5 formas sencillas de invertir en bienes raíces

Comprar y ser propietario de bienes raíces es una estrategia de inversión que puede ser tanto gratificante como rentable. A diferencia de los inversionistas en acciones y bonos, los posibles propietarios de bienes raíces pueden usar el apalancamiento para comprar una propiedad pagando parte del costo total por adelantado y luego pagando el saldo más los intereses a lo largo del tiempo.

Si bien una hipoteca tradicional generalmente requiere un pago por adelantado del 20% al 25%, en algunos casos un pago reducido del 5% es todo lo que se necesita para comprar una propiedad completa. Esta capacidad de control del activo abarca desde el momento en que se firman los papeles, tanto inmobiliarios como de propietarios, quienes a su vez pueden contratar segundas hipotecas sobre sus viviendas para realizar pagos de inmuebles adicionales. Aquí hay cinco formas principales en las que los inversores pueden ganar dinero con los bienes raíces.

1. Propiedades de alquiler

La propiedad de una propiedad de alquiler es una gran oportunidad para las personas con habilidades propias (bricolaje) y de renovación, y paciencia para administrar inquilinos. Sin embargo, esta estrategia requiere un capital sustancial para financiar los costos de mantenimiento iniciales y cubrir los meses vacíos.

Según datos de la Oficina del Censo de EE. UU., Los precios de venta de viviendas nuevas (un indicador aproximado de los valores inmobiliarios) aumentaron de manera constante entre 1940 y 2006, antes de caer durante la crisis financiera. Posteriormente, los precios de venta volvieron a subir, superando incluso los niveles previos a la crisis.Queda por ver cuáles serán los efectos a largo plazo de la pandemia de coronavirus en los valores inmobiliarios.

Fuente: Encuesta de construcción, Oficina del censo de EE. UU.

2. Grupos de inversión inmobiliaria (REIG)

Los grupos de inversión inmobiliaria (REIG, por sus siglas en inglés) son ideales para las personas que buscan poseer bienes raíces sin la molestia de correr con ellos. Invertir en REIG requiere un relleno de capital y acceso a financiación.

Los REIG son similares a los pequeños fondos mutuos que invierten en locales alquilados. En un grupo de inversión en bienes raíces típico, una empresa compra o construye un conjunto de bloques de apartamentos o condominios, luego permite que los inversores los compren a través de la empresa, uniéndose así al grupo.

Un inversionista individual puede tener una o más unidades habitacionales independientes, pero la compañía que opera el grupo de inversión administra todas las unidades, maneja el mantenimiento, anuncia las vacantes y entrevista a los inquilinos. A cambio de realizar estas tareas de gestión, la empresa cobra un porcentaje del alquiler mensual.

Un contrato de arrendamiento estándar de un grupo de inversión en bienes raíces está a nombre del inversionista, y todas las unidades agrupan parte del alquiler para protegerse de vacantes ocasionales. Con ese fin, recibirá algunos ingresos incluso si su unidad está vacía. Siempre que la tasa de vacantes de las unidades agrupadas no sea demasiado alta, debería haber suficiente para cubrir los costos.

3. Flipping House

El cambio de vivienda es para personas con experiencia significativa en valoración, marketing y renovación de bienes raíces. El estrechamiento de la casa requiere capital y la capacidad de hacer reparaciones o supervisarlas según sea necesario.

Este es el proverbial «lado salvaje» de la inversión inmobiliaria. Así como el day trading es diferente de comprar y retener inversionistas, las difamaciones de bienes raíces son diferentes de comprar y alquilar propietarios. Caso en cuestión: las difamaciones inmobiliarias a menudo buscan vender las propiedades infravaloradas a la venta de manera rentable en menos de seis meses.

Los frotis de propiedades puras a menudo no invierten para mejorar las propiedades. Por lo tanto, la inversión ya debe tener el valor intrínseco necesario para obtener ganancias sin realizar ningún cambio, o desmantelarán la propiedad.

Las moscas que no pueden descargar la propiedad rápidamente pueden tener problemas, ya que generalmente no tienen suficiente dinero no comprometido disponible para pagar la hipoteca de una propiedad a largo plazo. Esto puede provocar pérdidas continuas de nieve.

Hay otro tipo de cambio que hace dinero comprando propiedades asequibles y agregando valor al renovarlas. Esta es una inversión a más largo plazo, donde los inversores solo pueden construir una o dos propiedades a la vez.

4. Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)

Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) es mejor para los inversores que buscan exposición de cartera para bienes raíces sin una transacción inmobiliaria tradicional.

Un REIT se crea cuando una corporación (o fideicomiso) utiliza el dinero de los inversores para comprar y operar propiedades de ingresos. Los REIT se compran y venden en las principales bolsas, como cualquier otra acción.

Una corporación debe pagar el 90% de sus ganancias imponibles en forma de dividendos para mantener su estatus REIT. Al hacer esto, los REIT evitan pagar el impuesto sobre la renta de las sociedades, pero una empresa regular pagaría impuestos sobre sus ganancias y luego tendría que decidir si sus ganancias después de impuestos deben distribuirse como dividendos.

Al igual que las acciones regulares que pagan dividendos, los REIT son una fuerte inversión para los inversores del mercado de valores que desean obtener ingresos regulares. En comparación con los tipos anteriores de inversión inmobiliaria, los REIT permiten a los inversores realizar inversiones no residenciales, como centros comerciales o edificios de oficinas, que normalmente no es factible que los inversores individuales compren directamente.

Más importante aún, los REIT son muy líquidos porque se negocian en bolsas. Es decir, no necesitará un agente inmobiliario y una transferencia de título para ayudarlo a financiar su inversión. En la práctica, los REIT son una versión más formal de un grupo de inversión inmobiliaria.

Por último, al analizar los REIT, los inversores deben distinguir entre los REIT de acciones que poseen edificios y los REIT hipotecarios que brindan financiamiento inmobiliario y incursionan en valores respaldados por hipotecas (MBS). Ambos ofrecen exposición a bienes raíces, pero la naturaleza de la divulgación es diferente. Un REIT de acciones es más tradicional, ya que representa la propiedad de bienes raíces, mientras que los REIT hipotecarios se centran en los ingresos de la financiación hipotecaria de bienes raíces.

5. Plataformas inmobiliarias online

Hay plataformas de inversión inmobiliaria para aquellos que quieren ir con otros a invertir en una empresa comercial o residencial más grande. La inversión se realiza a través de plataformas inmobiliarias online, también conocidas como financiación inmobiliaria de crowdfunding. Todavía necesita capital de inversión, aunque es menos de lo que se necesita para comprar una propiedad directamente.

Las plataformas en línea conectan a los inversores que buscan financiar proyectos con desarrolladores inmobiliarios. En algunos casos, puede diversificar sus inversiones sin mucho dinero.

La línea de base

Ya sea que los inversores inmobiliarios utilicen su propiedad para generar ingresos por alquiler o para ahorrar tiempo hasta que llegue la oportunidad de venta perfecta, se puede desarrollar un programa de inversión sólido a través de una porción relativamente pequeña del valor total. Pague la propiedad por adelantado. Y como con cualquier inversión, hay ganancias y potencial dentro de los bienes raíces, ya sea que el mercado en general esté al alza o a la baja.