Arrendamiento de tierras

¿Qué es un arrendamiento de terrenos?

Un arrendamiento de tierras es un acuerdo en el que se permite al inquilino desarrollar una propiedad durante el plazo del arrendamiento, después de lo cual todos los terrenos y mejoras se transfieren al propietario de la propiedad.

Cómo funciona un arrendamiento de terrenos

Un arrendamiento de terreno implica que el propietario de la propiedad será propietario de una mejora a menos que se cree una excepción y estipule que el inquilino pagará todos los impuestos relevantes incurridos durante la vigencia del arrendamiento. Debido a que un contrato de arrendamiento le permite al arrendador tomar todas las mejoras cuando el plazo del contrato expira, el arrendador puede vender la propiedad a una tasa más alta. Los arrendamientos de tierras también se denominan a menudo arrendamientos de tierras, porque los propietarios solo arriendan la tierra.

Aunque se utilizan principalmente en espacios comerciales, los arrendamientos de terrenos difieren significativamente de otros tipos de arrendamientos comerciales similares a los que se encuentran en los complejos comerciales y edificios de oficinas. Estos otros arrendamientos normalmente no asignan al arrendatario la responsabilidad de la unidad. En cambio, estos inquilinos se alquilan para operar sus negocios. Un arrendamiento de terreno es el arrendamiento de un terreno por un período prolongado, generalmente de 50 a 99 años, a un inquilino que construye un edificio en la propiedad.

Un contrato de arrendamiento de 99 años suele ser el plazo de arrendamiento más largo posible para una propiedad inmobiliaria. Solía ​​estar el mayor tiempo posible bajo el derecho común. Sin embargo, los arrendamientos por 99 años siguen siendo comunes, pero ya no son los más largos según la ley.

El contrato de arrendamiento define quién es el propietario del terreno y quién es el propietario del edificio y las mejoras a la propiedad. Muchos propietarios utilizan los arrendamientos de tierras como una forma de retener la propiedad de su propiedad con fines de planificación, para evitar ganancias de capital y para generar ingresos e ingresos. Los inquilinos generalmente asumen la responsabilidad de todos y cada uno de los costos. Esto incluye construcción, reparaciones, renovaciones, mejoras, impuestos, seguros y cualquier costo financiero asociado con la propiedad.

Ejemplo de arrendamiento de terrenos

Las franquicias y las grandes tiendas a menudo utilizan arrendamientos de terrenos, así como otras entidades comerciales. La sede corporativa normalmente comprará el terreno y permitirá que el inquilino / desarrollador construya y use la instalación. Existe una buena posibilidad de que McDonald’s, Starbucks o Dunkin Donuts cerca de usted estén sujetos a un contrato de arrendamiento.

En julio de 2016, la firma de inversiones AllianceBernstein, con sede en Nueva York, compró un contrato de arrendamiento de 99 años a BLDG Management para el hotel George Washington en la ciudad de Nueva York por un mercado valorado en 100,4 millones de dólares. El hotel fue comprado originalmente por BLDG cuando cerraba en 1994. Aunque la Escuela de Artes Visuales con sede en Manhattan usó el edificio como dormitorio para estudiantes, BLDG presentó planes en abril de 2016 para reubicar la propiedad en el hotel con restaurante, bar. y tiendas en el suelo. La propiedad actualmente funciona como Freehand Hotel, un hotel boutique, en el distrito Flatiron de la ciudad de Nueva York.

Algunos de los elementos básicos de cualquier arrendamiento de tierras deben incluir:

• Condiciones del contrato de arrendamiento
• Derechos tanto del propietario como del inquilino
• Condiciones de financiación
• Disposiciones de uso
• Tarifa
• Seguro de título
• Defecto

Arrendamientos de tierras no regulados y no coordinados

Los arrendatarios de terrenos a menudo financian las mejoras contratando deudas por su cuenta. En un contrato de arrendamiento de tierras subordinado, el propietario acepta dar menor prioridad a los reclamos sobre la propiedad en caso de que el inquilino no cumpla con el préstamo para mejoras. Es decir, un arrendador de arrendamiento de tierras subordinado puede esencialmente permitir que la escritura de propiedad actúe como garantía en caso de incumplimiento por parte del inquilino de cualquier préstamo relacionado con la mejora. Para este tipo de arrendamiento de tierras, el propietario puede negociar pagos de alquiler más altos para compensar el riesgo asumido en caso de incumplimiento del inquilino. Esto también puede beneficiar al propietario a medida que aumenta el valor de su propiedad para construir un edificio en su terreno.

Por el contrario, un arrendamiento de terreno no coordinado permite al propietario mantener la máxima prioridad de los reclamos sobre la propiedad en caso de que el inquilino no cumpla con el préstamo de mejora. Debido a que el prestamista no puede tomar posesión de la tierra si el préstamo no se paga, los profesionales de préstamos pueden ser reacios a extender una hipoteca para mejoras. Aunque el propietario conserva la propiedad de la propiedad, generalmente tiene que cobrarle al inquilino una cantidad menor de alquiler.

Ventajas y desventajas del arrendamiento de terrenos

Un arrendamiento de tierras puede beneficiar tanto al inquilino como al propietario.

Beneficios para inquilinos

El arrendamiento de la tierra permite que un inquilino construya una propiedad en una ubicación privilegiada que no podría comprar por sí mismo. Por esta razón, las grandes cadenas de tiendas como Whole Foods y Starbucks a menudo utilizan el arrendamiento de terrenos en sus planes de expansión corporativa.

Un arrendamiento de terreno tampoco requiere que el inquilino tenga un pago por adelantado para asegurar el terreno, ya que la propiedad requeriría ser comprada. Por lo tanto, adquirir un arrendamiento de tierras implica menos capital, lo que libera efectivo para otros fines y mejora el rendimiento del uso de la tierra.

Cualquier alquiler pagado en un arrendamiento de tierra puede ser deducible de impuestos sobre la renta estatales y federales, lo que resulta en una reducción de la carga fiscal general del inquilino.

Beneficios del propietario

El propietario recibe un flujo constante de ingresos del inquilino mientras conserva la propiedad de la propiedad. Un arrendamiento de tierras generalmente contiene una cláusula de escalamiento que garantiza aumentos de alquiler y derechos de desalojo que brindan protección en caso de incumplimiento del alquiler u otros costos.

También hay ahorros de impuestos para los propietarios que utilizan arrendamientos de tierras. Si venden una propiedad a un inquilino directamente, obtendrán una ganancia en la venta. Al ejecutar dicho contrato de arrendamiento, evitan reportar ganancias. Pero el alquiler que reciben puede tener algunas implicaciones fiscales.

Dependiendo de las disposiciones incluidas en el contrato de arrendamiento de la tierra, el propietario puede mantener cierto control sobre la propiedad, incluido su uso y cómo se desarrolla. Esto significa que el propietario puede aprobar o rechazar cualquier cambio en el terreno.

Desventajas del inquilino

Debido a que los propietarios pueden requerir permiso antes de realizar cualquier alteración, el inquilino puede encontrar obstáculos en el uso o desarrollo de la propiedad. Como resultado, puede haber más moderación y menos flexibilidad para el inquilino.

Los costos asociados con el proceso de arrendamiento de terrenos pueden ser más altos que si el inquilino hubiera comprado una propiedad directamente. Los alquileres, los impuestos, las mejoras, las aprobaciones, así como los tiempos de espera para la aprobación del propietario, pueden ser costosos.

Desventajas del propietario

Los propietarios insisten en que las disposiciones y cláusulas apropiadas en sus contratos de arrendamiento no controlan a los inquilinos cuyas propiedades se están desarrollando. Es por eso que siempre es importante revisar sus contratos de arrendamiento antes de firmar.

Dependiendo de dónde se encuentre la propiedad, el uso de un contrato de arrendamiento de terrenos puede tener mayores implicaciones fiscales para el propietario. Si bien es posible que no comprendan una ganancia de una venta, el alquiler se considera un ingreso. Por lo tanto, la renta se grava al tipo estándar, lo que puede aumentar la carga fiscal.