Dado que el inventario de bienes raíces aún es reducido en muchos mercados de todo el país, como posible comprador de vivienda, usted desea mantenerse por delante de la competencia. Aquí es donde entran en juego los listados fuera del mercado. También conocidas como listados tranquilos o de bolsillo, estas casas pueden estar a la venta, pero no figuran en los servicios de listados múltiples (MLS). Esto significa que los agentes inmobiliarios que venden estas propiedades tienen que hacer el trabajo de demolición para encontrar compradores por su cuenta.
En el pasado, ha llevado poco tiempo listar las casas en el mercado, pero han atraído a los propietarios de viviendas en los últimos años, lo que hace que estas listas formen parte de un mercado secundario de todo tipo, especialmente a la luz de la creciente demanda.
Una nueva política de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios® llamada “Declaración MLS 8.0” restringe severamente los listados fuera del mercado.
Los listados fuera del mercado pueden ser contraproducentes para un vendedor. Después de todo, hay más demanda que inventario, lo que significa que las guerras tiernas son comunes en muchos vecindarios. Entonces, ¿por qué los vendedores querrían hacer listados secretos y cómo usted, el comprador, los encuentra?
Conclusiones clave
- Los listados fuera del mercado son propiedades que están a la venta pero que no figuran en varios servicios de listado.
- Algunos vendedores quieren suscribirse fuera del mercado para probar las aguas, mantener la privacidad, ahorrar en comisiones o crear una sensación de exclusividad que puede conducir a un precio de venta más alto.
- Para los compradores, los listados fuera del mercado brindan acceso a inventario adicional, una oportunidad de ahorrar si la Comisión es menor y la oportunidad de evitar la competencia por propiedades en un área deseable.
- A veces, las ventas fuera del mercado con un solo agente pueden proporcionar muy poco margen de maniobra para los compradores que buscan negociar un precio.
- Para acceder a estos listados, los compradores pueden dirigirse directamente a agentes o propietarios de viviendas, o intentar conectarse en línea.
Beneficios del proveedor
Algunos vendedores de viviendas eligen cotizar fuera del mercado para probar las aguas y otros necesitan un proceso de venta más privado o la oportunidad de negociar una comisión de venta más baja porque solo hay un agente involucrado.
Algunos propietarios pensaron que poner en venta un bolsillo crea un atractivo que les dará un precio más alto. Después de todo, si la casa aparece en la lista y termina en el mercado durante más de 30 días, es muy probable que los compradores potenciales intenten hacer ofertas de poca monta. Con el indicador de «días en el mercado» desaparecido, hay menos posibilidades de que escaseen los vendedores.
Cómo ganan los compradores
Para usted, como comprador, la cotización fuera del mercado tiene dos aspectos. Primero, le brinda acceso a un inventario que los compradores de viviendas compartidas no ven. Si está comprando en un mercado muy activo, las listas de bolsillo pueden ser la única forma de comprar una casa. En climas de mercado normales, puede obtener una medida en parte porque la comisión que debe pagar el vendedor es menor.
No todos los compradores de vivienda buscan una residencia principal. Podría estar buscando propiedades de inversión o comprando y volcando casas con fines de lucro. La cotización fuera del mercado en un vecindario importante es una excelente manera de lograr ese objetivo.
Declaración MLS 8.0 Política de cooperación limpia
Los listados fuera del mercado se vieron obstaculizados significativamente por la reciente adopción por parte de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de la «Declaración MLS 8.0 Política de Cooperación Limpia».Esta política requiere que, a partir del 1 de enero de 2020, con implementación local obligatoria antes del 1 de mayo de 2020, cualquier corredor de bienes raíces que participe en un servicio de listado múltiple debe enviar su listado al MLS dentro de un día hábil. la propiedad al publico.
Impacto práctico de la declaración MLS 8.0
Vale la pena señalar que MLS Statement 8.0 no es la ley en el sentido tradicional. Según el agente inmobiliario Doug Wagner de RE / MAX Victory + Affiliates, «La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios es un organismo rector, no una entidad legal, pero todos los miembros, corredores y agentes de la MLS deben adherirse a la nueva política».
Wagner señala que los agentes con licencia que no son agentes inmobiliarios (no miembros de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR)) no están sujetos a la política, sin embargo, ya que en 2020, el 88% de los compradores de viviendas utilizaron un agente inmobiliario o corredor. el impacto práctico es que la Declaración 8.0 se aplica a la mayoría de las transacciones de bienes raíces residenciales.
Las listas de fuera del mercado permanecerán
Afortunadamente, la Declaración 8.0 MLS no significa el final de los listados fuera del mercado. La nueva política de NAR incluye opciones integradas que permiten a los agentes miembros y corredores mantener listas limitadas y completas fuera del mercado.
Por ejemplo, según MLS Statement 8.0, los proveedores pueden optar por no participar en MLS IDX o en la pantalla de Internet. Otra opción, denominada lista «exclusiva de la oficina», también está disponible para los proveedores que desean mantener la privacidad. En el caso de una oficina exclusiva, el agente puede compartir el listado con otros agentes en la oficina o cara a cara con los compradores.
La Declaración 8.0 ya no permite ciertas alternativas fuera del mercado que anteriormente estaban disponibles a través de corredores, como las “redes privadas de cotización”. Otros, incluidos «próximamente» y «mostrar retraso», estarán bajo el control de los MLS locales, pero incluirán nuevas restricciones que evitarán que los agentes los compartan con los compradores.
Según Wagner, un sitio web en línea Zillow, que extrae listados de datos MLS pero no es miembro de NAR, no excluye la continuación de programas internos fuera del mercado como «Coming Soon», «FSBO» e «iBuyer».
Póngase en contacto con agentes inmobiliarios
Obtener una casa tradicional exclusiva fuera del mercado requiere un poco de tarea y mucho trabajo en red. Una vez que haya notado el vecindario en el que desea comprar, deberá establecer una lista de los principales agentes de bienes raíces y comunicarse con ellos sobre cualquier listado de oficinas exclusivas que puedan tener.
Ir en línea
Además del contacto directo con los agentes inmobiliarios, hay herramientas disponibles para que los compradores en línea obtengan listados que no pertenecen a la MLS, como For Sale by Owner (FSBO), clasificaciones de periódicos o incluso Craigslist. Como se mencionó anteriormente, hay varios programas fuera del mercado disponibles para los vendedores y compradores potenciales de Zillow.
Enfoque de propietarios
Si hay un área o vecindario que le interese particularmente, una opción es consultar directamente con los propietarios. Es posible que pueda obtener pistas tocando puertas o enviando direcciones. Si bien le costará tiempo y dinero, y no garantiza el éxito, existe una pequeña posibilidad de que al menos una persona responda.
No elimine las propiedades desatendidas, especialmente si sabe que puede hacer reparaciones. Quizás hay un propietario que está tan abrumado con los costos de mantenimiento, y alguien que nunca creyó que podría vender, que una oferta no solicitada se consideraría una bendición.
Para no arruinarse, asegúrese de imprimir direcciones que sean baratas y eficientes. Después de todo, desea ser lo más profesional posible en su enfoque. Y nunca se sabe hasta que se pregunta.
Conozca el proceso
La cotización fuera del mercado es solo la mitad de la batalla. El final es ver un trato, por lo que los compradores de listados fuera del mercado necesitan conocer los procesos y los resultados del proceso. Una vez que obtiene un contrato, es una medida estándar, pero debido a que es probable que el agente los represente a ambos, puede ser un poco sombrío.
Conocida como una venta de dos agencias, aunque completamente legal, puede ser difícil para el comprador saber si el agente tiene en mente los mejores intereses. Cuanto mayor sea el precio de venta, mayor será la comisión para el agente. Si está comprando en un mercado con poco inventario, puede que no importe si obtiene la mejor oferta siempre que obtenga la casa, pero vale la pena estar al tanto de cualquier conflicto de intereses.
La línea de base
El mercado inmobiliario se mantiene activo en muchas áreas del país con más demanda que inventarios. Los compradores frustrados que han sido desalojados de sus casas necesitan cualquier ventaja que puedan obtener. Aunque MLS Statement 8.0 restringe severamente el acceso a listados fuera del mercado, no los prohíbe por completo. Haga su tarea, comprenda los riesgos y sepa que vale la pena intentar encontrar su próxima casa a través de una lista fuera del mercado.
