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EDUCACIÓN FÍSICA = Costos Ganar – Costos dónde: Ganar = Ganancia de inversión Costos = Costo de inversión
Esta ecuación parece fácil de calcular. Sin embargo, se aplican una serie de variables, incluidos los costos de reparación y mantenimiento, así como el apalancamiento– la cantidad de dinero prestada (con intereses) para realizar la inversión inicial. Estas variables pueden afectar los números de ROI.
Cómo calcular el ROI para inversiones inmobiliarias
Complicaciones del cálculo del ROI
Al comprar una propiedad, los términos de financiamiento pueden tener un impacto significativo en el costo total de la inversión. Pueden surgir dificultades para calcular el ROI cuando se refinancia una propiedad o se obtiene una segunda hipoteca. Es posible que aumenten los intereses sobre un segundo préstamo o un préstamo refinanciado, y se pueden cobrar tarifas por el préstamo, lo cual puede reducir el ROI.
También puede haber un aumento en los costos de mantenimiento, impuestos a la propiedad y tarifas de servicios públicos. Si el propietario de una propiedad residencial o comercial paga estos costos, es necesario conectar todos estos números nuevos para actualizar el ROI.
También es posible que se requieran cálculos complejos para las propiedades compradas con una hipoteca de tasa ajustable (ARM), un préstamo con una tasa que cambia periódicamente durante la vigencia del préstamo.
Analizamos los dos métodos principales para calcular el ROI: el método de costo y el método de desembolso personal.
El método del costo
El método calcula los costos de ROI dividiendo el capital de una propiedad por los costos de esa propiedad.
Por ejemplo, se asumió que se compró una propiedad por $ 100,000. Después de las reparaciones y la restauración, que cuestan a los inversores 50.000 dólares adicionales, la propiedad se valora en 200.000 dólares. Eso deja la posición de capital de los inversores en los $ 50,000 (200,000 – [100,000 + 50,000] = 50.000).
Para usar el método de costos, divida la ubicación del patrimonio entre todos los costos asociados con la compra, reparación y restauración de la propiedad.
El ROI, en este caso, es $ 50,000 ÷ $ 150,000 = 0.33, o 33%.
El método de desembolso personal
Los inversores inmobiliarios prefieren el método de desembolso personal debido a una mayor rentabilidad de la inversión. Usando los números del ejemplo anterior, suponga que la misma propiedad se compró al mismo precio, pero esta vez, la compra se financió con un préstamo y un pago mínimo de $ 20,000.
Por lo tanto, el costo de desembolso personal es de solo $ 20,000, más $ 50,000 para reparaciones y rehabilitación, con un costo total de desembolso directo de $ 70,000. Con la propiedad valorada en $ 200,000, la posición de capital es de $ 130,000.
El ROI en este caso es $ 130 000 ÷ $ 200 000 = 0,65 o 65%. Esto es casi el doble del ROI del primer ejemplo. La diferencia, por supuesto, es atribuible al préstamo: apalancamiento como una forma de aumentar el ROI.
¿Qué es un buen retorno de la inversión (ROI) para inversores inmobiliarios?
Lo que un inversor considera «ROI» puede ser inaceptable para otro inversor. Un buen ROI en bienes raíces varía según la tolerancia al riesgo: cuanto más riesgo esté dispuesto a asumir, mayor será el ROI que esperaría. Por el contrario, los inversores de alto riesgo pueden conformarse con un ROI más bajo a cambio de una mayor certeza.
Sin embargo, en general, para que una inversión inmobiliaria valga la pena, muchos inversores buscan rendimientos que igualen o superen los rendimientos promedio del S&P 500. El rendimiento promedio histórico del S&P 500 es del 10%.
Por supuesto, no es necesario comprar una propiedad física para invertir en bienes raíces. Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) cotizan como acciones en una bolsa y pueden proporcionar diversificación sin la necesidad de poseer y administrar ninguna propiedad. En general, los retornos de REIT son más volátiles que la propiedad física (después de todo, se negocian en un intercambio). En los Estados Unidos, el rendimiento anual de los REIT es del 12,99%, medido por el índice US MSCI REIT.
El retorno de la inversión (ROI) no es igual al retorno
Por supuesto, antes de que el ROI se pueda realizar en ganancias reales en efectivo, la propiedad debe venderse. A menudo, una propiedad no se venderá a su valor de mercado. Un acuerdo de bienes raíces puede cerrarse por debajo del precio inicial de venta, lo que reduce el cálculo final del ROI para esa propiedad.
También hay costos asociados con la venta de propiedades inmobiliarias, como los fondos gastados en reparaciones, pintura y jardinería. Los costos de publicidad de la propiedad deben incluirse junto con los costos de tasación y la comisión debe agregarse al agente o corredor de bienes raíces.
Los costos de publicidad y comisiones pueden negociarse con el proveedor de servicios. Los promotores inmobiliarios que tienen más de una propiedad para anunciar y vender están en una mejor posición para negociar tarifas favorables con los medios de comunicación y los corredores. Sin embargo, el retorno de la inversión en ventas múltiples, con costos variables en publicidad, comisiones, financiamiento y construcción, crea problemas de contabilidad complejos que se manejan mejor por un profesional.
La línea de base
Calcular el ROI en bienes raíces puede ser simple o complejo, dependiendo de todas las variables mencionadas anteriormente. En una economía fuerte, invertir en bienes raíces, residenciales y comerciales, ha demostrado ser muy rentable. Incluso en una economía en recesión, cuando los precios y el efectivo caen escasos, como sucedería después de la pandemia de COVID-19, muchos mercados inmobiliarios están disponibles para los inversores que tienen dinero para invertir. Cuando la economía se recupera, como sucede inevitablemente, muchos inversores pueden obtener una ganancia considerable.
Sin embargo, para fines del impuesto sobre la renta o del impuesto sobre las ganancias de capital, se recomienda a los propietarios de bienes raíces que busquen asesoramiento fiscal profesional de una fuente confiable antes de presentar la declaración.
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