Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) es una empresa que posee, opera o financia propiedades generadoras de ingresos. Por ley, el 90% de las ganancias de REIT deben distribuirse como dividendos a los accionistas. Aquí, analizamos los REIT, sus características y cómo evaluarlos.
Conclusiones clave
- Los REIT deben pagar al menos el 90% de los ingresos como dividendos para los accionistas.
- No se utilizan ratios de valor contable para REIT, en cambio, cálculos como el valor liquidativo son mejores métricas.
- Los análisis de arriba hacia abajo y de abajo hacia arriba deben usarse para los REIT, los factores de arriba hacia abajo incluyen el crecimiento de la población y el empleo, y los aspectos de abajo hacia arriba incluyen los ingresos por alquiler y los fondos de operaciones.
¿Qué califica como REIT?
La mayoría de los REIT alquilan espacio y cobran rentas, que luego distribuyen esos ingresos como dividendos a los accionistas. Los REIT hipotecarios (también conocidos como mREIT) no son propietarios de bienes raíces y, en cambio, financian bienes raíces. Estos REIT obtienen ingresos por intereses sobre sus inversiones, incluidas hipotecas, valores respaldados por hipotecas y otros activos relacionados.
Chun calificar como REIT, una empresa debe cumplir con determinadas disposiciones del Código de Rentas Internas (IRC). Específicamente, una empresa debe cumplir con los siguientes requisitos para calificar como REIT:
- Al menos el 75% de los activos totales se invierten en bienes raíces, efectivo o fondos estadounidenses
- Gane al menos el 75% de los ingresos brutos de alquiler, intereses sobre hipotecas de financiamiento de bienes raíces o ventas de bienes raíces
- Pagar al menos el 90% de la renta imponible en forma de dividendos para los accionistas cada año.
- Ser una entidad sujeta a impuestos como corporación
- Está gestionado por un consejo de administración o fideicomisarios.
- Tener al menos 100 accionistas después de su primer año.
- No posea más del 50% de sus acciones de cinco o menos
Al tener el estado REIT, una empresa evita el impuesto sobre la renta de las sociedades. Una corporación regular obtiene ganancias y paga impuestos sobre su ganancia total, luego decide cómo distribuir sus ganancias después de impuestos entre dividendos y reinversión. REIT solo distribuye todas o casi todas sus ganancias y puede saltarse los impuestos.
Tipos de REIT
Hay varios tipos diferentes de REIT. Los REIT de capital generalmente se especializan en la propiedad de ciertos tipos de edificios, como apartamentos, centros comerciales regionales, edificios de oficinas, o instalaciones de alojamiento / resort. Algunos están diversificados y otros están en contra de la clasificación, por ejemplo, un REIT que solo invierte en golf.
El otro tipo principal de REIT es un REIT hipotecario. Estos REIT brindan préstamos garantizados por bienes raíces, pero generalmente no poseen ni operan bienes raíces. Los REIT hipotecarios requieren un análisis especial. Son empresas financieras que utilizan una serie de instrumentos de cobertura para gestionar su exposición a las tasas de interés.
Mientras que un puñado de REIT híbridos ejecutan operaciones inmobiliarias y otorgan préstamos hipotecarios, la mayoría de los REIT son del tipo de acciones: los REIT que se centran en el negocio de «activos duros» de las operaciones inmobiliarias. Cuando lee sobre REIT, generalmente lee sobre REIT de capital. Por lo tanto, centraremos nuestro análisis en los REIT de acciones.
Cómo analizar los REIT
Los REIT son acciones que pagan dividendos y se enfocan en bienes raíces. Si está buscando ingresos, los consideraría así como fondos de bonos de alto rendimiento y acciones que pagan dividendos. Como acciones que pagan dividendos, los REIT se analizan como otras acciones. Pero existen grandes diferencias sobre cómo se trata la contabilidad de la propiedad.
Los REIT no son formas confiables de considerar métricas tradicionales como las ganancias por acción (EPS) y P / E. FFO y AFFO son mejores métricas.
Lo ilustraremos con un ejemplo simplificado. Suponga que un REIT compra un edificio por $ 1 millón. Las reglas contables requieren que nuestro REIT cobre depreciación sobre el activo. Suponemos que distribuimos la depreciación en 20 años en línea recta. Cada año deducimos $ 50,000 en costo de depreciación ($ 50,000 por año x 20 años = $ 1 millón).
Observamos el balance general simplificado y el estado de resultados anterior. En el año 10, el valor del edificio es de $ 500,000 (es decir, el valor en libros) en nuestro balance, que es el costo original de $ 1 millón menos la depreciación acumulada de $ 500,000 (10 años x $ 50,000 por año). Nuestro estado de resultados deduce $ 190,000 de gastos de $ 200,000 en ingresos, pero un cargo por depreciación es de $ 50,000 del costo.
FFO
Sin embargo, nuestro REIT no gasta este dinero en el año 10; la depreciación es un cargo no financiero. Por lo tanto, devolvemos el cargo por depreciación a la utilidad neta para producir fondos de operaciones (FFO). La idea es que la depreciación reduce injustamente nuestros ingresos netos, ya que nuestro edificio probablemente no ha perdido la mitad de su valor en los últimos 10 años. FFO corrige esta supuesta distorsión excluyendo el cargo por depreciación. FFO también incluye algunos otros ajustes.
AFFO
Debemos tener en cuenta que FFO se acerca más al flujo de efectivo que al ingreso neto, pero no toma el flujo de efectivo. En su mayor parte, observe en el ejemplo anterior que nunca contamos los $ 1 millón gastados para adquirir el edificio (gastos de capital). Los gastos de capital incorporarían un análisis más preciso. Contando los gastos de capital se obtiene una cifra llamada FFO ajustado (AFFO).
Valor liquidativo
Nuestro balance hipotético puede ayudarnos a comprender el otro valor métrico normal de REIT, el valor liquidativo (NAV). En el año 10, el valor en libros de nuestros edificios fue de solo $ 500,000 porque se depreció la mitad del costo original. Por lo tanto, el valor contable y las relaciones precio / valor contable relacionadas, a menudo cuestionables para el análisis general de acciones, son muy útiles para los REIT. NAV busca reemplazar el valor en libros de las propiedades con una mejor estimación del valor de mercado.
El cálculo de un valor liquidativo requiere una valoración ligeramente subjetiva de las tenencias de REIT. En el ejemplo anterior, vemos que el edificio genera $ 100,000 en ingresos operativos ($ 200,000 en ingresos menos $ 100,000 en gastos operativos). Un método sería aprovechar los ingresos operativos basados en la tasa de mercado. Si asumimos que la tasa de capitalización de mercado actual para este tipo de edificio es del 8%, entonces nuestra estimación del valor del edificio es de $ 1.25 millones ($ 100,000 en ingresos operativos / tasa de capitalización del 8% = $ 1,250,000).
Esta estimación del valor de mercado reemplaza el valor en libros del edificio. Luego deducimos la deuda hipotecaria (que no se muestra) para encontrar el valor neto de un activo. Los activos menos las acciones equivalen a la deuda, cuando «neto» en el valor liquidativo significa neto de la deuda. El último paso es dividir el NAV en acciones ordinarias para obtener el NAV por acción, que es una estimación del valor intrínseco. En teoría, el precio de la acción cotizada no debería alejarse demasiado del valor liquidativo por acción.
Análisis de arriba hacia abajo frente a análisis de abajo hacia arriba
Al elegir acciones, a veces escucha acerca del análisis de arriba hacia abajo y de abajo hacia arriba. Comienza de arriba hacia abajo con una perspectiva económica y prometedora sobre temas o sectores (por ejemplo, un grupo demográfico que envejece puede favorecer a las compañías farmacéuticas). El bottom-up se centra en los aspectos básicos de las empresas individuales. Claramente, las acciones de REIT requieren un análisis de arriba hacia abajo y de abajo hacia arriba.
Desde una perspectiva de arriba hacia abajo, cualquier cosa que afecte la oferta y la demanda de propiedades puede afectar a los REIT. El crecimiento de la población y el empleo son en general favorables para todos los tipos de REIT. Las tasas de interés son una mezcla, en pocas palabras.
El aumento de las tasas de interés tiende a reflejar una economía en mejora, lo que es bueno para los REIT, ya que las personas gastan y las empresas alquilan más espacio. Las tasas de interés tienden a subir bien para los REIT de apartamentos, ya que las personas prefieren permanecer alquiladas en lugar de comprar casas nuevas. Por otro lado, los REIT a menudo pueden aprovechar las tasas de interés más bajas al reducir los costos de interés y, por lo tanto, aumentar su rentabilidad.
Debido a que los REIT compran bienes raíces, es probable que vea niveles de deuda más altos que otros tipos de empresas. Asegúrese de comparar el nivel de deuda de REIT con el promedio de la industria o los índices de deuda de los competidores.
Las condiciones del mercado de capitales también son importantes, a saber, la demanda institucional de acciones REIT. A corto plazo, esta demanda puede superar los elementos básicos. Por ejemplo, las acciones de REIT tuvieron un buen desempeño en 2001 y el primer semestre de 2002 a pesar de los fundamentos deficientes, ya que el dinero se estaba filtrando hacia la clase de activos completa.
A nivel de REIT individual, desea ver fuertes expectativas de crecimiento de ingresos, como ingresos por alquiler, ingresos por servicios relacionados y FFO. Quiere ver si el REIT tiene una estrategia única para mejorar la ocupación y aumentar sus rentas.
Economías de escala
Los REIT generalmente buscan el crecimiento a través de adquisiciones y tienen como objetivo lograr economías de escala asimilando propiedades administradas de manera ineficiente. Las economías de escala se lograrían reduciendo los costos operativos como porcentaje de los ingresos. Pero las adquisiciones son una espada de dos caras. Si un REIT no puede mejorar las tasas de ocupación y / o aumentar los alquileres, puede inyectarse en adquisiciones mal adquiridas para impulsar su crecimiento.
Debido a que la deuda hipotecaria juega un papel importante en el valor de las acciones, vale la pena mirar el balance. Algunos sugieren considerar el apalancamiento, como la relación deuda-capital. Pero en realidad, es difícil decir cuándo el apalancamiento se volvió excesivo. Es más importante sopesar la proporción de deuda fija por tasa flotante. En el entorno actual de tasas de interés bajas, un REIT que utiliza solo deuda a tasa flotante se verá perjudicado si las tasas de interés suben.
Impuestos REIT
La mayoría de los dividendos REIT no son dividendos calificados, por lo que generalmente se gravan a una tasa más alta. Dependiendo de su categoría impositiva, los dividendos calificados se gravan al 0%, 15% o 20%. Sin embargo, para los REIT, la mayoría de los dividendos se gravan como ingresos normales, hasta un 37% para 2020.
Los dividendos REIT generalmente se gravan como ingresos ordinarios. Por lo tanto, se recomienda mantener los REIT en una cuenta de ventajas fiscales como una IRA o 401 (k).
Sin embargo, puede haber buenas noticias aquí. Debido a que los REIT son negocios de pasaje, cualquier dividendo que no cuente como dividendos calificados puede ser elegible para la deducción de ingresos comerciales calificados del 20% (QBI). Por ejemplo, si tiene $ 1,000 en dividendos REIT ordinarios, es posible que solo deba pagar impuestos sobre $ 800 de eso.
La línea de base
Los REIT son empresas inmobiliarias que tienen que pagar altos dividendos para disfrutar de los beneficios fiscales del estado REIT. Un ingreso estable que puede superar la producción del Tesoro se combina con la volatilidad de los precios para ofrecer un potencial de rendimiento completo que compite con acciones de pequeña capitalización. El análisis de REIT requiere que los inversores comprendan las distorsiones contables causadas por la depreciación y presten especial atención a los impactos macroeconómicos.
