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¿Qué es un agregador?

Un agregador es una entidad que compra hipotecas a instituciones financieras y las tituliza en valores respaldados por hipotecas (MBS). Los agregadores pueden ser los bancos emisores de las hipotecas o subsidiarias dentro de las propias instituciones financieras. Pueden ser corredores, distribuidores, corresponsales u otro tipo de corporación financiera. Los agregadores obtienen ganancias comprando hipotecas individuales a precios más bajos y luego vendiendo los MBS agrupados a un precio más alto.

Conclusiones clave

  • Un agregador es cualquier entidad que compra hipotecas de instituciones financieras y las tituliza en valores respaldados por hipotecas (MBS) para la venta.
  • Los agregadores pueden ser bancos emisores, subsidiarias dentro de la institución financiera, corredores, distribuidores y corresponsales.
  • Los agregadores actúan como proveedores de servicios que ponen fin al trabajo de los emisores en la creación de valores respaldados por hipotecas.
  • Cuando los originadores de hipotecas se convierten en agregadores en el proceso de titulización, crean vehículos de propósito especial (SPV) para facilitar la transacción.

Entendiendo el agregador

Los agregadores son esencialmente proveedores de servicios que eliminan parte del esfuerzo que deben realizar los emisores para crear seguridad respaldada por hipotecas. Dependiendo de lo que busque el cliente final, los agregadores pueden buscar y comprar un tipo definido de hipoteca de una diversa gama de prestamistas y promotores. Al expandir la búsqueda en varios originadores de hipotecas, incluidos bancos regionales y compañías hipotecarias especializadas, se pueden crear valores respaldados por hipotecas personalizados que no pueden obtenerse fácilmente de un único originador de hipotecas.

Mercado hipotecario secundario

Los agregadores se entienden mejor como un paso en el proceso de titulización en lugar de como una entidad separada en el mercado secundario de hipotecas. Cuando un promotor, como un banco, emite una hipoteca, quiere sacarla de los libros para liberar capital y poder emitir más préstamos. Es difícil vender una hipoteca individual directamente a un inversor porque una hipoteca individual tiene muchos riesgos que son difíciles de cuantificar en función del individuo que compra una propiedad. En cambio, el agregador compra una colección de préstamos donde es más fácil predecir el desempeño general y luego vende ese grupo a los inversionistas en tramos. Por lo tanto, se está llevando a cabo una fase de agrupación / agregación antes de que el MBS se pueda cortar y vender.

Cuando los agregados también son promotores

Los promotores hipotecarios suelen ser agregadores, ya que un grupo hipotecario puede titulizarse como una extensión natural de su negocio. Cuando el promotor actúa como agregador, generalmente crea un vehículo de propósito especial (SPV) como una subsidiaria amurallada para agrupar y vender préstamos. Esto elimina algunas responsabilidades y libera el brazo agregador del promotor para comprar préstamos de otras instituciones, así como de la entidad matriz, como a veces es necesario para crear un MBS personalizado.

En teoría, los agregadores propiedad del promotor funcionan de la misma manera que los agregadores externos, aunque se ocupan de la mayoría de las hipotecas de un solo cliente, que también es el propietario. En la práctica, puede haber casos en los que no habría un tercero. Por ejemplo, se podría alentar al agregador al azar para que no busque un descuento tan fuerte en las hipotecas del mercado secundario para ayudar al balance general de la matriz, transfiriendo cualquier pérdida general al agregador. Por supuesto, el mercado de MBS tenía problemas más importantes antes de la crisis hipotecaria que la posibilidad de que un agregador y un promotor se unieran.