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Invertir en bienes raíces es una de las mejores formas de generar riqueza y reducir los impuestos. Los beneficios incluyen la capacidad de recuperar el costo de las propiedades generadoras de ingresos a través de la depreciación, usar intercambios 1031 para diferir las ganancias de las inversiones inmobiliarias y pedir prestado contra el capital de bienes raíces para realizar inversiones adicionales o para otros fines.

Además, los propietarios pueden aprovechar la exención de la residencia personal, que protege las ganancias por la venta de la residencia personal de los impuestos sobre las ganancias de capital, así como la deducción de los intereses hipotecarios. Siga leyendo para averiguar si una o una combinación de estas estrategias es adecuada para usted.

Conclusiones clave

  • Invertir en bienes raíces es una excelente manera de generar riqueza y reducir los impuestos.
  • La depreciación permite recuperar los costos asociados con la propiedad de alquiler que generan ingresos.
  • Los inversores pueden diferir los impuestos vendiendo propiedades de inversión y utilizando el capital para comprar otra propiedad conocida como intercambio similar 1031.
  • Los propietarios pueden pedir prestado contra el valor líquido de la vivienda en su propiedad existente para realizar otras inversiones.
  • Dependiendo del valor de las ventas de propiedades, los propietarios pueden estar exentos de impuestos sobre las ganancias de capital sobre las ganancias de las ventas de sus casas.
  • Las personas pueden deducir los intereses pagados por sus hipotecas.

1. Uso de la deducción por depreciación

Puede recuperar el costo de la propiedad de alquiler que genera ingresos a través de deducciones fiscales anuales llamadas depreciación. El Código de Ingresos Internos define la deducción por depreciación como una provisión razonable por deterioro, desgaste y desgaste, y una provisión razonable por obsolescencia.

Los inversores inmobiliarios suelen utilizar un método de depreciación conocido como Sistema Acelerado de Recuperación de Costos (MACRS), que deprecia las propiedades residenciales de alquiler y las mejoras estructurales durante 27,5 años, y otros electrodomésticos y accesorios se deprecian durante 15 años.

La depreciación a menudo resulta en una pérdida neta en una propiedad de inversión, incluso si la propiedad realmente produce un flujo de efectivo positivo. Esta pérdida, junto con los gastos, tales como servicios públicos y seguros, se informa en el Anexo E, Formulario 1040 de impuestos federales sobre la renta, y se deduce de los ingresos ordinarios.

2. Aproveche el intercambio 1031

El intercambio 1031, designado Sección 1031 del Código de Ingresos Internos, permite a los inversionistas diferir impuestos vendiendo una propiedad de inversión y usando el capital para comprar una o más propiedades o propiedades equivalentes. Este intercambio debe tener lugar dentro de un período de tiempo específico.

Si bien se pueden incluir varios tipos de propiedad en un intercambio 1031, la gran mayoría de las transacciones involucran bienes raíces. Y desde el 31 de diciembre de 2017 en adelante, la Sección 1031 «el tratamiento de intercambio similar se aplica solo a los intercambios de propiedad mantenida para uso comercial o comercial o para inversión, que no sean bienes inmuebles mantenidos principalmente para la venta».

Regulaciones de propiedad

Para completar con éxito el intercambio 1031, las propiedades deben cumplir con los siguientes criterios:

  • El valor agregado de la propiedad de reemplazo debe ser igual o mayor que el valor de la propiedad descontinuada.
  • Las propiedades incluidas en la transacción deben ser similares, lo que significa que los bienes inmuebles no se pueden canjear por algún otro tipo de activo, como un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT).
  • Ambas propiedades deben mantenerse con «fines productivos en los negocios o el comercio» (inversión).

Cualquier efectivo o propiedad adquirida a través de la transacción que no se considere propiedad en especie se considera una puesta en marcha y está sujeta a impuestos. Las puestas en marcha de efectivo incluyen no solo efectivo, sino también propiedades físicas, como accesorios. Las startups hipotecarias se refieren a cualquier reducción de deuda lograda a través de la transacción. Por lo tanto, el monto de la deuda asumida sobre la propiedad de reemplazo debe ser igual o mayor que el valor de la deuda de jubilación cuando se vende la propiedad descontinuada.

Normativa para inversores

El inversor debe utilizar un intermediario calificado. Un intermediario calificado es un agente que facilita el proceso de intercambio 1031, principalmente reteniendo los ingresos netos de la propiedad retirada antes de ser reinvertidos en la propiedad de reemplazo. Dichos fondos solo pueden ser retenidos por un intermediario calificado durante el intercambio. Federación de colonos de cambio se especifica el papel del intermediario calificado en el proceso de intercambio 1031.

El inversor está sujeto a dos plazos:

  • Cuarenta y cinco días después de la venta de la propiedad descontinuada, deben entregar una lista escrita de la propiedad de reemplazo calificada a una parte calificada en el intercambio, generalmente el intermediario. También hay algunas reglas que limitan el número de propiedades que se pueden identificar.
  • Además, deben comprar el valor agregado de los activos de reemplazo calificados dentro de los 180 días posteriores a la venta del activo descontinuado o 180 días después de la fecha de vencimiento de su declaración de impuestos para ese año, lo que ocurra primero.

Exchange 1031, paso a paso

En una transacción típica, un inversionista decide vender una propiedad de inversión e invertir el producto de cualquier ganancia en otra propiedad.

  1. Para lograr esto de una manera fiscalmente eficiente, el inversionista suscribe un acuerdo de intercambio 1031 con un intermediario calificado y vende la propiedad original. Al mismo tiempo, el inversor comienza a buscar propiedades de reemplazo.
  2. El día que el inversionista vende la propiedad original (la propiedad retirada), las ganancias netas después de que se hayan pagado todos los costos se envían a una cuenta especial establecida por el intermediario calificado.
  3. Luego, el inversionista ingresa al período de reconocimiento y tiene solo 45 días para producir una lista de propiedades de reemplazo calificadas y 180 días para cerrar la propiedad de reemplazo durante el período de intercambio.
  4. Utilizando el producto total de la venta de la propiedad descontinuada, el inversionista cierra la nueva propiedad o propiedades de inversión.
  5. El intermediario calificado transfiere esos fondos a la compañía de títulos, se cierra la cuenta especial y se completa la transacción.

3. Préstamos con garantía hipotecaria

Los inversionistas que han acumulado un gran valor en su vivienda personal o propiedad de inversión pueden optar por refinanciar su propiedad y retirar el valor neto para realizar inversiones adicionales, mejorar la vivienda o para otros fines. Las regulaciones varían de un estado a otro.

En un caso típico, un prestamista prestará del 80% al 85% de su capital. Por ejemplo, en una propiedad de $ 240,000 con un préstamo de $ 100,000, $ 92,000 ($ 240,000 x 80% = $ 100,000) es la cantidad más probable de préstamo.

La capacidad de pedir prestado contra su capital social dependerá de su puntaje crediticio, su relación deuda-capital existente y su relación deuda-ingresos.

Si bien esta estrategia es un poco arriesgada, para aquellos que pueden manejar la deuda adicional, puede ayudar a generar riqueza sin la necesidad de realizar un intercambio 1031 o vender una propiedad.

4. Aplazamiento de impuestos sobre la venta de viviendas

Las ganancias por la venta de la residencia personal principal del contribuyente están excluidas del impuesto a las ganancias de capital de hasta $ 500,000 para las parejas casadas que declaran conjuntamente y $ 250,000 para las personas solteras si el contribuyente ha vivido en el hogar durante dos de los últimos cinco años. Además, si las ganancias de la venta de la residencia principal del contribuyente exceden esas exclusiones, el contribuyente puede invertir esa parte intercambiando 1031.

Los inversores que viven en áreas donde se valoran los valores de la vivienda pueden utilizar una estrategia comercial para construir su patrimonio personal y minimizar los impuestos.

5. Deducción de intereses hipotecarios

Los propietarios de viviendas pueden deducir la parte de sus hipotecas que son atribuibles a los pagos de intereses en sus declaraciones de impuestos. Estos pagos son más altos en los primeros años de la hipoteca y disminuyen gradualmente a medida que se paga la hipoteca.

Según el IRS, «puede deducir los intereses de la hipoteca de la vivienda sobre los primeros $ 750,000 ($ 375,000 si está casado presentando una declaración por separado). Sin embargo, existen límites más altos ($ 1 millón ($ 500,000 si es casado y presenta por separado)) se aplica si está tomando intereses hipotecarios de las deudas incurridas antes del 16 de diciembre de 2017 «.

La línea de fondo

Hay muchas opciones disponibles para el propietario de bienes raíces que busca vender mientras minimiza la obligación tributaria.

  • Exchange 1031 permite que los rendimientos de una venta se reinviertan en una propiedad similar.
  • Un préstamo con garantía hipotecaria mide directamente el valor de la propiedad y se puede utilizar para una variedad de propósitos.
  • La venta de una residencia principal es elegible para un tratamiento fiscal especial.
  • Los intereses hipotecarios se pueden deducir en el momento de la declaración de impuestos.

Es su situación personal la que decidirá cuál de estas opciones es la adecuada para usted, pero ninguna de ellas lo ayudará a aprovechar al máximo su inversión inmobiliaria.