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Nadie quiere tener que pagar un seguro hipotecario privado (PMI) sobre una hipoteca. No es barato y se suma al costo mensual de la hipoteca. Al averiguar si puede evitar el PMI, comenzará a comprender por qué podría estar atrapado en él en primer lugar.

Una de las medidas de riesgo que utilizan los prestamistas para suscribir una hipoteca es la relación préstamo-valor (LTV) de la hipoteca. Este es un cálculo simple que se hace dividiendo el monto del préstamo por el valor de la casa. Cuanto mayor sea la ratio LTV, mayor será el perfil de riesgo hipotecario. La mayoría de las hipotecas con una relación LTV superior al 80% requieren que el prestatario pague un PMI. Esto se debe a que los préstamos con menos del 20% del valor de la propiedad se consideran más propensos a incumplir un préstamo.

Conclusiones clave

  • El seguro hipotecario privado (PMI) puede ser un requisito costoso para obtener un préstamo hipotecario.
  • Es probable que las hipotecas con una relación préstamo-valor (LTV) superior al 80% requieran un PMI.
  • Evitar el PMI puede reducir sus pagos mensuales y hacer que su hogar sea más asequible.
  • Evaluar el valor de la vivienda es un factor determinante para evitar un camino hacia el PMI.

Profundidad de PMI

Suponemos, por ejemplo, que el precio de la casa que está comprando era de $ 300 000 y el monto del préstamo era de $ 270 000 (lo que significa que hizo un pago por adelantado de $ 30 000), lo que da como resultado una relación LTV del 90%. El pago mensual del PMI estaría entre $ 117 y $ 150, según el tipo de hipoteca que obtenga. (Las hipotecas de tasa ajustable, o ARM, requieren pagos de PMI más altos que las hipotecas de tasa fija).

Sin embargo, el PMI no es necesariamente un requisito permanente. Los prestamistas deben dejar el PMI cuando la relación LTV de la hipoteca alcanza el 78% mediante una combinación de reducción de la hipoteca preferencial y apreciación del precio de la vivienda.Si parte de la reducción en la relación LTV se debe a la apreciación del precio de la vivienda, tenga en cuenta que deberá pagar una nueva tasación para verificar el monto de la apreciación.

Una alternativa al pago del PMI es utilizar una segunda hipoteca o pagar un préstamo para cerdos. Así es como funciona: obtiene una primera hipoteca con un monto igual al 80% del valor de la casa, evita un PMI y luego saca una segunda hipoteca con un monto igual al precio de venta de la casa, menos el monto del anticipo y monto de la primera hipoteca.

Usando los números del ejemplo anterior, si la casa que está comprando cuesta $ 300,000, sacaría la primera hipoteca a $ 240,000, haría un pago por adelantado de $ 30,000 y obtendría una segunda hipoteca a $ 30,000. Esto elimina la necesidad de pagar el PMI porque la relación LTV de la primera hipoteca es del 80%. Sin embargo, ahora tiene una segunda hipoteca que definitivamente tendrá una tasa de interés más alta que su primera hipoteca.

Si bien hay muchos tipos de segundas hipotecas disponibles, la tasa de interés más alta es igual al curso. Aún así, los pagos combinados de la primera y la segunda hipoteca suelen ser más pequeños que los pagos de la primera hipoteca más el PMI.

El comercio

En resumen, para el PMI, si tiene menos del 20% del precio de venta o del valor de la vivienda para usar como anticipo, tiene dos opciones básicas:

  1. Utilice la primera hipoteca “independiente” y pague el PMI hasta que el LTV alcance el 78% de la hipoteca, momento en el que se puede eliminar el PMI.
  2. Utilice una segunda hipoteca. Es más probable que esto resulte en costos hipotecarios iniciales más bajos que pagar un PMI. Sin embargo, una segunda hipoteca generalmente tiene una tasa de interés más alta que la primera hipoteca, y solo se puede eliminar pagándola o refinanciando la primera y la segunda hipoteca en una nueva hipoteca independiente. Probablemente haría esto cuando el LTV alcance el 80% o menos, por lo que no se requerirá PMI.

Varios otros factores pueden formar parte de esta decisión. Por ejemplo:

  • Compare los ahorros fiscales potenciales de pagar un PMI con los ahorros fiscales de pagar intereses en una segunda hipoteca. Pregúntele a su contador Reglas fiscales del IRS sobre la deducción de intereses hipotecarios.
  • Compare el costo de una nueva evaluación para eliminar el PMI frente a los costos de refinanciar una primera y una segunda hipoteca en una sola hipoteca independiente. Tenga en cuenta el riesgo de que las tasas de interés aumenten entre el momento de la decisión de la primera hipoteca y el momento en que se refinancian la primera y la segunda hipoteca.
  • Consulta las diferentes tasas de reducción primaria de las dos opciones.
  • Tenga en cuenta el valor del dinero en el tiempo (vale más que la misma cantidad de dinero en el futuro).

Sin embargo, la variable más importante en la determinación es la calificación estimada del precio de la vivienda. Si elige la primera hipoteca independiente que requiere que pague un PMI, en lugar de obtener una segunda hipoteca sin PMI, ¿qué tan rápido su casa obtendría el valor hasta el punto en que el LTV es del 78% y el PMI puede eliminarlo? Este es definitivamente el factor primordial y, por lo tanto, el que se abordará ahora.

Apreciación: la clave para la toma de decisiones

Aquí está el factor decisivo más importante: una vez que se deduce el PMI de la primera hipoteca independiente, el pago mensual que se le adeuda será menor que los pagos combinados de la primera y la segunda hipoteca. Esto plantea dos preguntas. Primero, ¿cuánto tiempo pasará antes de que se pueda abolir el PMI? En segundo lugar, ¿cuáles son los ahorros asociados con cada opción?

A continuación se muestran dos ejemplos basados ​​en diferentes estimaciones de la tasa de apreciación de los precios de la vivienda.

Ejemplo 1: Tasa lenta de apreciación del precio de la vivienda

Las siguientes tablas comparan los pagos hipotecarios mensuales a tasa fija a 30 años con PMI frente a la primera hipoteca a tasa fija a 30 años combinada con una hipoteca a 30 segundos / con vencimiento en 15 años.

Las hipotecas tienen las siguientes características:

Imagen 1

Imagen de Julie Bang © Investopedia 2020

En la siguiente tabla, se estiman las tarifas anuales estimadas del precio de la vivienda.

Imagen 2

Imagen de Julie Bang © Investopedia 2020

Tenga en cuenta que el pago del PMI de $ 120 cae del pago mensual completo de la primera hipoteca independiente en el mes 60 (consulte la tabla a continuación) cuando el LTV alcanza el 78% a través de una combinación de reducción del capital y apreciación del precio de la vivienda.

Imagen 3

Imagen de Julie Bang © Investopedia 2020

La siguiente tabla muestra los pagos mensuales combinados de la primera y la segunda hipoteca. Tenga en cuenta que el pago mensual es constante. La tasa de interés es un promedio ponderado. El LTV es solo la primera hipoteca.

Imagen 4

Imagen de Julie Bang © Investopedia 2020

El uso de una primera y segunda hipoteca puede ahorrarle $ 85 al mes durante los primeros 60 meses. Esto equivale a un ahorro total de $ 5,100. A partir del mes 61, la primera hipoteca independiente obtiene una ventaja de $ 35 por mes por los términos restantes de las hipotecas. Si dividimos $ 5,100 por $ 35, obtenemos 145.

Es decir, en este caso de una lenta apreciación de los precios de la vivienda, a partir de los 61 meses, pasarían otros 145 meses antes de que la ventaja de pago de la primera hipoteca independiente sin PMI pudiera recuperar la ventaja inicial de la primera y segunda hipoteca combinadas. . (Este período de tiempo se ampliaría si se considerara el valor del dinero en el tiempo).

Ejemplo 2: Tasa rápida de apreciación del precio de la vivienda

El siguiente ejemplo se basa en las mismas hipotecas que el anterior. Sin embargo, las siguientes estimaciones se utilizan para comprender los precios de la vivienda.

Imagen 5

Imagen de Julie Bang © Investopedia 2020

En este ejemplo, solo mostramos una tabla de pagos mensuales para ambas opciones (consulte la tabla a continuación). Tenga en cuenta que el PMI en este caso se publica en el mes 13 debido a la rápida apreciación del precio de la vivienda, que rápidamente reduce el LTV al 78%.

Imagen 6

Imagen de Julie Bang © Investopedia 2020

Con una rápida apreciación de los precios de la vivienda, el PMI se puede eliminar con relativa rapidez.

Las hipotecas combinadas solo tienen una ventaja de pago de $ 85 por 12 meses. Esto equivale a un ahorro total de $ 1020. A partir del mes 13, la hipoteca independiente tiene una ventaja de pago de $ 35. Si dividimos $ 1,020 entre 35, podemos determinar que se necesitarían 29 meses iniciales de ahorros hipotecarios combinados del primer y segundo para compensar.

Es decir, a partir del mes 41, el prestatario estaría mejor económicamente eligiendo la primera hipoteca independiente con PMI. (Este período de tiempo se ampliaría si se considerara el valor del dinero en el tiempo).

La línea de base

Si usted es un prestatario con un prepago inferior al 20%, la decisión de utilizar una primera hipoteca independiente y un PMI o elegir una combinación de la primera y la segunda hipoteca con carácter de urgencia es en gran medida una cuestión de aumentar el valor de su vivienda. .

  • Si elige pagar un PMI, se puede eliminar mediante tasación una vez que el LTV alcance el 78%.
  • Si elige utilizar una combinación de una primera y una segunda hipoteca, probablemente tendrá ahorros en el pago inicial. Sin embargo, la única forma de poner fin a una segunda hipoteca, que probablemente tendrá una tasa de interés más alta que la primera, es liquidando o refinanciando su primer y segundo préstamo en una hipoteca independiente.

Si no puede encontrar un pago inicial más alto o una casa más barata, calcule sus opciones según su período de tiempo y cómo espera que se desarrolle el mercado inmobiliario. Nada es completamente predecible, por supuesto, pero esto le dará la mejor oportunidad de tomar la decisión más favorable.