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¿Qué es un cierre voluntario?

El cierre voluntario es un evento limitado iniciado por prestatarios que no pueden continuar haciendo pagos de préstamos sobre la propiedad, en un intento de evitar pagos adicionales y prevenir cierres involuntarios y desalojos. Los prestatarios pueden elegir esta opción si su hipoteca está significativamente inundada.

Esto es diferente de un encierro involuntario, que inicia la institución crediticia para tomar posesión de la propiedad y recuperar las pérdidas del prestamista y suele ser el último recurso para los prestatarios que no pueden hacer los pagos de sus préstamos. Los prestatarios pueden solicitar el cierre voluntario de un banco u otra institución crediticia para propiedades residenciales y comerciales.

Hay una serie de términos similares que se pueden usar para la ejecución hipotecaria voluntaria, que incluyen falla estratégica, huelga, publicación de glig y cierre amistoso.

Conclusiones clave

  • Los prestatarios inician cierres voluntarios que ya no pueden hacer pagos de préstamos sobre la propiedad y buscan evitar el cierre del prestamista.
  • El cierre voluntario puede dañar la calificación crediticia de un prestatario, pero generalmente no es tan perjudicial financieramente como el cierre involuntario.
  • La crisis de las hipotecas de alto riesgo a fines de la década de 2000, cuando se inundaron muchas hipotecas, provocó un aumento significativo en el número de ejecuciones hipotecarias voluntarias.

Entender el cierre voluntario

El cierre voluntario es muy perjudicial para las calificaciones crediticias de los préstamos y puede ser difícil alquilar o comprar una casa y aprobar préstamos años después, pero no es tan perjudicial financieramente como el cierre involuntario. Por lo tanto, puede ser una opción rentable para algunos prestatarios que llegan a la conclusión de que no pueden continuar realizando pagos, en lugar de tener dificultades para realizarlos todos los meses.

Muchos deudores planean cierres voluntarios abriendo nuevas tarjetas de crédito y obteniendo nuevos préstamos para automóviles e hipotecas antes de que baje su calificación crediticia. Los prestamistas a menudo aceptan una solicitud de préstamo para un cierre previo voluntario porque puede hacer que el proceso de venta minorista de una propiedad y cobrar deudas sea mucho más rápido y rentable que el cierre involuntario.

Las razones del cierre voluntario incluyen la pérdida de empleo repentina e inesperada (por ejemplo, durante la pandemia del coronavirus), darse cuenta de que una persona está viviendo más allá de sus posibilidades y cambios en el mercado de la vivienda, así como tasas de interés variables (si se trata de préstamos hipotecarios o ARM, por ejemplo, tener una tasa ajustable).

Una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria es uno de los tipos de ejecución hipotecaria voluntaria más comúnmente utilizados. Existen grandes diferencias entre las instituciones crediticias y el estado en cuanto a las reglas, leyes y sanciones para el cierre previo voluntario.

Ventajas y desventajas del cierre voluntario

Si está considerando iniciar un encierro voluntario, es importante considerar cuidadosamente los pros y los contras de dar ese paso. Debe equilibrarlo con el efecto en su crédito, la pérdida de su casa, la cantidad de alivio financiero que le ofrece y cualquier otra opción que pueda tener. Si no puede obtener una modificación de préstamo o realizar una venta corta, por ejemplo, una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria puede tener menos impacto en sus informes de crédito que un cierre involuntario.

Corta tus pérdidas

Una ventaja, especialmente si su casa está muy inundada, es que puede reducir sus pérdidas cuando deja de hacer pagos. Sin embargo, algunos estados permiten que los prestamistas persigan a los prestatarios por «déficits» (la diferencia entre lo que aún debe por el préstamo y el precio de venta del préstamo limitado) a través de una sentencia de déficit. Asegúrese de conocer las leyes de su estado a este respecto.

Reducir su crédito

Su puntaje de crédito sufrirá un gran impacto si realiza una ejecución hipotecaria. Las consecuencias: es probable que obtener un nuevo crédito, por ejemplo, para un préstamo de automóvil o una nueva tarjeta de crédito, sea más difícil y las tasas de interés que se le otorguen serán más altas.

Encontrar nueva vivienda

Deberá buscar otro lugar para vivir y los propietarios pueden negarse a pagarle el alquiler o cobrarle una cantidad mensual más alta. Y si está buscando comprar, es posible que no pueda obtener una hipoteca durante algunos años. Fannie Mae, por ejemplo, impone un período de espera de cuatro años antes de que se otorgue una nueva hipoteca después de una escritura en lugar de cierre.

Hijo

  • El cierre involuntario y la oportunidad de reducir las pérdidas es una liberación de la deuda más rápida y compleja.

  • Una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria puede tener un impacto menor en su puntaje de crédito que un cierre involuntario.

  • Tiene menos estigma social que el cierre involuntario.

Contras

  • Es posible que aún esté sujeto a un juicio de déficit.

  • Su puntaje de crédito tendrá un costo y puede ser más difícil obtener un crédito nuevo (préstamo de automóvil, tarjeta de crédito) y tener tasas de interés más altas.

  • Si bien hay menos estigma, los empleadores pueden considerarlo inelegible para un trabajo en particular.

Ejemplo: Circunstancias preliminares voluntarias y la crisis de vivienda de 2007-2009

Antes de la crisis de la burbuja inmobiliaria estadounidense y las hipotecas de alto riesgo a fines de la década de 2000, los cierres voluntarios rara vez se usaban para los prestatarios que tenían dificultades para pagar sus préstamos inmobiliarios; sin embargo, se ha utilizado mucho más ampliamente en los últimos años. En 2007 y 2008, los precios de la vivienda disminuyeron, con una fuerte caída del valor de dos dígitos.

A principios de 2010, aproximadamente el 25% de todas las hipotecas se inundaron, lo que significa que el monto adeudado por la hipoteca excedió el valor de la casa. Segun algunos informes, el pre-cierre voluntario se duplicó con creces entre 2007 y 2008 y representó más del 25% de todos los incumplimientos en 2009. Las pre-circunstancias voluntarias siguen siendo comunes en la última década, ya que el valor de la vivienda aún no ha aumentado lo suficiente como para aliviar a muchos prestatarios de la carga de la equidad negativa. .