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Inversiones alternativas/ Inversión inmobiliaria

Beneficio de la deuda hipotecaria con MBS

Según el Banco de la Reserva Federal de Nueva York, los saldos hipotecarios representaron la mayor parte de la deuda de los hogares en el segundo trimestre de 2018. Al 30 de junio, los informes de crédito al consumidor mostraban que la deuda relacionada con hipotecas ascendía a $ 9 billones, un aumento de $ 60 mil millones del primer trimestre del año. Si bien se espera que las tasas hipotecarias aumenten, la demanda de vivienda combinada con un bajo desempleo en combustible aún puede impulsar el mercado hipotecario. Eso significa que este préstamo se expandirá. Este escenario crea una oportunidad para inversores exigentes, que pueden utilizar valores respaldados por hipotecas (MBS) para mantener una parte de esta deuda.

Tenga en cuenta que estos activos jugaron un papel clave en la crisis financiera de 2008. Los bancos se estaban deshaciendo de muchas restricciones sobre los préstamos hipotecarios, algunos incluso no retiraban dinero y financiaban completamente los préstamos hipotecarios. Pero la mayoría de los nuevos propietarios no pudieron pagar sus pagos, lo que no pareció molestar a los prestamistas. Todavía podían ganar dinero empaquetando los préstamos y vendiéndolos a los inversores. Eso, a su vez, creó una burbuja, que terminó en una explosión en 2007. El efecto de goteo afectó a Lehman Brothers, provocando el colapso del banco y luego provocando ondas de choque en la economía mundial.

Entonces, ¿aún puede permitirse invertir en estos activos? En este artículo, le mostraremos cómo puede utilizar MBS para complementar sus otros activos de renta fija.

Conclusiones clave

  • Los valores respaldados por hipotecas (MBS) son instrumentos de renta fija que combinan hipotecas individuales en un único valor.
  • Si bien los MBS diversifican el riesgo inmobiliario, también son de alto riesgo y fueron en parte responsables de la crisis financiera de 2008 y del declive del mercado hipotecario.
  • Desde entonces, las personas han comenzado a examinar las ofertas individuales de MBS y pueden identificar valores rentables.
  • El acceso a MBS es difícil para los inversores individuales, pero pueden hacerlo indirectamente a través de fondos mutuos que invierten en MBS.

Cómo se forman

Los valores respaldados por hipotecas son obligaciones de deuda compradas a bancos, compañías hipotecarias, uniones de crédito y otras instituciones financieras y reunidas por una entidad gubernamental, cuasi gubernamental o privada en sus grupos. Estas entidades luego venden los valores a los inversores. Este proceso se muestra a continuación:

  1. Los compradores de bienes raíces obtienen préstamos de instituciones financieras
  2. Las instituciones financieras venden hipotecas a entidades MBS.
  3. Las entidades de MBS crean grupos de hipotecas y emiten valores respaldados por hipotecas.
  4. Los individuos invierten en grupos de MBS.

Tipos de MBS

Hay dos tipos de MBS. El pasaporte o certificado de participación indica la propiedad directa de un grupo hipotecario. Recibirá una parte prorrateada de todos los pagos de capital e intereses realizados en el grupo a medida que el emisor reciba pagos mensuales de los prestatarios. El grupo hipotecario generalmente tendrá un vencimiento de cinco a 30 años. Sin embargo, el flujo de caja puede variar de un mes a otro, dependiendo de la cantidad de hipotecas canceladas anticipadamente. Aquí es donde radica el riesgo de pago anticipado. Cuando las tasas de interés actuales bajan, los prestatarios pueden refinanciar y adelantar sus préstamos. Luego, los inversores deben intentar obtener rendimientos similares a sus inversiones originales en un entorno de tipos de interés más bajos. Por el contrario, los inversores pueden soportar los riesgos de tipos de interés cuando suben los tipos de interés. Los prestatarios se quedarán con sus préstamos, dejando a los inversores atrapados con los rendimientos más bajos en un entorno actual de tasas de interés en aumento.

El segundo tipo de MBS es la obligación hipotecaria garantizada (CMO). Aquí hay un conjunto de hipotecas de paso.

Hay varios tipos de CMO diseñados para reducir el riesgo de prepago de los inversores. En una CMO de pago secuencial, los emisores de CMO distribuyen los flujos de efectivo a los tenedores de bonos de una serie de clases, conocidas como tramos. Los valores respaldados por hipotecas tienen patrones similares de vencimiento y flujo de efectivo. Cada tramo es diferente de los demás dentro de la OCM. Por ejemplo, un CMO puede tener cuatro tramos con hipotecas con un promedio de dos, cinco, siete y 20 años cada uno. Cuando lleguen los pagos de la hipoteca, el emisor de la CMO pagará primero la tasa de interés del cupón cotizado a los tenedores de bonos en cada tramo. Los pagos de capital programados y no programados se destinarán inicialmente a los inversores en el primer tramo. Una vez pagados, los inversores en tramos posteriores recibirán pagos de principal. El concepto es transferir el riesgo de pago anticipado de un tramo a otro tramo. Algunas OCM pueden tener 50 o más tramos interdependientes. Por lo tanto, debe comprender las características de los otros tramos del CEM antes de invertir. Hay dos tipos de tramos:

  • Los tramos de PAC utilizan el concepto de fondo de amortización para ayudar a los inversores a reducir el riesgo de pago anticipado y lograr flujos de efectivo más estables. Se establece un bono complementario para absorber demasiado capital ya que las hipotecas se cancelan anticipadamente. Luego, con ingresos de dos fuentes (el PAC y el bono complementario), los inversores tienen más posibilidades de recibir pagos sobre el calendario de vencimiento original.
  • Los tramos Z también se denominan bonos acumulados o tramos de bonos acumulados. Durante el período de devengo, no se pagan intereses a los inversores. En cambio, el principal aumenta a una tasa de capitalización. Esto elimina el riesgo de que los inversores tengan que reinvertir con rendimientos más bajos si las tasas de mercado actuales caen. Después del prepago, los tenedores del tramo Z recibirán pagos de cupones basados ​​en el saldo de capital más alto del bono. Además, no recibirán anticipos preferenciales de las hipotecas subyacentes. Debido a que el interés acreditado durante el período de devengo está sujeto a impuestos, aunque los inversores en realidad no lo reciben, un tramo Z puede ser más apropiado para las cuentas con impuestos diferidos.

Los valores hipotecarios triturados son MBS que pagan a un solo inversor principal (PO) o solo intereses (DO). Las tiras se crean a partir de MBS o pueden ser tramos en CMO.

  • One Principal (PO): los inversores pagan un precio con un gran descuento por la PO y reciben pagos de principal de las hipotecas subyacentes. El valor de mercado de la orden de compra puede fluctuar ampliamente en función de las tasas de interés actuales. A medida que bajan las tasas de interés, los anticipos pueden aumentar y el valor de la orden de compra puede aumentar. Por otro lado, cuando las tasas actuales suben y los anticipos disminuyen, la OP puede bajar de valor.
  • Solo intereses (DO): DO paga estrictamente intereses sobre la base del monto del principal pendiente. A medida que las hipotecas se amortizan y los pagos anticipados reducen el saldo primario, el flujo de caja del DO disminuye. El valor de los DO frente a las OP fluctúa en el sentido de que los ingresos pueden disminuir a medida que bajan los tipos de interés actuales y aumentan los anticipos. Y cuando los tipos de interés actuales suben, es más probable que los inversores reciban pagos de intereses durante un período más largo, aumentando así el valor de mercado del DO.

Fitch Ratings y otros proporcionan calificaciones crediticias, así como tasas de cupón y fechas de vencimiento para MBS.

Emisores de MBS

Puede comprar MBS de varios emisores diferentes. Los laboratorios de inversión, las instituciones financieras y los constructores de viviendas emiten valores respaldados por hipotecas de marca privada. Su calificación de mérito crediticio y de seguridad puede ser mucho más baja que la de las agencias gubernamentales y las empresas patrocinadas por el gobierno.

Freddie Mac es una empresa patrocinada por el gobierno que compra hipotecas a prestamistas de todo el país. Luego, los vuelve a empaquetar en valores que pueden venderse a inversores en una amplia variedad de formas. El gobierno de los EE. UU. No admite Freddie Macs, pero la corporación tiene autoridad especial para pedir prestado al Tesoro de EE. UU.

Fannie Mae es una empresa propiedad de los accionistas que actualmente cotiza en el mostrador. Se eliminó del S&P 500 en 2008 y cotizó en la Bolsa de Valores de Nueva York en 2010 después de caer por debajo de los requisitos de precio mínimo. No recibe financiación ni apoyo del gobierno. En lo que respecta a la seguridad, la salud financiera de la corporación respalda a MBS Fannie Mae, no al gobierno de EE. UU.

Ginnie Maes es el único MBS respaldado por la plena fe y credibilidad del gobierno de los EE. UU. Consisten principalmente en préstamos asegurados por la Administración Federal de Vivienda o garantizados por la Administración de Veteranos.

Los fondos de inversión

Si le gusta la idea de beneficiarse de un mayor crecimiento hipotecario, pero no está preparado para investigar todos los diferentes tipos de MBS, es posible que se sienta más cómodo con los fondos mutuos hipotecarios. Hay fondos que invierten en un solo tipo de MBS, como Ginnie Maes, y hay otros que incorporan diferentes tipos de MBS dentro de sus otras tenencias de bonos del gobierno.

Además de diversificar más préstamos, los fondos mutuos pueden reinvertir todos los rendimientos del principal en otros MBS. Esto permite a los inversores obtener rendimientos que fluctúan a las tasas actuales y reducir los riesgos de pago anticipado y tasas de interés.

La línea de base

MBS puede ofrecer apoyo del gobierno federal, ingresos mensuales y una tasa de interés fija. Sin embargo, la desventaja es que el plazo puede ser incierto y puede que no aumente de valor como otros bonos cuando bajan las tasas de interés actuales. Además, no olvide que podría recuperar una parte de su capital con cada pago mensual. Por lo tanto, al vencimiento, es posible que no haya capital para reinvertirlo.