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Loan Basics/ Finanzas personales

Comprar

¿Qué es una compra?

Comprar es un tipo de reembolso que se aplica a los préstamos hipotecarios para viviendas. Significa que el prestamista le da al prestatario un incentivo en efectivo inicial a cambio de tomar una tasa de interés más alta sobre el préstamo.

Las compras suelen ser más ventajosas para el prestatario si espera revender la propiedad comprada en un corto período de tiempo. Es importante destacar que el incentivo en efectivo no puede exceder los costos de liquidación asociados con el préstamo.

Conclusiones clave

  • Comprar es un tipo de reembolso en el que un prestamista hipotecario acepta una tasa de interés más alta a cambio de un incentivo en efectivo inicial.
  • La relación entre el monto del incentivo en efectivo y el monto del aumento de interés se negocia entre el prestamista y el prestatario. Sin embargo, una fórmula típica es que cada porcentaje del incentivo en efectivo provocaría un aumento del 0,25% en la tasa de interés.
  • A veces, las compras se pagan a agentes hipotecarios y agentes de préstamos bancarios. Por lo tanto, los prestatarios deben tener cuidado de determinar si dichos acuerdos han afectado la tasa de interés que se les cotiza.

Comprender las adquisiciones

Los prestamistas hipotecarios suelen utilizar compras en las que quieren reducir sus costos de liquidación de préstamos de bolsillo. Debido a que la compra da como resultado una tasa de interés más alta sobre el préstamo, el prestatario está pidiendo prestado dinero a esa tasa más alta y lo usa para pagar algunos o todos los costos de liquidación.

Debido a que la tasa de interés más alta se aplica al saldo total de la hipoteca, una compra generalmente solo es económica si el prestatario no tiene la intención de retener la hipoteca durante un período prolongado. En estos casos, el incentivo en efectivo inicial puede compensar el aumento del costo de los intereses, teniendo en cuenta que estos costos de los intereses solo serán asumidos por un período de tiempo limitado.

Otra consideración que debe tener en cuenta es que las compras a veces se pagan a los agentes hipotecarios. En estos casos, se puede incentivar efectivamente al corredor para que anime a los prestatarios a aceptar tasas superiores a las del mercado en sus préstamos hipotecarios, también conocidas como primas de diferencial de rendimiento (YSP). Si estos acuerdos de compra no se revelan claramente al comprador, pueden crear un conflicto de intereses entre las dos partes.

Antes de 2010, los reembolsos de compra de los agentes hipotecarios solían ser vagos en los términos del préstamo de las hipotecas que vendían, lo que dificultaba que los prestatarios detectaran cuándo estaban pagando el YSP de sus préstamos hipotecarios. Desde entonces, los cambios en las pautas federales para las estimaciones de nuevos préstamos requieren que los YSP de los corredores hipotecarios se revelen claramente al comprador.

Sin embargo, a pesar de estas mejoras, persiste el riesgo de posibles conflictos. Específicamente, los oficiales de adscripción dentro de las propias instituciones crediticias reciben descuentos en las compras y otros incentivos similares. En estas circunstancias, el prestatario puede tener poca capacidad práctica para determinar si estos incentivos afectan las tasas que paga. Como precaución, los prestatarios deben hacer preguntas cuidadosas y directas a sus oficiales de crédito para quienes existen programas de incentivos de préstamos, si los hay.

Un ejemplo real de compra

Para ilustrarlo, considere un comprador que quiere obtener una hipoteca de $ 100,000. La tasa de interés estándar que ofrece el banco es del 4,50%. Sin embargo, el comprador desea utilizar una devolución de compra equivalente al 2,50% del valor del préstamo. En ese caso, el comprador recibiría un incentivo en efectivo de $ 2,500 a cambio de aceptar una tasa de interés superior a la normal.

Si bien el nivel exacto de la nueva tasa de interés estaría sujeto a negociación, la fórmula típica es aumentar la tasa de interés hipotecaria en un 0,25% por cada porcentaje del reembolso. Por lo tanto, en el ejemplo anterior, el incentivo en efectivo aumentaría en un 0,625% en un 2,50%. Entonces la nueva tasa de interés sería 5.125%.