En este momento estás viendo ¿Cómo calculo la equidad de la vivienda que poseo?

En general, se acepta que la mayoría de la gente sabe cuál es el valor líquido de su vivienda. Sin embargo, muchas personas todavía están confundidas sobre el tema. Como propietario de una vivienda, debe comprender cómo funciona el valor neto de la vivienda. Esto es especialmente cierto si está tratando de refinanciar una hipoteca o pedir prestado dinero contra su casa.

Conclusiones clave

  • El valor neto de la vivienda es el valor de su participación en la propiedad de su vivienda, calculado restando su hipoteca pendiente del valor de mercado de la propiedad.
  • Pocos prestamistas le permitirán tomar prestado contra el monto total del valor líquido de su vivienda.
  • En circunstancias económicas normales, es posible que pueda pedir prestado entre el 80% y el 90% de su capital.
  • Durante la pandemia de coronavirus, los prestamistas restringieron el acceso al valor líquido de la vivienda y aumentaron los requisitos de puntaje crediticio, en particular para las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC).

¿Cuánto valor acumulado de la vivienda tiene?

El valor de la plusvalía de su vivienda es la diferencia entre el valor de mercado actual de su vivienda y el monto total de la deuda (principalmente, su hipoteca principal) registrada contra ella.

El crédito disponible para usted como préstamo con garantía hipotecaria depende de la cantidad de capital que tenga. Suponiendo que su casa vale $ 250,000 y usted debe $ 150,000 en su hipoteca. Simplemente reste su hipoteca restante del valor de la casa y obtendrá $ 100,000 en valor neto de la vivienda.

¿Qué tan grande es un préstamo con garantía hipotecaria?

Hay muy pocos prestamistas que le permitirán pedir prestado contra el monto total del valor líquido de su vivienda. Por lo general, le permiten pedir prestado un máximo del 80% al 90% del capital disponible, dependiendo de su prestamista, crédito e ingresos. Entonces, si tiene $ 100,000 en valor líquido de la vivienda, como en el ejemplo anterior, podría obtener una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) de entre $ 80,000 y $ 90,000. La raza, el origen nacional y otras consideraciones no financieras nunca deben influir en la determinación de la cantidad de garantía hipotecaria que puede pedir prestada.

La discriminación contra los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de la asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay pasos que puede tomar.Uno de esos pasos es presentar un informe al Oficina de Protección Financiera del Consumidor o la Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD).

Aquí está el segundo ejemplo que tiene en cuenta algunos otros factores. Suponga que tiene cinco años en una hipoteca de 30 años sobre su casa. Además, una tasación o tasación reciente ha puesto el valor de mercado de su casa en $ 250,000. Aún le quedan $ 195,000 del préstamo original de $ 200,000. Recuerde, casi todos los pagos de la hipoteca de su vivienda se destinan al pago de intereses.

Si no tiene otras obligaciones vinculadas a la casa, tiene $ 55,000 en equidad de la casa. Eso equivale al valor actual de mercado de $ 250 000 menos los $ 195 000 de deuda. También puede dividir el valor líquido de la vivienda por el valor de mercado para determinar el porcentaje del valor líquido de la vivienda. En este caso, el porcentaje del valor líquido de la vivienda es 22% ($ 55,000 ÷ $ 250,000 = .22).

Ahora, creemos que obtuvo un préstamo con garantía hipotecaria de $ 40,000 además de su hipoteca. La deuda total de la propiedad es de $ 235,000 en lugar de $ 195,000. Eso convierte su capital total a solo $ 15,000, lo que reduce el porcentaje de capital de su vivienda al 6%.

Costos de transacción

Los bienes raíces son uno de los activos más ilíquidos, por lo que aprovechar el valor líquido de su vivienda suele ser costoso. Si realmente vende la casa, los costos totales de cierre suelen estar entre el 2% y el 5% en los Estados Unidos. Los compradores suelen pagar muchos de estos cargos, pero tenga en cuenta que pueden usar estos cargos como excusa para negociar un precio de venta más bajo.

Si obtiene un préstamo con garantía hipotecaria, probablemente tendrá que pagar algún tipo de tarifa de inicio del préstamo. Las segundas hipotecas y las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) generalmente tienen tasas de interés más altas que la hipoteca original. Después de incluir estos costos de transacción, la cantidad de valor acumulado de la vivienda que realmente puede usar es menor que la que tiene en teoría.

La relación préstamo-valor

Otra forma de comunicar el valor neto de su vivienda es la relación préstamo-valor (relación LTV). Se calcula dividiendo el saldo restante del préstamo por el valor de mercado actual. Usando el segundo ejemplo descrito anteriormente, su LTV es del 78%. (Sí, la otra cara de la moneda de su porcentaje de garantía hipotecaria es 22%.) Cuando se agrega su préstamo con garantía hipotecaria de $ 40,000, sube al 94%.

Los posibles prestamistas utilizan el LTV para decidir si aprueban o no solicitudes de préstamos adicionales.

A los prestamistas de LTV no les gustan los altos, ya que implica que puede tener demasiado apalancamiento y poder pagar sus préstamos. Durante la crisis económica, pueden endurecer sus estándares de préstamos. Eso sucedió durante la crisis mundial del coronavirus. Particularmente para las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), los bancos elevaron sus requisitos de calificación crediticia de 600 a 700. Redujeron las cantidades en dólares y el porcentaje del valor líquido de la vivienda que estaban dispuestos a prestar.

Tanto el LTV como el valor del valor líquido de la vivienda están sujetos a fluctuaciones cuando cambia el valor de mercado de una vivienda. Durante la hipoteca de alto riesgo de 2007-2008 se destruyeron millones de dólares en garantía hipotecaria. Los precios no siempre suben. El impacto a largo plazo de la crisis del coronavirus en el valor neto de la vivienda sigue siendo incierto.