Si recién está comenzando en la inversión inmobiliaria, no espere convertirse en un experto de la noche a la mañana. Sí, es cierto que puedes ganar dinero comprando y vendiendo propiedades. Sin embargo, se necesita conocimiento, determinación y habilidad. También es útil aprender algunos de los errores clásicos que cometen otros cuando comienzan a invertir en una propiedad para ayudarlo a evitarlos también. A continuación, presentamos ocho de estas dificultades.
Conclusiones clave
- Las personas que son nuevas en la inversión inmobiliaria tienden a cometer algunos errores clásicos.
- Es importante comenzar con una estrategia de compra para que pueda alinear sus compras con sus objetivos a largo plazo.
- Asegúrese de hacer su debida diligencia en el vecindario y la propiedad específica que planea comprar.
- Reúna a un equipo de profesionales, como un agente de bienes raíces, un abogado y un hombre de negocios, para ayudarlo a tener éxito.
- Estime cuidadosamente los costos, como los pagos de la hipoteca, el seguro, la renovación y el mantenimiento, para asegurarse de no hacer una oferta excesiva y poder pagar la propiedad por la que está haciendo una oferta.
No hacer un plan
Lo último que quieres hacer es comprar una casa y luego decidir qué quieres hacer con ella. Cuando hay un mercado caliente, puede ser difícil resistirse a comprar un frenesí. Pero es importante que lo haga.
Antes de obtener una hipoteca o ganar dinero en efectivo, debe decidir una estrategia de inversión. ¿Qué tipo de casa está buscando, por ejemplo, unifamiliar o multifamiliar, destino de vacaciones o no? Haga una cifra de su plan de compra, luego busque propiedades que se ajusten a ese plan.
Saltarse la investigación
Antes de comprar un automóvil o un televisor, la mayoría de las personas comparan diferentes modelos, hacen muchas preguntas y tratan de averiguar si la compra que están considerando vale la pena. La debida diligencia de comprar una casa debería ser aún más intensa.
También existen consideraciones de investigación para cada tipo de inversor de bienes raíces, ya sea un propietario personal, un futuro propietario, un inversor o un desarrollador de terrenos.
No solo tiene sentido hacer muchas preguntas sobre la propiedad, sino que también debe indagar sobre el área (vecindario) en la que se encuentra. Después de todo, ¿de qué sirve una casa bonita si una fraternidad universitaria es conocida por sus fiestas nocturnas? A menos que, por supuesto, esté apuntando a estudiantes contratados.
La siguiente es una lista de preguntas que los inversores deben tener en relación con las propiedades que están considerando:
- ¿Está la propiedad adyacente a un sitio comercial o se llevará a cabo una construcción a largo plazo en un futuro cercano?
- ¿Está la propiedad ubicada en una zona de inundación o un área problemática, como las conocidas por problemas de radón o termitas?
- ¿Tiene la casa una base o permiso para «problemas» que deben abordarse?
- ¿Qué hay de nuevo en la casa y qué necesita ser reemplazado?
- ¿Por qué vende el propietario?
- ¿Cuánto pagaron los dueños anteriores por la casa y cuándo?
- Si se va a mudar a una nueva casa, ¿hay algún problema en casa?
Hazlo todo tu mismo
Muchos compradores creen que lo saben todo o que pueden cerrar una transacción inmobiliaria por su cuenta. Si bien es posible que haya tomado algunas medidas exitosas en el pasado, es posible que el proceso no sea tan fluido en un mercado reducido, y no hay nadie a quien pueda recurrir si desea una solución desfavorable para una medida inmobiliaria.
Los inversores inmobiliarios deben aprovechar todos los recursos posibles y entablar amistad con expertos que les ayudarán a realizar la compra correcta. La lista de posibles expertos debe incluir al menos un agente inmobiliario frívolo, un inspector de viviendas competente, un hombre de negocios, un buen abogado y un representante de seguros.
Dichos expertos deberían poder informar al inversionista de cualquier defecto en la casa o el vecindario. O, en el caso de un abogado, es posible que pueda advertirle de cualquier defecto en el título o servidumbre que pueda volver a engañarlo en la línea.
Olvidando que todas las propiedades inmobiliarias son locales
Debe aprender sobre el mercado local para poder tomar decisiones de compra que probablemente lo ayuden a obtener ganancias. Eso significa profundizar en los valores de la tierra, los valores de las casas, los niveles de inventario, los problemas de oferta y demanda, y mucho más. Desarrollar un sentido de estos parámetros lo ayudará a decidir si comprar una propiedad en particular para la venta.
Analizando las necesidades de los inquilinos
Si planea comprar una propiedad que alquila, debe tener en cuenta quién es probable que la alquila, por ejemplo, solteros, familias jóvenes o estudiantes universitarios. Las familias necesitarán tasas de criminalidad bajas y buenas escuelas, y los solteros pueden estar buscando acceso al tránsito y una vida nocturna cercana. Si su propuesta de compra es un alquiler vacacional, ¿qué tan cerca está de la playa u otras atracciones locales? Trate de hacer coincidir su inversión con los tipos de inquilinos con más probabilidades de alquilar en esa área.
Obteniendo mala financiación
Si bien la burbuja inmobiliaria en América del Norte aparentemente surgió en 2007, todavía hay una gran cantidad de opciones hipotecarias exóticas. El propósito de estas hipotecas es permitir que los compradores ingresen a ciertas casas que no podrían pagar sin el acuerdo de utilizar un acuerdo hipotecario de 30 años más tradicional.
Desafortunadamente, muchos compradores que obtienen préstamos ajustables o variables o préstamos con interés solo pagan el precio cuando suben las tasas de interés. No dejes que eso te detenga. Asegúrese de tener la flexibilidad financiera para realizar los pagos (si las tasas suben) o un plan de respaldo para convertirlo en una hipoteca de tasa fija más tradicional en el futuro.
Idealmente, comience con una hipoteca de tasa fija o pague en efectivo de su vivienda de inversión para evitar estos problemas.
La discriminación contra los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que lo han discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay pasos que puede tomar.Uno de esos pasos es presentar un informe al Oficina de Protección Financiera del Consumidor o con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD).
Sobrepago
Esta pregunta está relacionada en cierta medida con la investigación. Se necesita tiempo y se necesita buscar la casa adecuada. Cuando un comprador potencial encuentra una casa que realmente satisface sus necesidades y deseos, naturalmente quiere que el vendedor acepte su oferta.
El problema de estar ansioso es que los compradores ansiosos tienden a hacer una oferta excesiva en las propiedades. Demasiados problemas con una casa pueden provocar problemas con las cascadas. Puede ser autoritario y endeudarse demasiado, lo que genera pagos más altos de lo que puede pagar. Como resultado, puede llevar años recuperar su inversión.
Para saber si su inversión de ensueño tiene un precio demasiado alto, comience por buscar otras casas similares en el área que se hayan vendido en los últimos meses. Un corredor de bienes raíces debería poder proporcionar esta información con facilidad (especialmente con acceso a una base de datos de múltiples agentes de bienes raíces que cotizan en bolsa).
Pero como respaldo, mire los precios de la vivienda comparables en las bases de datos de bienes raíces o incluso en el periódico local. La lógica requiere que si la casa no tiene características únicas que puedan mejorar su valor con el tiempo, debe tratar de mantener sus ofertas consistentes con otras ventas de viviendas en el vecindario.
Siempre habrá otras oportunidades. Incluso si el proceso de negociación se vuelve fluido o falla, existe la posibilidad de que exista otra casa que satisfaga sus necesidades. Solo tenga paciencia en el proceso de búsqueda.
Piense en su retorno de la inversión al realizar mejoras; puede ser difícil recuperar su dinero en una renovación de baño de alta gama si la casa todavía tiene goteras en el techo.
Costos estimados
Cada propietario puede dar fe de que hay más formas de ser propietario que realizar el pago de la hipoteca. Los inversores inmobiliarios, por supuesto, no son los mismos. Hay costos involucrados en el mantenimiento de los patios y asegurar que los electrodomésticos (como el horno, la lavadora, la secadora, el refrigerador y el horno) funcionen correctamente, sin mencionar el costo de instalar un techo nuevo o las alteraciones estructurales. También debe incluir el seguro y los impuestos a la propiedad.
El mejor consejo es hacer una lista de todos los costos mensuales de funcionamiento y mantenimiento de una casa (según estimaciones) antes de pujar por una. Si tiene la intención de tener inquilinos, una vez que se sumen estos números e ingrese el alquiler mensual, puede calcular el ROI, lo que le dará una mejor idea de si los ingresos cubrirán los costos de la hipoteca y el mantenimiento. Esto le dirá si realmente puede pagar la propiedad.
Determinar los costos es crucial antes de comprar una propiedad para un cambio de casa. Eso se debe a que sus ganancias están directamente vinculadas a la cantidad de tiempo que lleva comprar, mejorar y revender la casa.
En cualquier caso, los inversores deberían formular dicha lista. También deben prestar especial atención a los costos de financiamiento a corto plazo, las multas por pago anticipado y cualquier tarifa de cancelación (por seguros o servicios públicos) que puedan pagarse cuando la casa se estafa en poco tiempo.
La línea de base
El hecho es que si fuera fácil invertir en bienes raíces, entonces todos lo estarían haciendo. Afortunadamente, muchas de las dificultades que enfrentan los inversores se pueden evitar con la debida diligencia y la planificación adecuada antes de firmar un contrato.
