Los inversores que busquen estimar el valor de un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) encontrarán que las métricas tradicionales como las ganancias por acción (EPS) y la relación precio-ganancias (P / E) no se aplican. Un método más confiable que una figura conocida fondos de operaciones (FFO). Esto es lo que necesita saber sobre FIT REIT (o FFO REIT).
Conclusiones clave
- Las métricas tradicionales como las ganancias por acción (EPS) y la relación P / E no son una forma confiable de estimar el valor de un REIT.
- Es mejor usar métricas que los fondos de operaciones (FFO), que realizan cambios en la depreciación, dividendos seleccionados y distribuciones.
- FFO se utiliza mejor junto con otras métricas como tasas de crecimiento, historial de dividendos y ratios de deuda.
Estado de resultados de REIT
Comenzamos mirando una declaración de ingresos resumida de XYZ Residential (XYZ), un REIT residente ficticio.
De 2019 a 2020, el ingreso neto de XYZ Residential, o «línea de base», creció casi un 30% (+ $ 122,534 a $ 543,847). Sin embargo, estas cifras de ingresos netos incluyen los costos de depreciación, que son partidas importantes.
Para la mayoría de las empresas, la depreciación es un cargo no monetario aceptable que asigna el costo de una inversión realizada en un período anterior. Pero los bienes raíces son diferentes de la mayoría de las inversiones en plantas o equipos fijos porque la propiedad a menudo pierde valor y a menudo se subestima.
Por lo tanto, la utilidad neta es una medida del rendimiento neto, una medida reducida por la depreciación. Como resultado, tiene sentido evaluar los REIT a través de fondos de operaciones (FFO), que excluyen la depreciación.
Fondos de operaciones (FFO)
Las empresas deben liquidar los FFO, que se describen en las notas a pie de página, junto con los ingresos netos. El cálculo general está involucrado poniendo depreciación de nuevo a la utilidad neta y sustracción las ganancias por la depreciación de las ventas de propiedades.
Restamos estas ganancias, asumiendo que no son recurrentes y, por lo tanto, no contribuyen al potencial de dividendos sostenible de un REIT. La liquidación de ingresos netos con FFO (con pequeños elementos eliminados para mayor claridad) en 2019 y 2020 se establece de la siguiente manera:
Claramente, después de recuperar la depreciación y restar las ganancias de la propiedad, los fondos de operaciones (FFO) ascienden a aproximadamente $ 838,390 en 2019 y casi $ 758,000 en 2020.
FFO debe informarse, pero hay una debilidad: no deduce los gastos de capital necesarios para mantener la cartera de propiedades existente. Las propiedades inmobiliarias de los accionistas deben conservarse, por ejemplo, pintar apartamentos, por lo que FFO no es el flujo de efectivo residual real después de todos los costos y gastos.
Por lo tanto, los analistas profesionales utilizan una medida llamada fondos de ajuste de operaciones (AFFO) para estimar el valor de un REIT. Aunque FFO se usa comúnmente, los profesionales tienden a enfocarse en AFFO por dos razones:
- Es una medida más precisa del flujo de efectivo residual disponible para los accionistas y, por lo tanto, es un mejor «número base» para estimar el valor.
- Es un verdadero flujo de efectivo residual y un mejor predictor de la capacidad de REIT para pagar dividendos en el futuro.
AFFO no tiene una definición uniforme, pero la mayoría de los cálculos restan los gastos de capital, como se mencionó anteriormente. En el caso de XYZ Residence, se deducen casi $ 182,000 de FFO para obtener AFFO para el año 2020. Este número generalmente se encuentra en un estado de flujo de efectivo de REIT. Se utiliza como una estimación del efectivo necesario para mantener las propiedades existentes, aunque una mirada más cercana a las propiedades específicas puede generar información más precisa.
Las métricas tradicionales, como las ganancias por acción por acción y el precio / beneficio, no son confiables al estimar el valor de REIT.
Crecimiento en FFO y / o AFFO
Podemos estimar el valor de un REIT con mayor precisión cuando tenemos el FFO y el AFFO en la mano, buscando el crecimiento esperado en una o ambas métricas. Esto requiere una consideración cuidadosa de las perspectivas subyacentes de REIT y su sector. Los detalles de la evaluación de las perspectivas de crecimiento de REIT están fuera del alcance de este artículo, pero aquí hay algunas fuentes a considerar:
- La perspectiva del alquiler aumenta.
- La perspectiva de mejorar / mantener las tasas de ocupación.
- Planes para actualizar / actualizar propiedades. Una medida exitosa y exitosa es adquirir y mejorar propiedades de bajo costo para atraer inquilinos de mayor calidad; Mejores inquilinos conducen a tasas de ocupación más altas, menos desalojos y alquileres más altos.
- Perspectivas de crecimiento externo. Muchos REIT fomentan el crecimiento de FFO a través de adquisiciones. Aún así, es más fácil decirlo que hacerlo porque un REIT tiene que distribuir la mayor parte de sus ganancias y, por lo general, no tiene un gran depósito en efectivo. Sin embargo, muchos REIT logran recortar sus carteras y vender propiedades de bajo rendimiento para financiar la adquisición de propiedades infravaloradas.
Aplicar múltiplos a FFO / AFFO
El rendimiento total de un REIT proviene de dos fuentes: dividendos pagados y apreciación de precios. La apreciación esperada de los precios se puede dividir en otros dos componentes: crecimiento en FFO / AFFO y expansión del plural price-to-FFO o price-to-AFFO.
Observamos múltiplos para XYZ. Tenga en cuenta que estamos compartiendo un precio en FFO, que en realidad es una capitalización de mercado dividida por FFO. La capitalización de mercado de XYZ (número de acciones multiplicado por el precio por acción) en este ejemplo es de aproximadamente $ 8 millones.
¿Cómo interpretamos estos múltiplos, en lugar de hacer comparaciones directas con pares de la industria? Al igual que los multiplicadores de P / E, interpretar la multiplicación de precio a FFO o precio a AFFO no es una ciencia exacta. Los múltiplos varían según las condiciones del mercado y los subsectores específicos de REIT. Y, al igual que otras categorías de acciones, queremos evitar comprar en múltiplos demasiado altos.
Aparte de los dividendos pagados, la apreciación de los precios se desglosa en dos fuentes: crecimiento en FFO / AFFO o expansión del múltiplo de valoración (relación precio-FFO o precio-AFFO). Debemos considerar ambas fuentes juntas cuando analizamos un REIT que tiene perspectivas favorables de crecimiento de FFO.
Por ejemplo, si FFO crece al 10% y se mantiene el múltiplo de 10,55x, el precio crecerá un 10%. Sin embargo, si el múltiplo se expande alrededor del 5% a 11 veces, la apreciación del precio será de alrededor del 15% (crecimiento de FFO 10% + expansión múltiple 5%).
Un ejercicio recíproco útil toma el plural de precio a AFFO, o 1 ÷ [Price/AFFO] = AFFO / Precio. Esto equivale a aproximadamente el 7,2% ($ 575.7 ÷ 8,000) con XYZ Residences y se denomina “resultado AFFO”. Para estimar el precio de un REIT, podemos comparar el resultado de AFFO con:
- Tasa de capitalización de mercado constante o «tasa de capitalización»
- Nuestra estimación del crecimiento del REIT en FFO / AFFO
La tasa de capitalización es un número general que les dice a los inversionistas cuánto está pagando actualmente el mercado por bienes raíces. Por ejemplo, el 8% sugiere que los inversores generalmente pagan alrededor de 12,5 veces (1 ÷ 8%) el ingreso operativo neto (NOI) de todas las propiedades inmobiliarias.
Suponemos que la tasa de capitalización de mercado es de alrededor del 7% y que nuestra perspectiva de crecimiento para FFO / AFFO XYZ es dominante en un 5%. Dado el rendimiento calculado de AFFO de 7.2%, probablemente estemos buscando una buena inversión porque nuestro precio es razonable en comparación con la tasa de capitalización de mercado. (Todavía es un poco más alto, lo cual es mejor).
Además, el crecimiento esperado eventualmente debería conducir a mayores dividendos y precios. De hecho, si todos los demás inversores estuvieran de acuerdo con nuestra evaluación, el precio de XYZ sería mucho más alto porque requeriría múltiplos más altos para incorporar estas perspectivas de crecimiento.
La línea de fondo
Una evaluación de REIT crea más claridad cuando se analizan los fondos de operaciones (FFO) en lugar de los ingresos netos. Los posibles inversores deben calcular los fondos ajustados de las operaciones (AFFO), que deducen los gastos probables necesarios para mantener la cartera de bienes raíces. AFFO proporciona una excelente herramienta para medir la capacidad de pago de dividendos y las perspectivas de crecimiento de REIT.
