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Si desea un pago mensual de su hipoteca que sea más bajo de lo que puede pedir prestado a una tasa fija, es posible que se sienta atraído por una hipoteca de solo interés. Si no realiza pagos de capital durante varios años al comienzo del plazo de su préstamo, tendrá un mejor flujo de efectivo mensual.

Pero, ¿qué sucede cuando se acaba el período de interés? ¿Quién ofrece estos préstamos? ¿Y cuándo tiene sentido conseguir uno? Aquí hay una breve guía para este tipo de hipoteca.

Cómo se estructuran las hipotecas de solo interés

En esencia, una hipoteca de solo interés es una hipoteca que solo realiza pagos de intereses durante los primeros años, generalmente cinco o diez, y tan pronto como termina ese período, comienza a pagar el capital y los intereses. Si solo desea realizar pagos de capital durante el período de interés, puede hacerlo, pero ese no es un requisito del préstamo.

Por lo general, verá préstamos de interés único estructurados como hipotecas de tasa ajustable (ARM) 3/1, 5/1, 7/1 o 10/1. Los prestamistas dicen que las opciones 7/1 y 10/1 son las más preferidas por los prestatarios. El período de interés único generalmente es igual al período de tasa fija para préstamos de tasa ajustable. Eso significa que si tiene un ARM 10/1, por ejemplo, solo pagaría intereses durante los primeros diez años.

Solo en el interés ARM, después del final del período inicial, la tasa de interés cambiará una vez al año (de ahí proviene el «1») en función de una tasa de interés de referencia como LIBOR más un margen determinado por el prestamista. La tasa de referencia cambia a medida que cambia el mercado, pero el margen predeterminado es cuando obtiene el préstamo.

Los topes de las tasas de interés limitan los cambios en las tasas de interés. Esto es cierto para todos los ARM, no solo para los ARM de interés. El límite de la tasa de interés inicial en ARM 3/1 y ARMS 5/1 suele ser dos, dice Casey Fleming, oficial de préstamos de C2 Financial Corp. en San Diego y autor de «The Loan Guide: Cómo obtener la mejor hipoteca potencial. «Eso significa que si su tasa de interés inicial es del tres por ciento, cuando el período de interés finalice en el año cuatro o el año seis, su nueva tasa de interés no será superior al cinco por ciento. A 7/1 ARM y 10/1 ARM, la El límite de tasa suele ser de cinco.

Después de eso, los aumentos de tarifas generalmente se limitan al dos por ciento por año, independientemente del período inicial de la ARM. Los límites de vida son casi siempre un cinco por ciento por encima de la tasa de interés inicial del préstamo, dice Fleming. Entonces, si su tasa inicial es del tres por ciento, podría aumentar al cinco por ciento en el año ocho, al siete por ciento en el año nueve y un máximo del ocho por ciento en el año diez.

Una vez que finaliza el período de solo interés, deberá comenzar a reembolsar el capital durante el resto del plazo del préstamo, sobre una base totalmente amortizada, entre los prestamistas. Los préstamos de solo interés de hoy en día no tienen pagos globales; por lo general, ni siquiera están permitidos por la ley, dice Fleming. Entonces, si el plazo total de ARM 7/1 es de 30 años y el período de interés es de solo siete años, en el año ocho, su pago mensual se volverá a calcular en función de dos cosas: primero, la nueva tasa de interés y el segundo, el reembolso. de capital en los 23 años restantes.

Préstamos con tasa de interés fija únicamente

Las hipotecas con tasa de interés fija son menos comunes. Con un préstamo con tasa de interés única de 30 años, solo podría pagar intereses durante diez años y luego pagar intereses más capital durante los 20 años restantes. Suponiendo que no envíe nada al capital durante esos primeros diez años, su pago mensual aumentaría drásticamente en el año 11, no solo porque comenzaría a pagar el capital, sino porque estaría reembolsando el capital durante 20 años en lugar de 30 años. Debido a que solo paga el capital durante el período de interés, cuando la tasa se restablece, su nuevo pago de intereses se basa en el monto total del préstamo. Un préstamo de $ 100,000 con una tasa de interés del 3.5 por ciento solo costaría $ 291.67 por mes en la primera década, pero $ 579.96 por mes durante los próximos 20 años (casi el doble).

Durante 30 años, el préstamo de $ 100,000 le costaría $ 174,190.80, calculado como (pago de $ 291.67 x 120) + (pago de $ 579.96 x 240). Si obtuvo un préstamo de tasa fija a 30 años con la misma tasa de interés del 3.5 por ciento (como se mencionó anteriormente), su costo total durante 30 años sería de $ 161,656.09. Eso es $ 12,534.71 más en intereses sobre el préstamo solo con intereses, y ese costo de interés adicional es la razón por la que no desea mantener un préstamo solo con intereses durante todo el plazo. Sin embargo, su gasto real por intereses será menor si toma la deducción fiscal por intereses hipotecarios.

¿Se encuentran ampliamente disponibles estos tipos de préstamos?

Dado que tantos prestatarios se metieron en problemas con préstamos con intereses únicamente durante los años de la burbuja, los bancos se muestran reacios a ofrecer el producto hoy en día, dice Yael Ishakis, vicepresidente de FM Home Loans en Brooklyn, NY, y autor de «La guía completa para comprar una casa. »

Fleming dice que los préstamos jumbo son de tasa variable, la mayoría de los cuales tienen un plazo fijo de cinco, siete o diez años. Un préstamo jumbo es un tipo de préstamo no conforme. A diferencia de los préstamos proporcionales, los préstamos no proporcionales no suelen ser elegibles para la venta a empresas patrocinadas por el gobierno, Fannie Mae y Freddie Mac, los mayores compradores de hipotecas proporcionales y una de las razones por las que los préstamos proporcionales están tan ampliamente disponibles.

Cuando Fannie y Freddie compran préstamos de prestamistas hipotecarios, ofrecen más dinero a los prestamistas para otorgar préstamos adicionales. Los préstamos no garantizados, como los préstamos de interés único, tienen un mercado hipotecario secundario limitado, por lo que es más difícil encontrar un inversor que quiera comprarlos. Más prestamistas confían en estos préstamos y los atienden internamente, lo que significa que tienen menos dinero para prestar más. Por lo tanto, los préstamos de solo interés no están tan disponibles. Incluso si un préstamo jumbo no es un préstamo solo con intereses, todavía se considera que no cumple con los requisitos.

Debido a que los préstamos de solo interés no están tan ampliamente disponibles como, por ejemplo, los préstamos a tasa fija a 30 años, “la mejor manera de obtener un prestamista con buenos intereses es a través de un corredor de confianza con una buena red, porque tomará algunas compras serias para recibir y comparar ofertas ”, dice Fleming.

Comparación de costos

“El aumento de la tasa para el elemento de interés varía solo por prestamista y por día, pero calcule que paga una prima de al menos 0.25 por ciento en la tasa de interés”, dice Fleming.

De manera similar, Whitney Fite, presidente de Angel Oak Home Loans en Atlanta, dice que la tasa de una hipoteca de interés único es aproximadamente entre un 0,125 y un 0,375 por ciento más alta que la tasa de un préstamo de tasa fija amortizada o ARM, según los detalles.

Así es como se verían sus pagos mensuales con un préstamo de interés de $ 100,000 en comparación con un préstamo de tasa fija o un ARM totalmente amortizado, cada uno a una tasa estándar para ese tipo de préstamo:

  • ARM 7 años, solo interés, 3,125 por ciento: pago mensual $ 260,42
  • Préstamo tradicional a tasa fija a 30 años (no solo interés), 3.625 por ciento: pago mensual $ 456.05
  • ARM 7 años, totalmente amortizado (30 años de amortización), 2.875 por ciento: pago mensual de $ 414.89

A estas tasas, en el corto plazo, ARM costará $ 195.63 menos intereses por mes por cada $ 100,000 prestados durante los primeros siete años en comparación con un préstamo de tasa fija a 30 años, y $ 154.47 menos por mes. Por mes en comparación con el total. empréstito amortizado. BRAZO 7/1.

Es imposible calcular el costo de vida real de un préstamo con tasa de interés ajustable cuando lo contrata porque nunca se sabe de antemano cuál será la tasa de interés que se restablecerá cada año. Tampoco hay forma de estacionar el costo, dice Fleming, aunque puede determinar el límite y el piso de la tasa de interés de por vida a partir de su contrato. Esto le permitiría calcular el costo de vida mínimo y máximo y saber que su costo real se ubicaría en algún punto intermedio. «Sin embargo, sería un campo enorme», dice Fleming.

La línea de base

Comprender las hipotecas de solo interés puede ser un desafío y sus pagos aumentarán drásticamente cuando finalice el período de solo interés. Si su préstamo de solo interés es ARM, sus pagos aumentarán aún más si las tasas de interés aumentan, lo cual es una apuesta segura en el entorno actual de tasas bajas. Estos préstamos son mejores para prestatarios sofisticados que entienden completamente cómo funcionan y los riesgos que están asumiendo.