En este momento estás viendo Cómo configurar y obtener ganancias de las opciones de bienes raíces

Hay muchas formas diferentes de invertir en bienes raíces. Para muchos estadounidenses, la inversión inmobiliaria más básica se presenta en forma de vivienda familiar o propiedad de alquiler. Invertir en propiedades inmobiliarias individuales es una inversión muy rentable con muchas posibilidades de uso. La flexibilidad, la longevidad y el respeto son a menudo las principales razones por las que las inversiones inmobiliarias individuales son relativamente seguras, fiables y rentables a lo largo del tiempo.

Un aumento en el crowdfunding y los préstamos hipotecarios en línea ha ampliado muchas de las posibilidades y oportunidades para los inversores directos inmobiliarios.Plataformas como Loan Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360, y otra, ofreciendo formas más rápidas, fáciles y eficientes de obtener un préstamo hipotecario, aumentando el potencial de los compradores para ser más versátiles en sus inversiones.

A medida que se desarrolla el mercado inmobiliario, se introducen nuevas ofertas con regularidad. Con estas presentaciones, los inversores inmobiliarios ahora tienen una gama de opciones que van desde grupos de inversión inmobiliaria, fondos mutuos inmobiliarios, fideicomisos de inversión inmobiliaria y ofertas minoristas financiadas colectivamente como Fundrise. Sin embargo, las inversiones directas en bienes raíces aún brindan una forma de obtener ganancias significativas para aquellos inversionistas que tienen la combinación adecuada de estabilidad financiera y tolerancia al riesgo. Para estos inversores, las opciones inmobiliarias pueden tener el potencial de contribuir a las ganancias o reducir algunos de los riesgos asociados con la inversión inmobiliaria directa.

Las opciones de bienes raíces no están disponibles en intercambios, no tienen precios variables aparte de la prima del contrato y, por lo general, no cubren varias unidades. Las opciones de bienes raíces se utilizan ampliamente en el mercado de bienes raíces comerciales, pero también pueden ser utilizadas por inversores habituales. Las opciones de bienes raíces se usan generalmente para situaciones específicas en las que un comprador hace uso de una opción pero no está obligado a comprar bienes raíces al final de un período de tenencia.

Conclusiones clave

  • La opción de bienes raíces es la provisión de un contrato especialmente diseñado entre un comprador y un vendedor.
  • Las opciones de bienes raíces se negocian entre compradores y vendedores y, por lo general, ofrecen la mayor ventaja al comprador.
  • Las disposiciones sobre opciones de bienes raíces del período de tenencia son las más comunes, pero las opciones pueden redactarse con muchas variaciones.

¿Qué es una opción de bienes raíces?

Las inversiones directas en bienes raíces vienen con muchas consideraciones únicas que normalmente no afectan la variedad de otras opciones de bienes raíces. Para los inversionistas interesados ​​o de alto nivel, una opción inmobiliaria puede ser una oportunidad potencial como una disposición para un contrato para comprar una propiedad inmobiliaria directamente. Las opciones de bienes raíces vienen con un nivel adicional de complejidad, así como con su propio parámetro único.

En general, la opción de bienes raíces es la provisión de un contrato especialmente diseñado entre un comprador y un vendedor. El vendedor le da al comprador la opción de comprar una propiedad dentro de un período de tiempo específico a un precio fijo. El comprador compra la opción de comprar la propiedad o no comprarla al final del período de tenencia. Por el derecho de esta opción, el comprador paga una prima de opción al vendedor. Si el comprador decide comprar la propiedad (es decir, ejercer la opción de bienes raíces), el vendedor debe vender la propiedad al comprador de acuerdo con los términos del contrato existente.

Es posible que se le haya ocurrido el concepto de opciones al comprar acciones. Las opciones brindan una serie de opciones adicionales para un comprador con términos basados ​​en el activo subyacente. Por lo general, las opciones pueden ejercerse anticipadamente, mantenerse hasta que la opción expire o tal vez venderse a un segundo comprador antes de que expiren.Los promotores inmobiliarios y los inversores a menudo utilizan opciones inmobiliarias en acuerdos inmobiliarios residenciales o comerciales de alto nivel. Las opciones de bienes raíces brindan más flexibilidad y quizás una mayor oportunidad de inversión para los compradores y beneficios limitados para los vendedores.

Puede haber multitud de borradores opciones inmobiliarias incorporado como parte de un contrato de compraventa de bienes raíces. Algunos de los más comunes incluyen:

  • Opción de período de tenencia: un comprador paga una prima por la opción de compra de la propiedad, pero no está obligado a
  • Opción de listado: un comprador usa la opción de listar la propiedad y posiblemente beneficiarse del marcado
  • Opción de intercambio 1031: un comprador paga una prima por la opción de adquirir un período de tenencia y luego intercambia dicha propiedad inmobiliaria en el momento de la compra

La prima de la opción de bienes raíces, el período de tenencia negociado y el precio de venta final son a menudo los componentes más importantes negociados en un contrato de opción de bienes raíces.

Ejemplo de elección de bienes raíces

Aquí hay un análisis integral de riesgos y recompensas para un escenario de opción inmobiliaria. Suponga que un constructor tiene $ 500 000 y quiere comprar un terreno cotizado por $ 2 millones. El constructor no está seguro de algunas cosas:

  1. ¿Puede el constructor recaudar $ 1.5 millones a través de préstamos bancarios u otras fuentes?
  2. ¿Puede el constructor obtener los permisos necesarios para el desarrollo residencial o comercial o una subdivisión adicional de la propiedad?
  3. ¿Puede el constructor recaudar dinero y obtener permisos antes de que otro constructor compre la tierra?

En este caso, una opción inmobiliaria es adecuada. Por un costo definido no reembolsable (conocido como prima de opción de bienes raíces) de $ 25,000, el constructor del contrato puede celebrar un contrato de opción de bienes raíces con el vendedor. La opción de bienes raíces permite al constructor fijar el precio de venta de la propiedad en $ 2 millones durante un período de seis meses.

El contrato de opción inmobiliaria puede incluir las siguientes condiciones:

  • Detalles de la propiedad (ubicación, tamaño y otros detalles)
  • Duración del contrato (seis meses a partir de la fecha del contrato)
  • Prima de opción o monto de contraprestación (prima no reembolsable de $ 25,000 pagada por el comprador al vendedor en una suma global)
  • Precio de compra acordado si la opción se ejerce durante el contrato ($ 2 millones)

Puede haber cuatro casos posibles para el período de seis meses del contrato.

Caso 1: El constructor ha sido aprobado para un préstamo bancario de $ 1,5 millones. También confirma que puede obtener los permisos necesarios para el desarrollo. Ejerce su opción inmobiliaria para comprar la propiedad al precio predeterminado de $ 2 millones. El vendedor recibe $ 2 millones más retiene la prima de opción adicional de $ 25,000.

Caso 2: Después de dos meses, el constructor descubre que no podrá obtener el permiso de desarrollo. En los próximos cuatro meses, el constructor logra encontrar otra parte que esté dispuesta a comprar la propiedad por $ 2 millones. El constructor vende la opción de bienes raíces al nuevo socio a un nuevo precio de $ 30,000. La nueva parte reemplaza al constructor en el contrato de opción original. El nuevo partido ejerce la opción y compra la propiedad por $ 2 millones. El vendedor recibe $ 2 millones de la nueva parte más la prima de la opción retiene $ 25,000 del constructor. El constructor vendió la opción por $ 30,000, por lo que gana $ 5,000 y no está atrapado con una propiedad que no puede usar.

Caso 3: El constructor es solo un comprador de opciones que quiere aprovechar la apreciación del precio de la propiedad. Si el precio reclamado aumenta de $ 2 millones a $ 2,2 millones en cinco meses, el constructor ejercerá la opción de comprar la propiedad y venderla para obtener una ganancia. Al final de la transacción, el dueño de la propiedad recibe $ 2 millones más la prima de opción de $ 25,000. El constructor obtiene una ganancia de $ 175,000 por la venta de la propiedad.

Caso 4: El constructor no puede obtener un préstamo o permisos. Tampoco puede encontrar otros compradores interesados. El constructor permite que la opción expire y pierde la prima de la opción. Sin embargo, el comprador pudo evitar una inversión potencial de $ 2 millones pagando la prima de $ 25,000 (1.25% del valor real de mercado). El vendedor obtiene 25.000 dólares y sigue buscando un comprador.

En todos los casos, una vez que se establece un contrato de opciones de bienes raíces, el vendedor ya no tiene opción en cuanto al derecho a vender la propiedad oa qué precio durante el período de tenencia de la opción. El vendedor tiene que esperar seis meses para conocer la decisión del comprador. Es por eso que el vendedor recibe y retiene la prima de la opción sin importar lo que el comprador decida finalmente.

La línea de fondo

Las opciones inmobiliarias ofrecen un método alternativo para negociar, invertir y obtener beneficios de las inversiones inmobiliarias. Pueden considerarse un tipo de contrato de venta libre entre dos partes individuales. No existe un mercado de intercambio para este tipo de opciones, pero puede haber disposiciones creativas que permitan a un comprador vender la opción mientras aún se encuentra en un período de tenencia activo. En general, las partes interesadas deben asegurarse de que las disposiciones del contrato de elección estén redactadas correctamente, sean justas y las cumplan.

Los contratos de opciones de bienes raíces pueden ofrecer varias formas alternativas de ganar dinero, pero en general uno de sus mayores beneficios es la desviación de riesgos importantes. Los desarrolladores de bienes raíces podrían aprovechar múltiples contratos de opciones de bienes raíces y operar solo unos pocos según las evoluciones durante el período de tenencia. El titular de un contrato puede optar por renunciar a una opción si se producen cambios durante el período de tenencia, como una nueva carretera con mucho tráfico o un aumento de la delincuencia.

Los períodos de tenencia de estas opciones pueden variar, lo que también cambia los riesgos. El vendedor suele estar sujeto a un precio fijo. Sin embargo, una alta probabilidad de estar en forma puede darles algo de tiempo para tomar mejores decisiones o arreglos. Por lo general, se requiere que un comprador pague una prima específica durante el período de tenencia.Las primas pueden ayudar a reducir el precio de compra. Pueden permitir que el comprador obtenga mejores condiciones de financiamiento hipotecario, lo que reduce los costos generales. Durante la vigencia del período de tenencia, la propiedad inmobiliaria puede tener un valor con un precio de compra que permanece igual.

El fracaso del vendedor de opciones puede ser uno de los desafíos clave en los acuerdos de opciones de bienes raíces. En tales casos, el comprador suele ser solo un proceso legal. Otro desafío es la falta de información disponible públicamente y registros pasados ​​de participantes de opciones de bienes raíces. Los inversores en una opción de bienes raíces pueden tener que considerar costos adicionales, como honorarios por servicios legales, como redacción y registro de contratos.