Cómo calcular el ROI en una propiedad de alquiler

Una de las principales razones por las que la gente invierte es para aumentar su riqueza. Si bien los incentivos pueden diferir entre los inversores (algunos pueden necesitar dinero para la jubilación, otros pueden optar por gastar dinero en otros eventos de la vida, como tener un bebé o casarse), ganar dinero suele ser la base de todas las inversiones. Y no importa dónde ponga su dinero, si va al mercado de valores, al mercado de bonos o al mercado inmobiliario.

Los bienes raíces son propiedades tangibles formadas por terrenos y, por lo general, incluyen cualquier estructura o recurso que se encuentre en ese terreno. Un ejemplo de inversión inmobiliaria son las propiedades de inversión. La gente suele comprar propiedades de inversión con la intención de ganar dinero a través de los ingresos por alquiler. Algunas personas compran propiedades de inversión con la intención de venderlas en poco tiempo.

Independientemente de la intención, para los inversores que diversifican su cartera de inversiones con bienes raíces, es importante medir el retorno de la inversión (ROI) para determinar la rentabilidad de la propiedad. Aquí hay una descripción general rápida del ROI, cómo calcularlo para su propiedad de alquiler y por qué es importante conocer el ROI de una propiedad antes de realizar una compra de bienes raíces.

¿Qué es un retorno de la inversión (ROI)?

El retorno de la inversión mide la cantidad de dinero o ganancias obtenidas de una inversión como porcentaje del costo de esa inversión. Muestra cuán eficiente y efectivo se está utilizando un dólar de inversión para generar ganancias. Conocer el ROI permite a los inversores considerar si invertir o no dinero en una inversión en particular.

El ROI se puede utilizar para cualquier inversión: acciones, bonos, una cuenta de ahorros y una propiedad inmobiliaria. Calcular un ROI significativo para una propiedad residencial es un desafío porque los cálculos se pueden manipular fácilmente; ciertas variables se pueden incluir o excluir en el cálculo. Se vuelve muy difícil cuando los inversores tienen la opción de pagar en efectivo o sacar una hipoteca sobre la propiedad.

Aquí, revisamos dos ejemplos de cómo calcular el ROI en una propiedad de alquiler residencial: una compra en efectivo y una financiada por una hipoteca.

La fórmula del ROI

Para calcular la ganancia o ganancia de cualquier inversión, primero tome el rendimiento total de la inversión y reste el costo original de la inversión.

Para calcular el porcentaje de ROI, tomamos el rendimiento neto, o ganancia neta, de la inversión y lo dividimos por el costo original.

ROI text {} = text {} frac {Ganancia en Inversión text {} – text {} Costo de Inversión} {Costo de Inversión} R.O.I. = C.ost oF I.nortevmistmetrominortetGRAMO.aInorte onorte I.nortevmistmetrominortet – C.ost oF I.nortevmistmetrominortet

Por ejemplo, si compra acciones de ABC por $ 1,000 y las vende dos años después por $ 1,600, la ganancia neta es de $ 600 ($ 1,600 – $ 1,000). El ROI de las acciones es del 60%. [$600 (net profit) ÷ $1,000 (cost) = 0.60].

Calcule el ROI de las propiedades de alquiler

La ecuación anterior parece bastante simple, pero tenga en cuenta que hay una serie de variables que se aplican a los bienes raíces que pueden afectar los números de ROI. Estos incluyen costos de reparación y mantenimiento, y métodos de apalancamiento: la cantidad de dinero prestada con intereses para realizar la inversión inicial. Por supuesto, las condiciones de financiación pueden tener un impacto significativo en el costo total de la inversión.

ROI para transacciones en efectivo

El ROI de la propiedad es fácil de calcular si compra una propiedad con efectivo. A continuación se muestra un ejemplo de una propiedad de alquiler comprada con efectivo:

• Pagó $ 100,000 en efectivo por la propiedad de alquiler.
• Los costos finales fueron de $ 1,000 y los costos de remodelación fueron de $ 9,000, lo que eleva su inversión total a $ 110,000 para la propiedad.
• Cobró $ 1,000 en alquiler cada mes.

Un año después:

• Ganó $ 12,000 en ingresos por alquiler durante esos 12 meses.
• Los costos, incluida la factura del agua, los impuestos a la propiedad y el seguro, fueron de $ 2,400 para el año. o $ 200 por mes.
• Su rendimiento anual fue de $ 9,600 ($ 12,000 – $ 2,400).

Para calcular el ROI de la propiedad:

• Divida el rendimiento anual ($ 9,600) por el monto total de la inversión, o $ 110,000.
• PÉ = $ 9,600 ÷ $ 110,000 = 0.087 o 8.7%.
• Su ROI fue del 8,7%.

ROI para transacciones de pago

El cálculo del ROI es más relevante para financiar transacciones.

Por ejemplo, se asumió que compró la misma propiedad de alquiler de $ 100,000 que la anterior, pero en lugar de pagar en efectivo, obtuvo una hipoteca.

• El pago mínimo requerido para la hipoteca fue el 20% del precio de compra, o $ 20 000 (precio de venta $ 100 000 x 20%).
• Los costos finales fueron más altos, lo que es típico para una hipoteca, $ 2,500 en total por adelantado.
• Pagó $ 9,000 por la remodelación.
• Sus gastos totales de bolsillo fueron $ 31,500 ($ 20,000 + $ 2,500 + $ 9,000).

También hay costos continuos asociados con una hipoteca:

• Suponemos que ha obtenido un préstamo a 30 años con una tasa de interés fija del 4%. De los $ 80 000 tomados en préstamo, el pago principal mensual y los intereses fueron de $ 381,93.
• Agregaremos los mismos $ 200 por mes para cubrir el agua, los impuestos y el seguro, con lo que su pago mensual total será de $ 581.93.
• El ingreso por alquiler de $ 1,000 por mes durante el año es de $ 12,000.
• El flujo de efectivo mensual es $ 418.07 (alquiler $ 1,000 – $ 581.93 pago de hipoteca).

Un año después:

• Ganó $ 12,000 en ingresos totales por alquiler durante el año a $ 1,000 por mes.
• Su rendimiento anual fue de $ 5,016.84 ($ 418.07 x 12 meses).

Para calcular el ROI de la propiedad:

• Divida el rendimiento anual con sus gastos básicos de bolsillo (pago mínimo de $ 20,000, costos de cierre de $ 2,500 y remodelación por $ 9,000) para determinar el ROI.
• PÉ = $ 5,016.84 ÷ $ 31,500 = 0.159.
• Su ROI es del 15,9%.

Equidad de la vivienda

Algunos inversores ponen el capital de la casa en la ecuación. La equidad es el valor de mercado de la propiedad menos el monto total del préstamo pendiente. Tenga en cuenta que la plusvalía de la vivienda no es dinero de la plusvalía. Tendría que vender la propiedad para poder acceder a ella.

Para calcular la cantidad de equidad en su casa, revise su programa de amortización hipotecaria para averiguar cuánto de sus pagos hipotecarios se destinaron al pago del capital del préstamo. Esto aumenta la equidad en su hogar.

La cantidad de capital se puede agregar a la rentabilidad anual. En nuestro ejemplo, el programa de amortización del préstamo mostró que se pagó un principal de $ 1,408.84 durante los primeros 12 meses.

• El nuevo rendimiento anual, incluida la porción de capital, asciende a $ 6,425.68 ($ 5,016.84 + ingreso anual de capital a $ 1,408.84).
• PÉ = $ 6,425.68 ÷ $ 31,500 = 0.20.
• Tu ROI es del 20%.

La importancia del ROI en el sector inmobiliario

Conocer el ROI de cualquier inversión le permite convertirse en un inversor más informado. Antes de comprar, haga una estimación de sus gastos y gastos, así como de sus ingresos por alquiler. Esto le permite compararlo con otras propiedades similares.

Una vez que lo haya reducido, podrá decidir qué hacer. Si, en algún momento, se da cuenta de que sus costos y gastos excederán su ROI, es posible que deba decidir si desea aprovecharlo y esperar obtener ganancias nuevamente, o venderlo para no perderlo.

Otras Consideraciones

Por supuesto, el propietario de una propiedad de alquiler puede incurrir en costos adicionales, como costos de reparación o mantenimiento, que deberían incluirse en los cálculos, lo que finalmente afectaría el ROI.

También asumimos que la propiedad se alquiló durante los 12 meses completos. En muchos casos, se producen vacantes, especialmente entre inquilinos, y debe tener en cuenta la falta de ingresos para esos meses en sus cálculos.

El ROI de una propiedad de alquiler es diferente porque depende de si la propiedad se financia con una hipoteca o se paga en efectivo. Como regla general, cuanto menos dinero pague por adelantado como pago mínimo de la propiedad, mayor será el saldo del préstamo hipotecario, pero mayor será su ROI.

Por el contrario, cuanto más dinero pague por adelantado y menos pida prestado, menor será su ROI, ya que su costo inicial sería mayor. Es decir, la financiación te permite potenciar tu ROI a corto plazo, porque tus costes de puesta en marcha son menores.

Es importante utilizar un enfoque coherente al medir el ROI de varias propiedades. Por ejemplo, si tiene en cuenta el capital de la casa al valorar una propiedad, debe incluir el capital de la otra propiedad al calcular el ROI de su cartera de bienes raíces. Esto puede proporcionar la vista más precisa de su cartera de inversiones.