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Propiedad de la vivienda/ Hipotecas

Canalización hipotecaria

¿Qué es una cartera hipotecaria?

La cartera hipotecaria se refiere a préstamos hipotecarios bloqueados por un originador de hipotecas por parte de prestatarios, agentes hipotecarios u otros prestamistas. Un préstamo permanece en la tubería de un originador desde el momento en que se bloquea hasta que surge, se vende en el mercado hipotecario secundario o se coloca en la cartera de préstamos del originador. Las hipotecas en trámite están cubiertas contra los movimientos de los tipos de interés.

Conclusiones clave

  • Una cartera hipotecaria es la acumulación de solicitudes hipotecarias que aún están pendientes de aprobación, pero que tienen bloqueos en las tasas de interés.
  • Debido a que las tasas están bloqueadas, las fluctuaciones en las tasas vigentes durante el período entre la aprobación de la solicitud y los préstamos a los bancos revelan el riesgo de las tasas de interés.
  • Examinar las canalizaciones hipotecarias puede ayudar a los analistas a comprender los futuros préstamos para propietarios de viviendas.

Comprensión de las canalizaciones hipotecarias

Un originador de hipotecas suele ser la primera entidad involucrada en el mercado hipotecario secundario. Pueden incluir bancos minoristas, corredores y banqueros hipotecarios. La cartera de proyectos del promotor hipotecario está gestionada por su departamento de marketing secundario. Como se indicó anteriormente, la cartera consiste en solicitudes de hipotecas que tienen una tasa de interés fija pero que aún no han sido aprobadas.

Los préstamos pendientes generalmente se cubren utilizando el mercado de “No anunciar”, o el mercado de transferencia de valores pre-garantizados respaldados por hipotecas, y opciones de hipotecas de venta libre. Cercar una tubería hipotecaria conlleva un riesgo de propagación e impacto.

Existe el riesgo de que se propague y colapse a través del cercado de una tubería hipotecaria.

Las canalizaciones hipotecarias generalmente se administran y estructuran de manera que se pueda lograr el margen de beneficio implícito en la hipoteca cuando la tasa de interés estaba bloqueada. Los ingresos de un corredor hipotecario pueden verse afectados directamente por una cartera hipotecaria, que se puede pagar con una comisión basada en la rentabilidad de las transacciones que negocia. Los corredores hipotecarios pueden apuntar a construir sus canales mediante el desarrollo de redes de referencia que puedan permitir a los agentes de bienes raíces, banqueros, abogados y contadores guiar a los nuevos clientes en su camino.

Sin embargo, existe la presunción de que al menos algunos de los préstamos potenciales no serán financiados en una cartera hipotecaria y serán hipotecas vendibles. Cuanto más largo sea el proceso de solicitud, es menos probable que el prestatario busque financiación en otra parte.

Consideraciones Especiales

La supervisión de una cartera hipotecaria puede incluir expertos externos que actúen como un gerente de marketing secundario, especialmente centrado en el aspecto de gestión de riesgos del negocio. Para medir los cambios de valor se pueden utilizar análisis periódicos de los activos crediticios venideros, así como de los instrumentos de cobertura.

Parte de la tarea de estos administradores es establecer el verdadero valor de mercado de los próximos préstamos. Esto ayuda a crear una estrategia para las transacciones de cobertura, que tiene como objetivo proteger el valor de los activos en cartera mediante la venta de préstamos mediante preventa. El administrador evalúa los préstamos que muestran la mayor exposición a cambios en las tasas de interés y luego selecciona los préstamos que tienen una correlación coincidente con esos cambios del mercado. Al vender ciertas hipotecas a medida que aumentan las tasas de interés, estas transacciones se vuelven más valiosas y compensan las disminuciones de valor con los préstamos que se mantienen en trámite. Esto es comparable a equilibrar posiciones “cortas” y “largas” en activos.