¿Qué es el análisis comparativo de mercado?
El análisis de mercado comparativo (CMA) es una estimación del valor de una casa basada en propiedades similares vendidas recientemente en el área inmediata. Los agentes y corredores de bienes raíces crean informes CMA para ayudar a los vendedores a establecer precios de lista para sus casas y, con menos frecuencia, para ayudar a los compradores a hacer ofertas competitivas. Las personas pueden realizar su propio análisis de mercado comparativo mediante la investigación de propiedades comparables (conocidas como «comps») en sitios de anuncios inmobiliarios, por ejemplo realtor.com.
Conclusiones clave
- El análisis de mercado comparativo (CMA) es una estimación del valor de la vivienda que se utiliza para ayudar a los vendedores a establecer precios de cotización y para ayudar a los compradores a realizar ofertas competitivas.
- El análisis considera la ubicación, la edad, el tamaño, la construcción, el estilo, la condición y otros factores del material y las propiedades de comparabilidad.
- Si usted es un comprador o vendedor interesado en CMA en una propiedad en particular, busque la ayuda de un agente o corredor de bienes raíces local, o haga su propia investigación comparando casas en línea.
Comprensión del análisis de mercado comparativo
El análisis de mercado comparativo ayuda a los vendedores a elegir los mejores precios de cotización para sus casas. El “mejor” precio es el que no es tan bajo y deja dinero sobre la mesa, y no tan alto como para que la casa no se venda en absoluto. Para los compradores, un CMA puede verificar que una casa es buena y ayudar a tomar una oferta competitiva que se tomará en serio, sin exagerar.
CMA compara las propiedades de los materiales con otras casas similares en ubicación, tamaño y características. Idealmente, un MMF usa casas vendidas recientemente de la misma subdivisión que la propiedad en cuestión. Por supuesto, puede ser difícil vender casas durante los últimos tres o seis meses en el área circundante si se encuentra en un mercado inmobiliario atractivo o en una zona rural. En estos casos, una tasación formal puede ser una mejor opción.
Tenga en cuenta que, si bien el análisis de mercado comparativo es similar a una tasación informal, los agentes y corredores de bienes raíces no requieren una licencia de tasador para realizar una CMA mientras atienden a compradores y vendedores. Aún así, los agentes y corredores de bienes raíces serán responsables en algunos estados si no realizan CMA de manera competente. Si esto sucede, la comisión estatal de licencias de bienes raíces puede tomar medidas disciplinarias contra el agente o corredor.
¿Qué hay en el Informe CMA?
Cuando un agente o corredor de bienes raíces realiza un análisis comparativo del mercado, creará un informe detallando los resultados. Si bien no existe un informe de MMF estandarizado, generalmente existe lo siguiente:
- Abordar el tema de la propiedad y de tres a cinco comparables
- Una descripción de cada propiedad, incluida la elevación, el plano de planta y el número de dormitorios y baños.
- Metros cuadrados de cada local
- Precio de venta de cada comp.
- Ajustes en dólares por cualquier diferencia
- Precio de venta ajustado por pie cuadrado de cada composición
- Valor justo de mercado de la propiedad en cuestión
Muchos agentes y corredores de bienes raíces utilizan software para generar informes CMA completos (y profesionales). Si planea crear la suya propia, use una hoja de cálculo para realizar un seguimiento de su investigación o pruebe una herramienta de precios de viviendas en línea que ofrece uno de los sitios web de listados de bienes raíces. Abajo: informe de muestra.
Cómo hacer un análisis de mercado comparativo
CMA es mucho más que comparar los precios de las casas vendidas recientemente en la zona. Estos son algunos pasos básicos para crear un MMF preciso:
1. Evalúe el vecindario.
Para establecer el precio de venta correcto, o para asegurarse de que una casa en la que está interesado esté bien, la CMA debe tener en cuenta la calidad general del vecindario. ¿Dónde son más atractivos los bloques? ¿Qué tan cerca están las comodidades de la comunidad? ¿Qué tan cerca está una molestia de la comunidad? ¿Cuáles son las reglas de la HOA? ¿Cómo están las escuelas? ¿Hay algún problema con una apelación de restricción?
2. Recopile detalles de la propiedad en cuestión.
Si la CMA la realiza un agente o corredor de bienes raíces, revisarán el listado existente (si lo hubiera) y realizarán una visita personal para recopilar información sobre el contenido de la casa. Tendrán en cuenta el tamaño de la casa (especialmente el espacio habitable), la antigüedad, el estilo, la construcción, el estado, la distribución, los acabados, el paisajismo y las mejoras y actualizaciones.
3. Seleccione composiciones.
Busque de tres a cinco casas comparables en el área que se hayan vendido recientemente y que estén lo más cerca posible de la casa del sujeto. Idealmente, las competiciones estarán dentro de una milla de la propiedad en cuestión y en el mismo distrito escolar. Concéntrese en las casas que son similares a la casa en cuestión en términos de pies cuadrados, tamaño del lote, dormitorios, baños y tipo de construcción. Preste especial atención al vender la propiedad comparable: más adelante, mejor porque los precios de los bienes raíces pueden fluctuar rápidamente. Si la casa tiene una ubicación única, como con vista a un campo de golf o frente al mar, las instalaciones deben tener la misma ubicación.
4. Ajuste las diferencias.
El siguiente paso es ajustar las diferencias entre la casa en cuestión y cada propiedad comparable. Un agente o corredor de bienes raíces con experiencia podrá asignar un valor en dólares a cada una de las diferencias y ajustar el valor de cada compensación en consecuencia. Puede parecer contrario a la intuición, pero si la composición más pequeña tiene una característica que la casa de contenido, el valor de la composición se ajusta positivamente y viceversa. Por ejemplo, si una empresa tiene un dormitorio adicional (mejor característica), es razonable suponer que el comprador pagó más para obtener el dormitorio adicional. En este caso, restaría de la compensación para tener en cuenta el dormitorio adicional, lo que permitiría una comparación de manzanas y manzanas. El valor de la vivienda objetivo nunca se ajusta.
5. Averigüe el precio de venta por pie cuadrado después de los ajustes.
Una vez que se acostumbre a las diferencias, divida el precio ajustado de cada composición por sus pies cuadrados para determinar el precio de venta por pie cuadrado. Luego, sume el precio de venta por pie cuadrado de todas las composiciones y divídalo por el número de empresas para obtener el promedio. Finalmente, multiplique este promedio por los pies cuadrados de la propiedad en cuestión para encontrar su valor de mercado actual.
La línea de fondo
En general, las mejores composiciones son las más similares a la casa en cuestión, las vendidas más recientemente y las que requieren menos ajustes. Es posible que sea necesario modificar un poco el precio final, según el mercado. Por ejemplo, si el mercado está activo o el inventario es bajo, el precio puede ser un poco más alto. Por el contrario, si hay muchas casas similares en el mercado, es posible que el precio tenga que bajar para ser competitivo.
