Invertir en bienes raíces es una forma popular de diversificar su cartera de inversiones. Dondequiera que vayamos, nos recuerdan constantemente los beneficios de comprar una propiedad, desde la miríada de publirreportajes sobre seminarios inmobiliarios o espectáculos de viviendas que muestran el increíble valor de administrar o alquilar una propiedad de alquiler.
Pero no es tan fácil. Después de todo, comprar una propiedad de alquiler no es como invertir en acciones: solo puede invertir un poco aquí y allá y convertirse en propietario. Necesita capital para realizar esa compra. Y el proceso a menudo puede ser largo y prolongado. Sin mencionar todos los riesgos involucrados, especialmente si no investiga. Pero, ¿hay alguna manera de ingresar al mercado aumentando su patrimonio neto? Trate de usar el apalancamiento a su favor. Al hacer esto, puede depositar poco o nada de dinero y usar la deuda para ayudarlo a obtener un rendimiento.
Siga leyendo para obtener más información sobre cómo puede usar el apalancamiento para aumentar el valor neto de los bienes raíces, así como algunos de los riesgos involucrados. (Para obtener más información, consulte el rastreador de patrimonio neto de Investopedia).
Conclusiones clave
- El apalancamiento utiliza capital o deuda prestados para aumentar el rendimiento esperado de la inversión.
- En el sector inmobiliario, la forma más común de apalancar su inversión es con su propio dinero o mediante una hipoteca.
- El apalancamiento funciona a su favor cuando los valores inmobiliarios aumentan, pero puede resultar en pérdidas si los valores disminuyen.
- Evite aprovechar los riesgos tomando decisiones de inversión acertadas y teniendo en cuenta los pagos de la hipoteca, las vacantes y una economía difícil.
¿Qué es el apalancamiento?
El apalancamiento es la forma de varios instrumentos financieros o capital prestado (otra deuda) para aumentar el rendimiento esperado de la inversión. Se usa comúnmente en Wall Street y Main Street cuando se habla del mercado inmobiliario. El apalancamiento es una técnica utilizada tanto por personas como por empresas para ampliar el potencial de rentabilidad y la desventaja de los riesgos asociados si las cosas no funcionan.
Si bien se puede obtener un buen rendimiento, como cuando aumentan los precios de los bienes raíces, el apalancamiento puede ser una espada de dos caras. Eso es porque también puede generar pérdidas si la inversión se mueve en la otra dirección. Para los precios inmobiliarios, las pérdidas ocurren cuando los precios bajan.
Formas de acceder al apalancamiento
La forma más sencilla de acceder al apalancamiento es utilizar su propio dinero. En el caso de una hipoteca, hacer un anticipo estándar del 20% le permitirá obtener el 100% de la casa en la que desea vivir. Algunos programas de financiación le permiten depositar menos dinero.
Si compra la propiedad como inversión, es posible que pueda proporcionar una parte, o incluso la totalidad, del dinero. Del mismo modo, algunos vendedores pueden estar dispuestos a financiar parte del precio de compra de la propiedad que desean vender. Bajo tal arreglo, usted puede comprar una propiedad con un pago inicial mínimo y, en algunos casos, sin ningún pago inicial.
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Apalancamiento: aumento de su valor inmobiliario neto
Ejemplo de apalancamiento
Considere el requisito común para la compra de bienes raíces, un pago mínimo del 20%.Eso es $ 100,000 en una propiedad de $ 500,000. Al depositar solo el 20% del dinero y pedir prestado el resto, el comprador básicamente utiliza un porcentaje relativamente pequeño de sus propios fondos para realizar la compra. La mayoría de ellos, por lo tanto, los proporciona un prestamista. Es por eso que los inversores inmobiliarios a menudo se refieren al otro 80% del precio de compra como dinero de otras personas.
Suponemos que la propiedad está valorada a una tasa del 5% anual. Esto significa que el patrimonio neto del prestatario aumenta a $ 525,000 en solo 12 meses. Al comparar esta ganancia con la ganancia de una compra realizada en su totalidad, sin préstamo, se enfatiza el valor de la estrategia de apalancamiento. Por ejemplo, el mismo prestatario podría usar los $ 100,000 para realizar una compra totalmente pagada de una propiedad de $ 100,000.
Suponiendo la misma tasa de tasación del 5%, el valor neto del comprador de la compra de propiedad en efectivo de $ 100,000 aumentaría a $ 5,000 durante un período de 12 meses, en comparación con $ 25,000 para la propiedad más cara. La diferencia de $ 20,000 representa el aumento potencial en el patrimonio neto proporcionado por el uso del apalancamiento. Ahora, una imagen que gana un 5% cada año durante 20 años. Con el tiempo, el uso del apalancamiento puede tener un efecto muy significativo y muy positivo en su patrimonio neto.
Los peligros del apalancamiento
Ahora las malas noticias. Todo esto suena genial, pero hay una desventaja. El apalancamiento puede funcionar en su contra, tanto como a su favor. Para mostrar cómo, revisemos nuestro ejemplo anterior. Si utiliza un pago por adelantado de $ 100,000 para comprar una casa de $ 500,000 y los precios de las propiedades inmobiliarias en su área caen constantemente durante varios años, el apalancamiento inverso funciona. Después del primer año, su propiedad podría tener un valor de $ 475,000 si se deprecia en un 5%. Si los precios continúan en la misma trayectoria, su propiedad pronto podría valer $ 451,250, una pérdida de capital de $ 48,750.
Así como el apalancamiento puede funcionar a su favor, también puede hacerlo en su contra.
Bajo el mismo escenario de reducción de precio del 5%, si esos $ 100,000 se usaran para una compra de vivienda de $ 100,000, el comprador habría perdido solo $ 5,000 y los precios de la vivienda del primer año cayeron, mucho menos que esa casa más cara.
En los mercados inmobiliarios donde los precios caen bruscamente, los propietarios pueden tener más dinero del que realmente vale la casa. Para los inversores, la caída de los precios puede reducir o incluso eliminar las ganancias. Si los alquileres también caen, el resultado puede ser una propiedad que no se puede alquilar a un precio que cubra el costo de la hipoteca y otros costos. Si está considerando convertirse en propietario, hay muchos factores a considerar.
Contras Aprovecha muchas propiedades
Los problemas se agravan aún más cuando se trata de varias unidades, ya que los inversores en bienes raíces comerciales suelen depositar la menor cantidad de dinero posible. El objetivo es apalancar su dinero tomando el control del 100% de los activos y poniendo solo el 20% del valor. Considere los $ 500,000 en nuestro ejemplo anterior. no hace falta decir que es un pequeño edificio de apartamentos. Dado que se compró con $ 100,000 como anticipo, si el valor del edificio disminuye en un 30%, la propiedad vale $ 350,000, pero el inversionista aún tiene que pagar intereses y capital sobre el valor total del préstamo de $ 400,000.
Si la cantidad que el inversionista alquila también disminuye, el rendimiento de la propiedad puede estar predeterminado. Si el inversor usa el flujo de efectivo de esa propiedad para liquidar la hipoteca de otras propiedades, un efecto dominó podría resultar en una pérdida de ingresos que podría eliminar una cartera completa al cerrar un préstamo incobrable.
Evitar riesgos de apalancamiento
Ahora que ha aprendido acerca de los conceptos básicos del apalancamiento en el sector inmobiliario, así como algunos de los escollos, podría pensar que es imposible dar un buen resultado con esta técnica. No se preocupe, use el sentido común. Como cualquier inversión, los bienes raíces conllevan riesgos. Si bien puede usar el apalancamiento a su favor, hay algunas cosas importantes que necesita para asegurarse de evitar darle una mejor ventaja en el mercado.
Primero, no asuma lo que sucederá antes de que suceda. No siempre se puede utilizar el rendimiento pasado como indicador de lo que sucederá en el futuro, especialmente con el mercado de la vivienda. Si ve que los valores de las propiedades en un área determinada han aumentado entre un 5% y un 10% durante un período de tiempo, eso no significa que continuarán en el mismo camino.
Luego, presupuesta en consecuencia y sabe lo que está haciendo. Si realiza un pago menor, el monto de su préstamo será mayor. Eso significa que tendrá que hacer un pago de hipoteca mayor. Es posible que deba tener en cuenta las tasas de vacantes más bajas, una economía más difícil, malos inquilinos, todo lo cual dependerá de usted. En última instancia, usted sigue siendo responsable del pago de la hipoteca, por lo que debe asegurarse de poder mantenerse a flote en cualquier situación.
La línea de fondo
Las imágenes de tales compras apalancadas recuerdan los infomerciales nocturnos en los que los hombres listos del parque sugieren que puede ganar millones de dólares comprando una propiedad sin pago inicial. Aunque es posible, no se recomienda seguir esta ruta.
Felizmente, no es necesario. Hay formas menos exóticas de usar el apalancamiento, lo que le permite comprar bienes raíces por una cantidad relativamente pequeña, incluso sin dinero.De hecho, si bien es posible que no piensen que se trata de un apalancamiento, la mayoría de las personas lo hacen si obtienen una hipoteca cuando compran una casa. Pagan el préstamo durante un período de años o años, mientras disfrutan del uso de la propiedad. La moraleja del asunto es que el apalancamiento es una herramienta común que funciona bien, cuando se usa con prudencia.
