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¿Qué es un ARM convertible?

Una ARM convertible es una hipoteca de tasa ajustable (ARM) que le da al prestatario la opción de convertirse en una hipoteca de tasa fija después de un período de tiempo específico. Los ARM convertibles se comercializan como una forma de aprovechar la caída de las tasas de interés y, por lo general, tienen condiciones específicas. La institución financiera generalmente cobra una tarifa por convertir el ARM en una hipoteca de tasa fija.

Conclusiones clave

  • Una ARM convertible es una hipoteca de tasa variable que se puede convertir a una tasa fija después de un período inicial.
  • El beneficio de un ARM convertible se obtiene si bajan los tipos de interés. Si las tasas de interés están subiendo, se pierde el beneficio de un brazo convertible.
  • Un ARM convertible generalmente comienza con una tasa teaser que es más baja que las tasas estándar, pero luego aumenta después de un cierto período de tiempo por índice más margen.
  • Después de la conversión a una tasa fija, la nueva tasa seguramente será más alta que lo que el propietario estaba pagando por debajo de la tasa teaser.

Comprensión de las armas convertibles

Al solicitar una hipoteca, hay varios tipos para elegir, generalmente según la forma en que se establece la tasa de interés durante la vigencia de la hipoteca. Convertible ARMS es un híbrido de dos tipos de hipotecas: la hipoteca de tasa fija estándar a 30 años y la hipoteca de tasa ajustable (ARM). Las hipotecas de tasa fija brindan seguridad al prestatario sabiendo que su pago mensual no cambiará para siempre, incluso si las tasas suben, lo cual es un enfoque conservador seguro. Con el tiempo, los pagos efectivamente disminuyen en relación con la inflación.

Una hipoteca de tasa ajustable comienza con una tasa de interés inicial mucho más baja, pero después de un período determinado (generalmente cinco años), la tasa se ajusta por índice, como LIBOR, más el margen. La tarifa generalmente se ajusta cada seis meses y puede subir o bajar (dentro de los límites establecidos en el contrato).

Con un ARM convertible, la hipoteca comienza como una tasa ajustable a 30 años; es decir, a una tasa de avance por debajo del promedio del mercado. Pero dentro de un período específico, a menudo después del primer año pero antes del quinto año, el prestatario tiene la opción de realizar la conversión a una tasa fija. La nueva tasa de interés suele ser la tasa más baja ofrecida dentro de los siete días antes de que se bloquee. Entonces, si las tasas de interés están bajando, el prestatario puede obtener una tasa fija más baja de la que podría obtener inicialmente.

Historia de las armas convertibles

Los ARM convertibles se introdujeron a principios de la década de 1980 y aparecieron durante un período de hipotecas de tasa fija de dos dígitos. Debido a que es poco probable que históricamente las tasas de interés suban mucho más (excepto para evitar una inflación extraordinaria), los prestatarios ARM convertibles básicamente podrían apostar por la alta probabilidad de tasas más bajas en el futuro.

Los ARM de conversión temprana eran costosos y estaban sujetos a restricciones perjudiciales. Pero en 1987, las empresas hipotecarias patrocinadas por el gobierno (GSE), Fannie Mae y Freddie Mac, comenzaron a comprar ARM convertibles en el mercado secundario.Dado que la mayoría de los bancos comerciales venden sus préstamos hipotecarios en el mercado secundario, la adopción de ARM convertibles por parte de los dos gigantes hipotecarios ha llevado a su rápida expansión. Posteriormente, hubo tarifas más bajas y condiciones de competencia menos restrictivas.

Desventajas con ARM convertible

La principal desventaja de un ARM convertible es que obliga al prestatario a monitorear las tasas de interés y predecir cambios futuros, lo que los expertos no pueden hacer de manera confiable. Además, las tasas de interés de los ARMS convertibles, tanto la tasa inicial como la tasa fija posterior, tienden a ser ligeramente más altas que las tasas del mercado.

Y aunque los prestatarios no pagan los costos de cierre al convertir la hipoteca, los prestamistas cobran tarifas. Mientras tanto, si las tasas de interés suben durante el período inicial, se pierde el beneficio ARM convertible. Finalmente, el pago mensual después de la conversión será ciertamente más alto que lo que el propietario estaba pagando bajo la tasa teaser, aunque con la seguridad permanecerá fijo.