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Inversiones alternativas/ Inversión inmobiliaria

Cómo formar una asociación de propietarios

Las asociaciones de propietarios (HOA) manejan problemas que afectan a toda la comunidad, como seguridad y protección, falta de mantenimiento de la propiedad, molestias locales o la provisión de servicios que no son atendidos por el gobierno local.

Los desarrolladores suelen crear HOA cuando se construye una nueva comunidad. Como condición para adquirir una propiedad en muchas comunidades, los compradores deben unirse a la Asociación de Propietarios. Como resultado, muchas personas terminan ingresando a las asociaciones de propietarios sin tener una comprensión adecuada de quiénes son o cómo trabajan, solo porque se enamoran de una casa en particular.

Crecimiento en HOA

Las asociaciones de propietarios de viviendas (HOA) son ahora más frecuentes. Hablando de este crecimiento explosivo en la formación de condominios, asociaciones de propietarios y el profesor de política pública cooperativa Robert H. Nelson:

Solo alrededor del 1% de la vivienda en los EE. UU. Era tan tardía como 1970. Sin embargo, para 2010, había más de 300,000 asociaciones comunitarias de más de 60 millones de estadounidenses, el 20% de la población de EE. UU. … Entre 1980 y 2000, la mitad de todos los nuevos La vivienda en los Estados Unidos fue construida y organizada bajo el gobierno privado de una asociación comunitaria.

Encuentre leyes locales sobre HOA

Los códigos de propiedad estatales establecen las pautas legales para establecer una asociación de propietarios. En Texas, por ejemplo, el capítulo 204 del código de propiedad establece que un comité de tres debe presentar una petición para establecer una asociación de propietarios (POA).

El comité debe presentar un aviso oficial por escrito de su intención de crear un IEP con membresía obligatoria. Todos los propietarios de registros en una subdivisión deben ser notificados y los propietarios de al menos el 60% de la propiedad deben firmar y aprobar la petición dentro de un año. Una vez en su lugar, el IEP puede crear restricciones a través de un proceso de petición por separado que requiere la aprobación de los propietarios de al menos el 75% de la propiedad de la subdivisión.

Las asociaciones de propietarios pueden ser una fuente de gran controversia debido a su poder sobre los propietarios de viviendas.

Establecimiento de la HOA

El proceso para establecer una HOA depende de dónde se encuentre, pero es probable que se requieran los siguientes pasos.

  1. Establezca una estructura comercial mediante la creación de una LLC o una corporación sin fines de lucro.
  2. Cree convenios, condiciones y restricciones (CC&R) que describan cómo operará la HOA y las reglas que los propietarios deben cumplir.
  3. Establecer un procedimiento para futuras modificaciones de CC & Departamentos.
  4. Escriba las reglas y regulaciones que los CC & R ponen en un lenguaje que sea fácil de entender para los residentes de la comunidad.
  5. Redactar documentos rectores, como artículos de incorporación y estatutos, que describan la frecuencia de las reuniones, las pautas de votación, la elección de los líderes de la Asociación de propietarios y otros procedimientos operativos.
  6. Elección de funcionarios / miembros de la junta calificados. Por ejemplo, el tesorero realmente necesita entender cómo llevar libros y administrar el dinero, por ejemplo.

Si las personas que crean la HOA no son expertos en derecho inmobiliario, sería una buena decisión contratar a un abogado con experiencia en HOA en este momento. La Asociación de Propietarios no podrá hacer cumplir sus reglas si se impugnan y se determina que son ilegales. Un buen abogado puede articular cuestiones clave a las que los líderes de HOA deben prestar atención, como las leyes de vivienda justa, para evitar problemas legales una vez que la asociación esté en funcionamiento. Las regulaciones gubernamentales federales, estatales y locales tienen prioridad sobre las reglas de la Asociación de propietarios.

(Para obtener lecturas relacionadas, consulte: Cómo elegir al abogado adecuado.)

Conclusiones clave

  • Los desarrolladores de viviendas a menudo forman asociaciones de propietarios (HOA), como parte de vecindarios recién construidos o comunidades elegantes.
  • Es fundamental que los funcionarios de la HOA mantengan registros financieros actualizados de las operaciones.
  • Las reglas de las asociaciones de propietarios (HOA) no violan las regulaciones gubernamentales federales, estatales y locales.
  • La HOA tiene una junta directiva que supervisa el funcionamiento de la HOA y hace cumplir las reglas y los estatutos de la HOA.
  • Si pertenece a una Asociación de Propietarios, pagará cuotas como compensación por los servicios ofrecidos en su comunidad.

Defiende la HOA

Los funcionarios y la junta directiva están a cargo de administrar y supervisar la Asociación de propietarios. Este alto nivel de responsabilidad va acompañado de un alto nivel de riesgo. La HOA necesita una forma de protegerse si un propietario decide entablar una demanda.

¿Por qué podría demandar un propietario? En Elk Grove, California, un residente presentó una demanda contra su HOA por los cambios propuestos a las reglas de estacionamiento del vecindario. Un hombre de Houston negó su HOA porque quería que retirara las rejas antirrobo de su casa a pesar de la alta tasa de criminalidad en el área.

Una organización de vivienda justa organizó una asociación de condominios en Florida por negarse a permitir que los niños vivieran en el edificio. Un miembro de la junta podría ser procesado por violar su deber fiduciario hacia los residentes de HOA y podría ser considerado personalmente responsable.

El seguro de directores y funcionarios brinda protección financiera para quienes dirigen la Asociación de propietarios. Cubre costos y daños de protección legal. Sin embargo, no cubre la mala conducta intencional. El seguro contra robo de empleados puede proteger a la asociación si un director, funcionario o administrador de la propiedad insulta los fondos de la Asociación de propietarios.

Mantenga registros financieros sólidos

HOA necesita dinero para operar y ese dinero proviene de los residentes de la comunidad. Parte del dinero financia la administración de la Asociación de propietarios (por ejemplo, servicios legales, contables y administrativos), pero la mayor parte del dinero se destina al mantenimiento de las áreas comunes.

Podría pagar los servicios de jardinería, el mantenimiento de piscinas e incluso la recolección de basura. Una parte del dinero se gasta todos los meses y el resto se reserva. A veces hay un gran costo que no se puede cubrir con la reserva de HOA. En ese caso, la HOA requerirá que los residentes paguen una tarifa adicional llamada evaluación especial.

Una nueva Asociación de Propietarios tendrá que realizar un análisis de financiación y elaborar un presupuesto para averiguar cuánto se recaudará en cuotas mensuales de los propietarios de cada propiedad. El análisis se basa en los costos a pagar por los miembros de la comunidad, cuánto costarán, cuánto se destinará a la reserva y el porcentaje de propiedad comunitaria que posee cada residente.

Además, la reserva debe administrarse e invertirse para mantener la HOA financieramente segura (por ejemplo, el valor del fondo debe preservarse contra la inflación).

Mantenga informados a los propietarios

Como miembros del público que pagan cuotas y se ven afectados por las decisiones de la HOA, los residentes deben estar informados de las actividades de la HOA y de cualquier problema que afecte a la comunidad.

Las asociaciones de propietarios deben celebrar reuniones periódicas y notificar a los residentes con suficiente antelación que todos tienen la oportunidad de asistir. También deben realizar elecciones para directores y funcionarios y asegurarse de que todos tengan la oportunidad de votar. Un boletín, correo electrónico y / o sitio web de la comunidad pueden ayudar a mantener informados a los propietarios.

Los funcionarios y directores de la Asociación de propietarios deben mantener registros detallados de sus actividades, como actas de las reuniones de la comunidad. Las asociaciones deben divulgar información financiera importante a los miembros del público de forma regular. Los miembros deben conocer sus derechos para ver y acceder a los registros de la Asociación de Propietarios si lo solicitan.

(Para obtener más información, consulte: Trate con su tablero de condominio.)

Reglas de ejecución

Las asociaciones de propietarios son comunidades basadas en reglas, por lo que, de vez en cuando, tienen que hacer cumplir las reglas que los miembros de la comunidad infringen. Las asociaciones de propietarios deben manejar las quejas de los residentes sobre las reglas existentes que no les gustan o las reglas que creen que deberían agregarse para resolver un problema en curso.

Las asociaciones de propietarios deben hacer cumplir las reglas de forma rápida y coherente. Los propietarios de viviendas que se nieguen a entregarse deben ser multados. Si un propietario se niega a entregarse, es posible que la HOA tenga que enviar la cuenta a cobros o demandar al propietario. Las asociaciones de propietarios deben evitar la aplicación selectiva, es decir, no deben jugar a Favoritos con líderes de asociaciones de propietarios o residentes de la comunidad amigables. El comportamiento sesgado puede dar lugar a acciones legales.

La contratación de una empresa de gestión profesional puede reducir la carga de los funcionarios y directores de la Asociación de propietarios y eliminar una fuente potencial de conflicto entre los líderes de la Asociación de propietarios y otros miembros del público. La compañía gestora puede asumir gran parte del trabajo administrativo y lidiar con inconvenientes como hacer cumplir las reglas y cobrar obligaciones. También puede utilizar su experiencia en administración de propiedades para garantizar el buen funcionamiento de la comunidad y evitar errores que puedan cometer los funcionarios y directores sin experiencia. Sin embargo, la administración profesional cuesta dinero, lo que significa que las tarifas mensuales de la HOA de los propietarios serán más altas.

El peor escenario para hacer cumplir las reglas implica la ejecución hipotecaria de la propiedad de un propietario debido a la falta de pago de aranceles o evaluaciones especiales. Esta medida importante puede crear una situación conflictiva entre el propietario y la HOA. Las ejecuciones hipotecarias también reducen el valor de las propiedades, lo que no es bueno para los demás residentes del vecindario.

Reuniones de la comunidad anfitriona

Las asociaciones de propietarios pueden hacer negocios estrictamente, pero no necesariamente. La actividad divertida ocasional permite que los miembros de la Asociación de propietarios se conozcan entre sí de forma amistosa y social, no solo en una reunión potencialmente conflictiva de la Asociación de propietarios. Si los vecinos se conocen personalmente, la comunidad puede ser un lugar más agradable para vivir y los conflictos son más fáciles de resolver.

La línea de base

Establecer y administrar una asociación de propietarios con responsabilidades e implicaciones importantes es una tarea enorme. Si está pensando en comprar una propiedad en HOA, comprenda lo que está haciendo antes de comprar.

(Para obtener más información, consulte: 9 cosas que necesita saber sobre las asociaciones de propietarios.)