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Inversiones alternativas/ Inversión inmobiliaria

Antes de la quiebra de la cooperativa

Lo último que quieren escuchar los que viven en cooperativas en su junta anual de accionistas es que su cooperativa está en peligro de incumplimiento. Pero esta es una realidad para muchas personas. Cada año, las cooperativas van a la quiebra y dejan a sus «dueños» en el frío.

¿Qué es una cooperativa?

Las cooperativas son acuerdos de vivienda en los que los residentes tienen una parte de la entidad legal, conocida como corporación. Estos accionistas reciben un arrendamiento propietario, o derecho, que les permite vivir en uno de los apartamentos o unidades. Técnicamente, el propietario solo posee acciones de esta corporación, no los bienes raíces en sí. La corporación es propietaria de la propiedad inmobiliaria. El propietario de las acciones paga un costo de mantenimiento mensual que se utiliza para cubrir los costos de administración del edificio, como limpieza, calefacción, agua, salarios de los empleados, recolección de basura, costos de reparación, impuestos, seguros y la hipoteca básica del edificio.

Tipos predeterminados

Hay dos tipos de impagos que son comunes a las cooperativas: impagos hipotecarios e impagos técnicos.

  1. Fallos técnicos no muy grave. Adam Leitman Bailey, Esq., Abogado de bienes raíces de Nueva York y Nueva Jersey y director de la firma de bienes raíces comerciales y residenciales de la ciudad de Nueva York, Adam Leitman Bailey, PC, dice que este tipo de falla es «la falla en hacer reparaciones en incumplimiento de el contrato de hipoteca aunque todos los pagos monetarios se realizaron a tiempo. «Este tipo de fallas por lo general se pueden resolver haciendo arreglos para que las reparaciones se completen o, al menos, se paguen por ellas.
  2. Incumplimientos hipotecarios mucho más grave porque el prestamista no recibe pagos por el edificio, según el acuerdo original. Esta es una situación frustrante para los accionistas que han pagado diligentemente el mantenimiento mensual sin faltar en los pagos. Esta es a menudo la forma más rápida de declararse en quiebra para las cooperativas. En este caso, el prestamista envía un Aviso de Incumplimiento a la administración del edificio, y si el incumplimiento de la hipoteca no se resuelve, comienza el proceso de cierre.

Caso Peor caso: Cerrado

El cierre es lo peor que puede pasar cuando una cooperativa se declara en quiebra. El cierre es un caso legal iniciado por el prestamista para obtener el título legal del edificio. Stuart M. Saft, socio de Dewey & LeBoeuf LLP, dice que un cierre puede llevar varios años, pero al final si la cooperativa no tiene una protección legítima, un árbitro tendrá una subasta para vender el edificio y los accionistas volverán a ser son inquilinos alquilados y ya no son «dueños» de su apartamento.

Cuando una cooperativa se declara en quiebra como resultado del incumplimiento de su hipoteca, el prestamista tiene el poder de ejecutar la ejecución hipotecaria del edificio y desalojar a los accionistas. Bailey dice: «El prestamista hipotecario básico no puede perseguir a todos los accionistas de apartamentos porque no es una garantía personal de los accionistas hipotecarios del edificio». En caso de quiebra, el banco de la cooperativa se pagará frente a los accionistas.

Por lo tanto, cualquier producto de una venta de quiebra por ejecución hipotecaria irá al banco. Los accionistas que hayan recibido hipotecas personales serán responsables de esos pagos incluso si han perdido la propiedad de las acciones del apartamento.

En este caso, los accionistas no tienen muchas opciones. Si la cooperativa opta por presentar el Capítulo 11 (reorganización), las hipotecas de la cooperativa pueden trasladarse para convertirlo al Capítulo 7, que está en liquidación, donde el edificio se vende inmediatamente.

En caso de quiebra o cierre, los accionistas de la cooperativa permanecen como arrendatarios si viven allí, pero se cancela su arrendamiento patrimonial. Si su apartamento les debe una hipoteca y no pagan, «podría tener consecuencias negativas en el impuesto sobre la renta», afirma Saft.

Las cooperativas que pueden estar en incumplimiento de pago pueden intentar ponerse al día con los pagos pidiendo prestados fondos adicionales, aumentando el mantenimiento mensual o agregando una tasación. La evaluación es un aumento temporal en el mantenimiento mensual. Este aumento está destinado a reparaciones u otros costos que cubran las necesidades de la cooperativa.

¿Son comunes las bancarrotas cooperativas?

Las quiebras de cooperativas son raras. Saft dice: «Hasta donde sabemos, se han promovido menos de 10 cooperativas en Nueva York desde la Segunda Guerra Mundial, por lo que es poco probable que suceda ahora. Sin embargo, vale la pena estar alerta». Una falla técnica puede resultar en bancarrota si todo el dinero del billete se debe a una falla técnica, pero es poco probable que esto suceda.

¿Qué pueden hacer los accionistas?

Desafortunadamente para los accionistas, poco se puede hacer si ya han comprado el apartamento de la cooperativa. Si compraron acciones en una cooperativa en problemas, deben buscar el asesoramiento de un abogado calificado para obtener orientación. La clave es tomar decisiones informadas mientras busca e investiga la cooperativa antes de comprar.

Bailey dice que cuando representa a un comprador, se asegura de que el edificio sea estable al analizar los asuntos financieros del edificio durante los últimos dos años. Compara el estado financiero con las principales mejoras estructurales o reparaciones necesarias y considera si el edificio tiene reservas de efectivo sólidas. Las banderas rojas son definitivamente edificios que no pueden pagar la hipoteca o pagar los gastos.

Los cazadores de apartamentos cooperativos pueden evitar caer en una cooperativa «malvada» pidiendo sus propias finanzas. Examinar una historia de dos años puede dar una buena idea de qué tan bien (o mal) está funcionando el edificio. Una reserva de efectivo baja, por ejemplo, puede indicar que la cooperativa no tendrá suficiente dinero para cubrir las reparaciones de emergencia. En este caso, la cooperativa tendría que obtener los fondos del banco en forma de otro préstamo o de los accionistas.

Los accionistas deben hacer preguntas clave al buscar un apartamento. Por ejemplo, pregunte si la cooperativa está haciendo pagos hipotecarios mensuales. Si no hicieron los pagos, pregunte por qué. Pregunte si hay otros tipos de deudas pendientes además de la hipoteca, también si hay reparaciones importantes por venir y, de ser así, cómo planea pagarlas la cooperativa.

Saft sugiere algunos consejos: «Mire el último estado financiero para ver si el contador ha emitido una carta de auditoría limpia; pregúntele a su abogado si se ha presentado algún gravamen contra el edificio o si no se han pagado los impuestos inmobiliarios. Trate de averiguarlo del gestor si muchos accionistas no pagan su manutención. Pídale a su abogado que lea las actas de la cooperativa para ver si hay algún problema «.

La línea de base

La junta de cooperativas se reserva el derecho de hacerle a usted, como comprador potencial, preguntas sobre su historial financiero. Quiere asegurarse de que pueda cumplir con la responsabilidad del mantenimiento mensual, además de su propio pago hipotecario personal. Sin embargo, como comprador, también tiene derecho a asegurarse de que el espacio habitable que tiene sea económicamente estable. Asegúrate de preguntar por cada detalle. Es tu futuro, así que ejercita tus derechos.