¿Qué es la compensación directa?
La compensación directa se refiere a la compensación que reciben las personas cuando el gobierno se hace cargo de su propiedad para uso público. Por ejemplo, cuando se construyó el sistema nacional de carreteras en la década de 1950, la propiedad de su hogar fue confiscada porque el gobierno necesitaba el terreno para construir el sistema de carreteras transcrito.
La Cláusula de Construcción de la Quinta Enmienda proporciona el remedio de compensación justa y generalmente se considera que es el valor justo de mercado. Sin embargo, la persona cuya propiedad es incautada puede no considerar «justo» lo que el gobierno considera una compensación directa. La capacidad del gobierno para construir propiedad privada para uso público es un dominio prestigioso.
Conclusiones clave
- La compensación se paga directamente a los propietarios por la incautación legal de bienes muebles o terrenos.
- Está legalmente definido bajo la Cláusula de Construcción de la Quinta Enmienda.
- El valor justo de mercado se paga a los propietarios por su propiedad, pero a menudo es difícil determinar el valor justo de mercado.
- Se utilizan varios métodos para determinar el valor de una propiedad y estos incluyen el enfoque de mercado, el enfoque de ingresos y el enfoque de costos.
Comprensión de la compensación directa
La idea detrás de la compensación directa es reparar el patrimonio del individuo, como si la propiedad no hubiera sucedido. Esto significa pagar el valor justo de mercado de la propiedad.
Sin embargo, las personas que pierden sus casas a través de un acto notable pueden no considerar el valor justo de mercado de la propiedad para compensar su pérdida, ya que no toma en cuenta el tiempo, el estrés y el costo involucrados para mudarse a una nueva propiedad. La compensación directa no niega la pérdida de la conexión social de un vecindario o la conexión emocional que el propietario pueda tener con la propiedad. El valor razonable a menudo se disputa en casos de dominio significativo.
Factores de compensación directa
Al determinar la compensación justa, se consideran las siguientes cuestiones:
Valor justo de mercado de la tierra
El precio que recibiría el dueño de la propiedad si estuviera dispuesto, si no obligado, a vender la tierra puede ayudar a determinar el valor justo de la tierra. Por ejemplo, si un propietario decide que necesita un terreno más importante y pone su propiedad a subasta, el precio de venta de la subasta se consideraría valor justo de mercado.
Valor justo de mercado de las mejoras de la tierra
La mejora de la tierra se refiere a estructuras que aumentan el valor de la tierra confiscada. La mejora de la tierra puede incluir viviendas independientes, graneros y garajes independientes. También deben tenerse en cuenta las mejoras de terrenos intangibles. Por ejemplo, la tierra cercana a un área con recursos naturales puede considerarse una mejora de la tierra.
Daño residual
Si solo se incauta una parte de la propiedad, el daño residual se refiere al daño a la propiedad restante como resultado de la incautación. Los daños residuales pueden incluir la incapacidad de hacer el mejor uso del terreno, cualquier alteración o forma del terreno y la nueva proximidad del terreno a las infraestructuras públicas, como carreteras o equipos de servicios públicos.
Beneficios
Aunque es menos común, los propietarios pueden aprovechar la incautación de sus tierras. Por ejemplo, si parte de la tierra de un propietario es confiscada en una nueva vía de servicio que permite subdividir la propiedad, ese beneficio puede utilizarse para compensar la compensación total recibida.
Métodos para obtener una valoración de propiedad
Hay tres métodos generalmente aceptados para valorar una propiedad durante un caso de dominio prestigioso. Éstos incluyen:
1. Enfoque de mercado
El enfoque de mercado es relativamente simple en el sentido de que la propiedad incautada se compara con ventas recientes de propiedad con características similares. Este método se utiliza normalmente para evaluar propiedades residenciales.
2. Enfoque de ingresos
El enfoque de ingresos se utiliza mejor para las propiedades generadoras de ingresos. En estos casos, primero se debe determinar el ingreso operativo de la propiedad. La tasa de ingresos y capitalización se utiliza luego para llegar al valor.
3. Enfoque de costos
El enfoque de costos incluye una estructura muy específica de la propiedad que es lo suficientemente única como para que el propietario necesite recrear cualquier propiedad en el futuro. Se tomaría en cuenta el valor de los terrenos baldíos, más el costo de reemplazo de la nueva estructura y menos la depreciación de la estructura existente.
