En este momento estás viendo Asegurar hipotecas de la Administración Federal de Vivienda

Si le presta dinero a alguien que tiene un historial de préstamos menos perfecto, quiere una garantía de que se le reembolsará. Ese es el principio básico detrás del seguro hipotecario. Si bien el seguro hipotecario protege a los prestamistas de pérdidas, es posible que lo considere una molestia. Después de todo, es otro gasto que debe asumir para lograr su sueño de convertirse en propietario. Pero si no existiera, muchas personas probablemente no calificarían para préstamos en absoluto hasta que tuvieran pagos más bajos.

Mucha gente considera que pagar las primas del seguro hipotecario es una mejor opción que esperar varios años hasta tener un prepago lo suficientemente alto como para evitarlo. Si bien existen muchos tipos diferentes de seguro hipotecario, este artículo analiza los conceptos básicos del seguro hipotecario de la Administración Federal de Vivienda (FHA).

Conclusiones clave

  • El seguro hipotecario de la FHA protege a los prestamistas de las pérdidas derivadas del incumplimiento.
  • Los prestatarios con un préstamo de la FHA deben adquirir un seguro hipotecario de la FHA.
  • Quienes reciben una hipoteca deben pagar una prima de seguro hipotecario inicial del 1,75% más primas anuales, ambas basadas en el valor del préstamo.
  • El tiempo que tiene que pagar por el seguro hipotecario de la FHA depende de su período de amortización y de su relación préstamo-valor.

Seguro hipotecario de la FHA: descripción general

Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) son atractivos para muchos consumidores, especialmente para quienes compran una vivienda por primera vez. Esto se debe a que tienen requisitos de pago más bajos, tan bajos como 3.5%, así como umbrales de ingresos y crédito más bajos. Esto significa que una persona con un puntaje crediticio tan bajo como 580 puede calificar.

Todos los préstamos entre FHA requieren que los prestatarios contraten un seguro hipotecario, especialmente cuando pagan menos del 20%. El seguro hipotecario de la FHA protege al prestamista porque los prestatarios, especialmente los nuevos, tienen un mayor riesgo de incumplimiento cuando tienen la menor equidad en sus viviendas. Básicamente, todo lo que tiene que perder es simplemente alejarse y dejar que el banco ejecute la propiedad.

La Administración Federal de Vivienda (FHA) requiere dos tipos de seguro hipotecario para los préstamos de la FHA. Los prestatarios deben pagar el seguro hipotecario inicial (UFMI) —1,75% del saldo del préstamo— además de las primas anuales del seguro hipotecario (MIP) basadas en el valor total del préstamo. Los MIP anuales oscilan entre el 0,8% y el 0,85% para los montos mínimos de préstamos de $ 625,500 o menos. Para quienes superan esta cantidad, los PMI anuales varían entre el 1% y el 1,05%. Estas tasas se aplican a plazos de préstamos superiores a 15 años. Las hipotecas que se financian por 15 años o menos tienen tasas de 0.45% a 0.95%.

Para mostrar, esto es lo que pagaría en el seguro hipotecario de la FHA con un préstamo de $ 300,000:

  • Monto de la hipoteca: $ 300 000
  • Depósito: $ 10,500 (3.5% de $ 300,000)
  • Monto del préstamo: $ 289,500
  • UFMI: $ 5.066,25
  • MIP anual: $ 2,460.75 por año o $ 205.06 por mes

Tenga en cuenta que este escenario asume que paga el UFMI directamente por el bate. Pero tiene la opción de transferir el monto al monto total de su hipoteca. Es una buena idea pagarlo en su totalidad al principio si puede. Pero si decide incluirlo en su préstamo, pagará más a largo plazo. No solo aumenta el monto del préstamo, sino que también aumenta el pago anual de la prima del seguro hipotecario.

Términos del seguro hipotecario de la FHA

Según el sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD), el período de tiempo que deben pagarse las primas del seguro hipotecario de la FHA se basa en el tamaño y la duración de la hipoteca. Requiere seguro de préstamo a un valor (ratio LTV) igual al 90% o menos que el seguro hipotecario durante 11 años.

Cuando comienza a pagar su hipoteca, corre un mayor riesgo de incumplimiento, por lo que sus primas serán más altas. Eso es porque, como se mencionó anteriormente, no tiene mucho valor líquido en su casa. Por lo tanto, solo pierde el pago inicial de $ 10,500 si pierde una casa de $ 300,000 en el primer año. Los pagos de su prima se reducen cuanto más tiempo pague su hipoteca. Es menos probable que desee dejar su casa y dejar de pagar su préstamo más adelante.

Evitar u obtener un seguro hipotecario de la FHA

Debido a que el seguro hipotecario de la FHA agrega una cantidad significativa al costo de propiedad de la vivienda, probablemente se esté preguntando si hay algo que pueda hacer para reducirlo o evitarlo, y en qué momento puede deshacerse de él.

La forma más fácil de evitar el seguro hipotecario es depositar un 20%. Puede hacer esto esperando para comprar hasta que ahorre más o, en algunos casos, comprando una propiedad menos costosa. Por supuesto, si está buscando pedir prestado entre la FHA con un 3.5% de anticipo, probablemente esté caminando por una línea muy fina entre poder pagar cualquier hipoteca y alquilar.

Si los precios de la vivienda se aprecian mucho después de la compra, es posible que pueda refinanciar su salida del PMI. Para que esto funcione, el valor de su casa debe entenderse lo suficiente como para darle un 22% de equidad en la casa. Si no puede refinanciar para aumentar su ratio LTV, considere pagar su saldo principal. Esto no solo lo ayudará a deshacerse del seguro hipotecario más rápido, sino que también lo ayudará a pagar su casa más rápido. Esto reduce la cantidad de intereses que paga a largo plazo. Si toma esta ruta, deberá comunicarse con su prestamista para cancelar su seguro hipotecario.

Algunos prestamistas pueden ofrecer programas de préstamos especiales que no requieren pagos mensuales de primas de seguro hipotecario, a pesar de permitir un pequeño pago inicial. Por eso es fundamental comprar.

Se supone que su prestamista liberará automáticamente el seguro hipotecario cuando alcance la proporción de préstamo a valor adecuada.

FHA vs seguro hipotecario privado (PMI)

Existe una alternativa al seguro hipotecario de la FHA: el seguro hipotecario privado (PMI). Se le puede pedir que compre un PMI como condición si tiene una hipoteca normal. Como sugiere su nombre, es proporcionado por una compañía de seguros privada y organizado por el prestamista. Al igual que el seguro hipotecario de la FHA, PMI protege al prestamista, no al prestatario.

Debe comprar un PMI si su pago inicial es menos del 20% del préstamo total. Muchos prestamistas también requieren un PMI cuando refinancia su hipoteca con un préstamo normal y la equidad es menor al 20% del valor de la propiedad. Pero existe una gran diferencia entre el seguro hipotecario de la FHA y el PMI: no todos los prestamistas requieren un pago inicial del seguro hipotecario.

El PMI puede costar entre el 0,5% y el 1% del valor total del préstamo cada año. Entonces, una hipoteca de $ 200,000 le costará hasta $ 2,000 más cada año a la tasa máxima del 1%. Por supuesto, su tasa depende de su puntaje crediticio: cuanto mejor sea su crédito, menor será la tasa. Si su puntaje de crédito es más bajo, necesitará un pago por adelantado mayor antes de que se le ofrezca cualquier tipo de seguro.

El seguro hipotecario de la FHA solo requiere un puntaje crediticio mínimo de 580 para calificar para un pago por adelantado del 3.5%. La mayoría de los prestamistas privados, sin embargo, requieren un puntaje de crédito de 620 a 640, lo que le permite comprar una casa incluso antes. Entonces, si tiene un seguro hipotecario, el seguro hipotecario de la FHA puede ser al menos dos malos.

Además, ha habido cierto debate sobre el impacto del rediseño y otras formas de discriminación en la industria de seguros hipotecarios privados.Si bien muchas aseguradoras privadas no discriminan, tenga en cuenta que puede suceder e infórmelo de inmediato.

La discriminación contra los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de ayudas públicas, origen nacional, discapacidad o edad, hay pasos que puede tomar. Uno de esos pasos es presentar un informe al Oficina de Protección Financiera del Consumidor o el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD).

La línea de base

Al considerar un préstamo de pago pequeño, considere si vale la pena el seguro hipotecario inicial y las primas mensuales del seguro hipotecario para que pueda obtener una casa antes. Es difícil de calcular porque no puede predecir cuáles serán los precios de la vivienda cuando tenga más dinero para un prepago posterior. Puede ser mejor decidir sobre una base psicológica si se siente cómodo con el dinero adicional necesario para pagar el seguro hipotecario.