmobiliario cuando soliciten un análisis de mercado comparativo. Esto mitiga el riesgo de tasaciones fraudulentas, que se generalizó durante la crisis inmobiliaria de 2007.

2. El modelo de fijación de precios de los activos de capital

El modelo de valoración de activos de capital (CAPM) es una herramienta de valoración más completa. El CAPM introduce los conceptos de riesgo de oportunidad y costo en lo que se refiere a la inversión inmobiliaria.

Este modelo analiza el rendimiento esperado de la inversión (ROI) derivado de los ingresos por alquiler y lo compara con otras inversiones de bajo riesgo, como los bonos del Tesoro estadounidense o formas alternativas de inversión inmobiliaria, como fideicomisos, inversiones inmobiliarias (REIT).

En resumen, si el rendimiento esperado de una inversión garantizada o sin riesgo excede el potencial de retorno de la inversión de los ingresos por alquiler, solo tiene sentido financiero asumir el riesgo de la propiedad de alquiler. En relación al riesgo, el CAPM considera los riesgos subyacentes asociados con el arrendamiento de propiedad.

Factores de riesgo

Por ejemplo, no todas las propiedades de alquiler son iguales. La ubicación y la antigüedad de una propiedad son consideraciones clave. Alquilar una propiedad antigua significa que es probable que los propietarios tengan mayores costos de mantenimiento.

Es probable que alquilar una propiedad en un área de alta criminalidad requiera más precauciones de seguridad que alquilar en una comunidad relativa.

Este modelo recomienda tener en cuenta estos riesgos antes de considerar su inversión o establecer una estructura de precios de alquiler. CAPM le ayuda a determinar el rendimiento que se merece por arriesgar su dinero.

3. El enfoque de ingresos

El enfoque de ingresos se centra en lo que los ingresos esperados aportan a una propiedad de alquiler en relación con la inversión inicial. El enfoque de ingresos se utiliza a menudo para inversiones inmobiliarias comerciales.

El enfoque de ingresos se usa a menudo con inversiones en bienes raíces comerciales porque examina los ingresos por alquiler esperados de una propiedad en relación con el desembolso de efectivo inicial para comprar el inmueble.

El enfoque de ingresos depende de determinar la tasa de capitalización anual de su inversión. Esta tasa es el ingreso anual proyectado del multiplicador de alquiler bruto dividido por el valor actual de la propiedad. Entonces, si un edificio de oficinas cuesta $ 120,000 para comprar y el ingreso mensual esperado por alquiler es $ 1,200, la tasa de capitalización anual esperada es: 14,400 ($ 1,200 x 12 meses) ÷ $ 120,000 = 0.12 o 12%

Este es un modelo muy simplificado sin muchos supuestos. Lo más probable es que haya costos por intereses en una hipoteca. Además, los ingresos futuros por alquiler pueden ser más o menos valiosos dentro de cinco años que en la actualidad.

Muchos inversores conocen el valor actual neto del dinero. Aplicado a los bienes raíces, este concepto también se denomina flujo de caja descontado. Los dólares futuros están sujetos al riesgo de inflación y al riesgo deflacionario, y se presentan en términos de descuento para dar cuenta de esto.

4. Enfoque del multiplicador de la renta bruta

El enfoque del multiplicador de alquiler (GRM) valora las propiedades de alquiler en función de la cantidad de alquiler que un inversor puede cobrar cada año. Es una manera rápida y fácil de medir el valor de invertir en una propiedad. Esto es, por supuesto, antes de considerar cualquier impuesto, seguro, servicios públicos y otros costos asociados con la propiedad, por lo que debe construirse con cautela.

Si bien puede ser similar al enfoque de ingresos, el enfoque del multiplicador de alquileres no utiliza el ingreso operativo neto como su tasa de capitalización, sino el alquiler bruto.

La tasa máxima del multiplicador de alquiler es más de una tasa, y la tasa máxima para el enfoque de ingresos es un valor porcentual. Para comparar manzanas y manzanas, debe mirar los GRM y otros ingresos por alquiler de propiedades que sean similares a los que le interesan.

Ejemplo del método del multiplicador de la renta bruta

Supongamos que una propiedad comercial vendida en el vecindario que está buscando cuesta $ 500,000 y un ingreso anual de $ 90,000. Para calcular su GRM, dividimos el precio de venta por los ingresos anuales por alquiler: $ 500 000 ÷ $ 90 000 = 5,56.

Puede comparar esta cifra con la que está viendo, siempre que conozca sus ingresos anuales por alquiler. Puede averiguar su valor de mercado multiplicando el GRM por su ingreso anual. Si es más alto que el vendido recientemente, es decir, por $ 500,000, puede que no valga la pena, así que considere seguir adelante.

5.El enfoque de costos

El enfoque de costos para la valoración de bienes raíces establece que la propiedad solo vale la pena usarla de manera razonable. Se estima combinando el valor de la tierra y el valor de depreciación de cualquier mejora.

Los evaluadores de esta escuela a menudo consideran el mejor y más alto uso para resumir el enfoque del costo de la propiedad. A menudo se utiliza como base para la valoración de terrenos baldíos.

Por ejemplo, si usted es un desarrollador de apartamentos que busca comprar tres acres de tierra en un área vacía para convertirla en condones, el valor de esa tierra se basará en el mejor uso de esa tierra. Si la tierra está rodeada de campos petroleros y la persona más cercana vive a 20 millas de distancia, el mejor uso y, por lo tanto, el valor más alto de esa propiedad no es convertirla en apartamentos, sino quizás extender los derechos de perforación para obtener más petróleo.

Otro argumento de mejor uso está relacionado con la zonificación de la propiedad. Si la propiedad prospectiva no está dividida en zonas para fines residenciales, su valor se reduce, ya que el desarrollador incurrirá en costos significativos para cambiarle el nombre. Este enfoque se considera más confiable cuando se usa en estructuras más nuevas y es menos confiable para viviendas más antiguas. A menudo es el único enfoque confiable cuando se buscan propiedades de uso especial.

La línea de base

No existe una forma única de determinar el valor de una propiedad de alquiler. La mayoría de los inversores serios analizan los componentes de todos estos métodos de valoración antes de tomar decisiones de inversión sobre propiedades de alquiler. Aprender estos conceptos de valoración inicial debería ser un paso en la dirección correcta para entrar en el juego de la inversión inmobiliaria.

Luego, cuando encuentre una propiedad que pueda brindarle una cantidad favorable de ingresos, busque una tasa de interés favorable para su nueva propiedad utilizando una calculadora de hipotecas. El uso de esta herramienta también le dará cifras más concretas con las que trabajar al evaluar posibles propiedades de alquiler.