En este momento estás viendo CMO vs CDO: exterior, interior diverso

Una de las innovaciones más importantes de Wall Street fue el acto de agrupar los préstamos para dividirlos en instrumentos de interés separados. Este concepto de colateral y financiación estructurada precedió al mercado de obligaciones hipotecarias colateralizadas (CMO) y obligaciones de deuda colateralizada (CDO). No fue hasta principios de la década de 1980 que se introdujo formalmente el concepto de reempaquetado de hipotecas para crear la industria de valores respaldados por hipotecas (MBS).

Los MBS están garantizados durante las hipotecas, donde todos los intereses y el principal van a los inversores. Los CMO se crearon para brindar a los inversores flujos de efectivo específicos en lugar de simplemente pasar un interés y un pase de principal. Los CMO fueron emitidos por primera vez en 1983 a Federal Home Mortgage Loan Corp. (Freddie Mac) por los bancos de inversión First Boston y Salomon Brothers, quienes tomaron préstamos hipotecarios, los dividieron en tramos con diferentes tasas de interés y vencimientos, y emitieron valores basados ​​en tales tramos. Las hipotecas originadas fueron colaterales.

A diferencia de los CMO, los CDO, que surgieron más tarde en la década de 1980, cubren un espectro mucho más amplio de préstamos que de hipotecas. Si bien hay muchas similitudes entre los dos, existen algunas diferencias claras en su construcción, los tipos de préstamos mantenidos en conjunto y los tipos de inversores que buscan cualquiera de ellos.

CMO – Nacido por necesidad

Un tercero que se ocupa de hipotecas residenciales emite obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO), un tipo de garantía respaldada por hipotecas (MBS). El emisor de la CMO recauda y reempaqueta las hipotecas residenciales en un conjunto de préstamos que se utilizan como garantía para emitir un nuevo conjunto de valores. Luego, el emisor desvía los pagos del préstamo de las hipotecas y distribuye el interés y el capital a los inversores del grupo. El emisor cobra una tarifa o un diferencial a lo largo del camino. Con los CMO, los emisores pueden reducir las fuentes predecibles de ingresos de las hipotecas mediante el uso de un tramo, pero como todos los productos MBS, los CMO todavía están sujetos a cierto riesgo de pago anticipado para los inversores. Este es el riesgo de pago anticipado, refinanciamiento y / o incumplimiento de hipotecas en el pool. A diferencia de MBS, el inversor puede elegir cuánto riesgo de reinversión está dispuesto a asumir en CEM.

A continuación se muestra un ejemplo de una versión simplificada de tres tramos de diferentes vencimientos utilizando una estructura de pago secuencial. Los tramos A, B y C recibirán pagos de intereses de por vida, pero el pago principal fluye secuencialmente hasta que se retiren todos los CMO. Por ejemplo: el Tramo C no recibirá ningún pago de capital hasta que el Tramo B se retire y el Tramo B no recibirá ningún pago de capital hasta que el Tramo A se haya retirado.

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Imagen de Sabrina Jiang © Investopedia 2020

Si bien los valores en sí parecen complicados y fáciles de perderse en todos los acrónimos, el proceso de garantía de préstamos es bastante simple.

El emisor de la CMO, como entidad legal, es el propietario legal de un grupo de hipotecas compradas a bancos y compañías hipotecarias. Antes de reempacar las hipotecas, los prestatarios visitaban el banco local que les prestaba dinero para comprar una casa. El banco retendría la hipoteca utilizando la casa como garantía hasta que se cancelara o se vendiera la casa. Si bien algunos bancos todavía tienen hipotecas en sus libros, la mayoría de las hipotecas se venden poco después de cerrarse a terceros que las reempaquetan. Para el prestamista inicial, esto proporciona cierto alivio porque ya no es dueño del préstamo o tiene que pagar el préstamo. A continuación, estas hipotecas se garantizan y se agrupan con préstamos de la misma calidad en tramos (que consisten únicamente en tramos del conjunto de préstamos). Al crear CMO a partir de un grupo hipotecario, los emisores pueden diseñar intereses específicos y separados y flujos principales en diferentes plazos de vencimiento para satisfacer las necesidades de un inversor con los flujos de efectivo y los vencimientos que requieren. Para fines legales y fiscales, los CMO se mantienen dentro de un conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC) como una entidad legal separada. El REMIC está exento de impuestos federales sobre los ingresos que recaudan de las hipotecas subyacentes a nivel corporativo, pero los ingresos pagados a los inversores se consideran gravables.

CDO – Algunos buenos, algunos malos

La obligación de deuda garantizada (CDO) surgió a finales de la década de 1980 y comparte muchas de las características de la CMO: los préstamos se agrupan, se reagrupan en nuevos valores, los inversores pagan intereses y el principal como ingresos y los fondos se dividen en tramos. con diferentes niveles de riesgo y madurez. CDO pertenece a la categoría conocida como valores respaldados por activos (ABS) y, como MBS, utiliza los préstamos subyacentes como un activo o como garantía. El desarrollo del CDO fue nulo y proporcionó una forma válida para que las instituciones crediticias transfirieran deuda a inversiones titulizadas, de la misma manera que las hipotecas se titulizaron a los CMO. Al igual que los CMO emitidos por REMIC, los CDO utilizan entidades de propósito especial (SPE) para titulizar, prestar servicios y prestar a sus inversores valores para inversiones en valores. La belleza de CDO es que puede manejar casi cualquier ingreso que genere deuda, como tarjetas de crédito, préstamos para automóviles, préstamos para estudiantes, préstamos para aviones y deudas corporativas. Al igual que los CMO, la división de los préstamos se estructura de senior a junior con cierta supervisión de las agencias de calificación que asignan calificaciones de grado como un bono de emisión única, por ejemplo, AAA, AA +, AA, etc.

A continuación se muestra un ejemplo de la estructura de CDO. Cada CDO tiene un balance como cualquier otra empresa. Los activos están compuestos por los componentes que generan ingresos como préstamos, bonos, etc. Cada bono emitido a la izquierda está vinculado a un grupo de activos específico a la derecha. Luego, los terceros califican los bonos en función de la antigüedad de la demanda de su conjunto y la calidad percibida de los activos subyacentes. En teoría, los inversores con calificaciones de calidad más bajas y bonos de antigüedad tendrían tasas de rendimiento más altas.

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CMO vs CDO

Hay muchas similitudes entre los CMO y los CDO porque estos últimos fueron modelados a partir del primero por diseño. Las partes privadas pueden emitir CMO o darles agencias de préstamos cercanas (Asociación Hipotecaria Nacional Federal, Asociación Hipotecaria del Gobierno Nacional, Organismo Hipotecario Hipotecario Federal, etc.) y CDO con etiqueta privada.

Si bien los CMO y los CDO tienen revestimientos similares en el exterior, son diferentes en el interior. El CMO es más fácil de entender porque el flujo de efectivo que proporciona proviene de un grupo específico de hipotecas y préstamos para automóviles, préstamos de tarjetas de crédito, préstamos comerciales e incluso algún tramo del CMO puede respaldar los flujos de efectivo del CDO. Si bien la explosión inmobiliaria tuvo algún impacto en el mercado de CMO en 2007, el mercado de CDO fue más difícil. Solo una pequeña parte del mercado de CMO se consideró subprime y los CDO obtuvieron participaciones principales de los CMO. Los CDO que compraron los tramos más bajos sufrieron un alto riesgo de que los CMO los fusionaran con otros activos de ABS a medida que los tramos subprime iban hacia el sur. Es poco probable que se vuelvan a cometer los errores del pasado, ya que la SEC tiene mucha más supervisión que antes, pero a veces la historia se repite. Ambos productos desempeñan el mismo papel en la puesta en común de préstamos y activos y en la vinculación de los inversores con los flujos de efectivo, por lo que es el inversor quien decide cuánto riesgo quiere asumir.

Los CDO eran un segmento relativamente pequeño del mercado de ABS con sólo $ 340 millones emitidos en 2002 en comparación con el mercado total de la CMO de $ 4,7 billones. El mercado de CDO se consolidó después de 2002 a medida que creció la titulización de préstamos respaldados por activos y los emisores promovieron sus compras en los tramos de CMO más riesgosos. A medida que crecieron los mercados de bienes raíces, también lo hicieron los mercados de CDO / CMO y el pico del total de CDO en circulación en $ 1.3 billones en 2007. Este notable crecimiento llegó a un abrupto final cuando la burbuja inmobiliaria estalló, reduciendo el mercado de CDO a aproximadamente $ 850 millones en 2013.

Si bien el papel analizó los tramos más riesgosos de CMO no deseados que se comprarían y colocaron en CDO, la calidad de esos tramos considerados subprime era mucho más subprime de lo que se pensaba anteriormente. Las agencias calificadoras de CDO y los emisores siguen siendo responsables, pagando multas y compensando luego de una falla en el mercado inmobiliario en 2007 que resultó en miles de millones en pérdidas en CDO. Muchos de ellos se volvieron inútiles de la noche a la mañana, degradados de AAA a basura. Aquellos que invirtieron mucho en los CDO más riesgosos tuvieron grandes pérdidas cuando esos problemas finalmente fracasaron. Algunos emisores de CDO han sido multados y / o multados por su papel en no empaquetar los activos de riesgo. Uno de los casos más grandes y publicitados fue contra Goldman Sachs (NYSE: GS) en 2010, que fue multado y multado oficialmente por estructurar CDO y no informar adecuadamente a sus clientes sobre los riesgos potenciales. Según estimaciones de la Comisión de Bolsa y Valores, los inversores perdieron más de mil millones de dólares después de que el polvo se asentó en 2010.

Los CDO todavía existen hoy en día, pero deben deshacerse de las cicatrices de las buenas decisiones que salieron mal.

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Los inversores de todo el mundo han aprendido una valiosa lección de los primeros días de las garantías. Se necesitó un poco de pensamiento creativo para encontrar una manera de generar una gran cantidad de préstamos y crear inversiones seguras para los inversores. Esto liberó capital para los prestamistas, creó muchos puestos de trabajo para los emisores, creó liquidez en un mercado menos líquido y ayudó a impulsar la propiedad de viviendas. El mismo proceso llevó a que la propiedad de la vivienda finalmente desencadenara una burbuja inmobiliaria y un posterior colapso. El proceso de colateralización se energizó a sí mismo, pero finalmente se vino abajo.