Comprar una casa en la playa puede proporcionar un excelente retorno de la inversión, un flujo de ingresos confiable y acceso a un lugar de vacaciones encantador. Muchos compradores de casas en la playa compran casas que luego alquilan durante las horas pico de turismo. El propietario de una casa en la playa en Florida puede alquilar la casa de noviembre a abril cuando los residentes de los estados más fríos quieran la luz del sol.
Muchos inversores en casas de playa afirman que sus ingresos por alquiler durante la mitad más fría del año cubren sus gastos durante todo el año. Esto les permite vivir en la casa de forma gratuita durante la temporada baja.
Conclusiones clave
- Bien administrado, si se alquila una casa de playa, puede permitir que el propietario viva en la casa de forma gratuita durante una temporada de playa no pico.
- La sincronización del mercado es fundamental debido a los altos volúmenes de apalancamiento que se utilizan a menudo en el mercado inmobiliario.
- Espere pagar más por la casa y el seguro (incluido el seguro contra inundaciones).
- Muchos pueblos costeros tienen impuestos elevados.
- Anunciar su casa de alquiler y administrarla significa facturas adicionales, y los propietarios probablemente necesitarán un costoso administrador de propiedades.
Antes de ir a bucear en la casa de la playa, es esencial comprender los aspectos económicos básicos involucrados. Las desventajas incluyen los altos costos de los préstamos, las tasas de seguro exorbitantes y múltiples facturas, así como los dolores de cabeza en la administración de la propiedad en general.
Cómo comprar una casa de playa
La sincronización del mercado es crucial al comprar cualquier propiedad inmobiliaria. La mayoría de las hipotecas requieren pagos reducidos del 20% o menos, por lo que los inversores suelen utilizar una cantidad significativa de apalancamiento. Cuando el apalancamiento es alto, los movimientos de precios suelen tener un impacto mucho mayor en los rendimientos que los ingresos de los activos.
Los inversores pueden perder cantidades importantes de dinero al obtener una hipoteca sobre una casa en la playa en el momento equivocado.
No es necesario tener una casa en la playa, por lo que los precios son más profesionales que en otras casas. Si la economía se ha comportado bien en los últimos años y los precios inmobiliarios están subiendo, es probable que haya llegado el momento de corregir el mercado. Del mismo modo, los precios más bajos y una economía deprimida sugieren que es un buen momento para comprar. Los índices Case-Shiller proporcionan a los inversores una forma de determinar el estado general del mercado inmobiliario.
Comprar una casa en la playa y comprar una casa tiene las mismas consideraciones. Sin embargo, los propietarios de propiedades de alquiler deben tener cuidado primero. Siempre inspeccione la casa, quizás con la ayuda de profesionales, y hable con los propietarios. Mire la escritura de propiedad, averigüe el nivel de delincuencia en el vecindario y piense en la historia del área durante huracanes e inundaciones.
Costos inmobiliarios y costos por préstamos
Las propiedades de las casas de playa son mucho más premium que las casas similares ubicadas tierra adentro. En Delray Beach, una ciudad costera muy popular en Florida, el precio promedio de la vivienda en 2020 fue de $ 229,158, según Zillow. Las tasas de interés hipotecarias para las casas de vacaciones suelen ser más altas que las de las casas principales.
Los cargos por intereses pueden marcar una gran diferencia en la línea de base de un inversionista. Por ejemplo, el pago de capital e intereses de una hipoteca a 30 años, $ 1 millón, con una tasa de interés del 4%, asciende a $ 4,774 por mes. Los mismos costos hipotecarios a una tasa de interés del 5%, $ 5,368 por mes en capital e intereses. La diferencia de $ 600 por mes puede acumularse rápidamente.
¿Cuánto cuesta el seguro de playa?
Es probable que el seguro de propietario de una casa en la playa sea varias veces más caro que cubrir su vivienda principal. Esta diferencia de costo a menudo se debe al seguro obligatorio contra inundaciones. Los cargos por seguros se dispararon a principios del siglo XXI, particularmente en la costa este, que sufrió daños generalizados por huracanes.
Una prima anual de $ 10,000 o más por seguro contra inundaciones es más común en las casas de playa en Florida. Otros estados de la costa este, como Carolina del Norte, están dominados por primas más asequibles. Si bien los costos de seguros en California suelen ser más bajos que las tarifas de la costa este, los ahorros generalmente se compensan con precios inmobiliarios más altos.
Otras facturas de casas de playa
Alquilar una casa en la playa cuesta más que la hipoteca, los servicios públicos y el cable. Por un lado, es probable que la factura de impuestos sea alta, dado el alto valor de muchas casas de playa. Y si la casa de playa es una propiedad de ingresos, los propietarios generalmente tienen que pagar por marketing y publicidad. Recaudar dinero para contratar personas para mostrar la propiedad es solo una parte de estos costos. Los desafortunados propietarios de casas en la playa pueden tener que litigar los costos legales de las disputas de inquilinos.
Propiedad administrativa
La administración de propiedades es mucho más que firmar contratos de arrendamiento y cobrar cheques de alquiler. Cuando algo se rompe, como una unidad de HVAC o un refrigerador, el propietario de la casa de playa es totalmente responsable de las reparaciones. El paisajismo, la pintura, el mantenimiento de techos y el control de plagas son solo algunas de las otras tareas que caen bajo el paraguas del propietario de una casa de playa.
El aire acondicionado se considera un servicio esencial en muchas partes del país y los estados imponen requisitos específicos a los propietarios. Eso significa que los propietarios de viviendas en la playa deben configurar el aire acondicionado en un período de tiempo razonable. Si no lo hacen, los inquilinos pueden tener derecho a arrendar u organizar reparaciones ellos mismos y restar los costos del alquiler.
La mayoría de los propietarios de viviendas en la playa no tienen el ancho de banda para hacer malabarismos con estas responsabilidades sin ser inversores inmobiliarios a tiempo completo. Por lo tanto, la mayoría de los inversores emplean a un administrador de propiedades a tiempo completo. El administrador se encarga de las tareas diarias, comercializa la casa de playa durante la temporada turística, celebra contratos de arrendamiento y desaloja a los inquilinos que no pagan. Desafortunadamente, un buen administrador de propiedades no es barato. Dependiendo del tamaño de los servicios, la mayoría de los administradores de propiedades cobran del 6% al 12% del alquiler cobrado, que pueden consumir rápidamente en márgenes de ganancia.
