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¿Qué son los acuerdos de alojamiento de intercambio calificado?

Un acuerdo de alojamiento de intercambio calificado es una estrategia fiscal en la que un tercero, conocido como parte del alojamiento, es dueño de la propiedad jubilada o de reemplazo de un inversionista inmobiliario. Los arreglos de alojamiento de intercambio calificados, aunque todavía están sujetos a pautas estrictas para los inversionistas en la venta y compra de propiedades similares, aumentan la flexibilidad en el momento de las ventas y simplifican las calificaciones para el aplazamiento de impuestos.

Conclusiones clave

  • Exchange 1031 es cuando los inversionistas pueden vender una ganancia o pérdida de capital en la venta de bienes raíces mientras una propiedad similar reemplaza la propiedad retirada.
  • Un arreglo de alojamiento de intercambio calificado es cuando la propiedad de reemplazo o retiro de un inversionista de bienes raíces se vuelve temporal.
  • El acuerdo ayuda a los inversores a diferir una ganancia o pérdida de capital realizada por la venta de bienes raíces al permitirles completar un intercambio similar.

Comprensión de los acuerdos de alojamiento de intercambio calificado

El acuerdo de alojamiento de intercambio calificado (QEAA) permite a los inversionistas cumplir con la sección 1031 del Código de Ingresos Internos, que permite a los inversionistas diferir una ganancia o pérdida de capital en la venta de bienes raíces siempre que reemplace la propiedad retirada. propiedad en especie.

También conocido como intercambio 1031, esta transacción es un intercambio de impuestos diferidos que permite la disposición de un activo y la adquisición de otro activo similar sin generar un pasivo fiscal por la venta del primer activo.

Un intermediario generalmente establece un acuerdo de alojamiento de intercambio calificado que se convierte en el titular de un título de alojamiento de intercambio (EAT). El EAT retiene la propiedad descontinuada o comprada, para dar tiempo a que se complete la otra mitad de la transacción. Un acuerdo de alojamiento de intercambio calificado es esencialmente un acuerdo de tenencia de una de las dos propiedades en el intercambio 1031.

Ésta es una de las ventajas de organizar un acuerdo de intercambio calificado, ya que permite flexibilidad en la entrega y adquisición de propiedades similares, de modo que las propiedades se puedan retener con el EAT hasta que ambos estén listos para el intercambio 1031. Como resultado, el acuerdo ayuda a los inversores a diferir las ganancias o pérdidas de capital de la venta de bienes raíces y les permite cumplir con la sección 1031 del código tributario. Sin embargo, es necesario intercambiar propiedades similares. Además, existen límites en cuanto a cuánto tiempo se puede mantener la propiedad dentro de un EAT, y se debe consultar a un profesional de impuestos antes de intentar un intercambio 1031.

Arreglos de alojamiento de propiedades e intercambios calificados

Esta estrategia tributaria fue reconocida por el IRS en 2000, pero anteriormente se había utilizado durante muchos años. La aprobación del procedimiento por parte del Servicio de Impuestos Internos (IRS) y el establecimiento de pautas de calificación específicas ha simplificado el cumplimiento del inversionista con las reglas de cambio 1031. Debido a que el propósito de tales transacciones era mantener temporalmente la propiedad, también se les llamaba transacciones de almacén.

Antes del 1 de enero de 2018, el intercambio 1031 puede incluir un intercambio comercial por otro negocio o una propiedad tangible por otro negocio. Sin embargo, con la aprobación de la Ley de Impuestos y Empleos (TCJA) en diciembre de 2017, el intercambio de 1031 se limita a la propiedad. Es decir, los intercambios de otros activos, incluidos maquinaria, equipo, vehículos, obras de arte, objetos de colección, patentes y otra propiedad intelectual, así como activos comerciales intangibles, no califican para un tratamiento fiscal de intercambio similar.

Como resultado, el intercambio 1031 solo puede ser un intercambio de propiedad por una propiedad similar, y debe ser por bienes raíces mantenidos para inversión o para uso productivo en un comercio o negocio ubicado en los Estados Unidos. Tienen propiedades similares si tienen el mismo tipo o carácter, incluso si tienen una calidad diferente.

Es decir, ya sea que una propiedad mejore o no mejore, generalmente se considera que son similares. Por ejemplo, un edificio de apartamentos se consideraría similar a otro edificio de apartamentos. Sin embargo, las propiedades en los EE. UU. No se consideran similares a las propiedades fuera de los EE. UU.

Impuestos y acuerdos de alojamiento de intercambio calificado

Aunque se difiere un pasivo por impuestos y no se reconoce ninguna ganancia o pérdida, el intercambio 1031 se debe informar en el Formulario 8824, Cambios similares. Las instrucciones del Formulario 8824 explican cómo informar los detalles del intercambio 1031. El Formulario 8824 ayuda al contribuyente a calcular el monto de la ganancia diferida como resultado del intercambio similar.

Procedimientos imponibles

La Sección 1031 permite que un inversionista entregue o reciba efectivo, pasivos u otra propiedad similar además de los bienes raíces similares intercambiados. Las nuevas empresas se denominan efectivo, pasivos u otras propiedades similares que se entregan o reciben a cambio de 1031. Las nuevas empresas fomentan las ganancias o pérdidas imponibles en el año del intercambio.

Es decir, si una persona adquiere una propiedad (u otro dinero) (no similar a ella) (como parte del intercambio), debe reconocerse como una ganancia en la medida de la propiedad y otro dinero recibido. Sin embargo, el contribuyente no puede reconocer una pérdida.

La cantidad imponible no diferida por la Sección 1031 es la cantidad del comienzo. La cantidad imponible diferida por la Sección 1031 es la ganancia o pérdida de capital sobre bienes inmuebles similares intercambiados. Las ganancias recibidas como resultado del comienzo se informan en el Formulario 8949, Anexo D en el Formulario 1040 o Formulario 4797, según corresponda. Si es necesario recuperar la depreciación, esta ganancia reconocida puede necesitar ser reportada como ingreso ordinario.

Titular de alojamiento de intercambio

Si bajo acuerdo de alojamiento de intercambio calificado, la propiedad se transfiere al titular de un título de alojamiento de intercambio (EAT) y se mantiene en QEAA, el EAT es el propietario beneficiario de la propiedad. Aunque hay un intermediario, los beneficios fiscales del intercambio similar aún se aplican.

Según el IRS, la propiedad transferida del EAT al inversor puede tratarse como propiedad adquirida en un intercambio, y la propiedad transferida al EAT puede tratarse como propiedad que sale en un intercambio. Este también puede ser el caso si la propiedad disponible se transfiere al EAT antes de que la propiedad de jubilación se transfiera al titular del alojamiento.