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Una hipoteca es un préstamo a largo plazo diseñado para ayudarlo a comprar una casa. Además de reembolsar el capital, debe pagar los intereses al prestamista. La ciudad y las tierras circundantes sirven como garantía. Pero si quieres ser dueño de una casa, necesitas saber más que estos generales. Este concepto se aplica a los negocios, especialmente en relación con los costos fijos y los puntos de parada.

Conclusiones clave

  • Los pagos de la hipoteca se componen de sus pagos de capital e intereses.
  • Si realiza un anticipo inferior al 20%, se le pedirá que contrate un seguro hipotecario privado, que aumenta su pago mensual.
  • Algunos pagos también incluyen impuestos sobre bienes raíces o propiedades.
  • Los prestatarios pagan más intereses en la primera parte de la hipoteca, mientras que la última parte del préstamo prefiere el saldo primario.

Historia

Casi todo el que compra una casa tiene una hipoteca. Las tasas hipotecarias se mencionan a menudo en las noticias de la noche, y la especulación sobre la dirección del viaje que las moverá es una parte estándar de la cultura financiera.

La hipoteca moderna entró en vigor en 1934 cuando el gobierno, para ayudar al país a superar la Gran Depresión, creó un programa hipotecario que minimizó el pago por adelantado requerido de una casa, aumentando lo que los propietarios potenciales podían obtener pescando. Anteriormente, se requería un pago por adelantado del 50%.Hoy en día, es deseable un pago reducido del 20%, principalmente porque si su pago inicial es inferior al 20%, se le solicita que contrate un seguro hipotecario privado (PMI) y aumente sus pagos mensuales.

Sin embargo, no tiene por qué ser deseable. Hay programas hipotecarios disponibles que permiten pagos mucho más bajos, pero si puede administrar ese 20%, definitivamente debería hacerlo.

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Comprensión de la estructura de pago de la hipoteca

Pagos hipotecarios

El tamaño y el plazo del préstamo son los principales factores que determinan sus pagos hipotecarios mensuales. La cantidad es la cantidad de dinero que toma prestada y el plazo es el tiempo que tiene para devolverlo. Generalmente, cuanto más largo sea su plazo, menor será su pago mensual. Es por eso que las hipotecas a 30 años son las más populares. Una vez que sepa la cantidad de préstamo que necesita para su nueva casa, una calculadora de hipotecas es una manera fácil de comparar diferentes tipos de hipotecas y prestamistas.

PITI: Componentes de pago de hipotecas

Hay cuatro factores que influyen en el cálculo del pago de una hipoteca: principal, intereses, impuestos y seguro (PITI). Mirándolos, usaremos una hipoteca de $ 100,000 como ejemplo.

Principal

Parte de cada pago de la hipoteca se dedica al reembolso del saldo principal. Los préstamos están estructurados de manera que la cantidad de capital que se devuelve al prestatario comienza con un monto bajo y aumenta con cada pago de la hipoteca. Los pagos de los primeros años se aplican más a intereses que a capital, y los pagos de años posteriores revierten esta situación.Para nuestra hipoteca de $ 100,000, el capital es de $ 100,000.

Interesar

El interés es la recompensa del prestamista por tomar un riesgo y prestarle dinero. La tasa de interés de una hipoteca afecta directamente el monto de un pago hipotecario: tasas de interés más altas significan pagos hipotecarios más altos.

Las tasas de interés más altas generalmente reducen la cantidad de dinero que puede pedir prestada, mientras que las tasas de interés más bajas la aumentan.Si la tasa de interés de nuestra hipoteca de $ 100,000 es del 6%, el pago de capital combinado y el pago de interés mensual en una hipoteca a 30 años sería de aproximadamente $ 599.55— $ 500 + $ 99.55 de interés. El mismo préstamo con una tasa de interés del 9% da como resultado un pago mensual de $ 804.62.

Impuestos

Las agencias gubernamentales evalúan los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria y los utilizan para financiar servicios públicos como escuelas, fuerzas policiales y departamentos de bomberos. El gobierno calcula los impuestos por año, pero puede pagar estos impuestos como parte de sus pagos mensuales. El monto adeudado se divide por el número total de pagos hipotecarios mensuales en un año determinado. El prestamista cobra los pagos y los mantiene en depósito en garantía hasta que se tengan que pagar los impuestos.

Seguro

Al igual que los impuestos sobre bienes raíces, los pagos del seguro se realizan con todos los pagos de la hipoteca y se mantienen en forma de depósito en garantía hasta el vencimiento de la factura. En este proceso se realizan comparaciones para nivelar el seguro de primas. Hay dos tipos de cobertura de seguro que pueden incluirse en el pago de una hipoteca. Uno de ellos es el seguro de propiedad, que protege la vivienda y su contenido de incendios, robos y otros desastres. El otro es el PMI, que es obligatorio para las personas que compran una casa con un pago mínimo de menos del 20% del costo. Este tipo de seguro protege al prestamista en caso de que el prestatario no pueda pagar el préstamo. Debido a que minimiza el riesgo de incumplimiento del préstamo, el PMI permite a los prestamistas vender el préstamo a los inversores y pueden estar seguros de que se les reembolsará la inversión de la deuda. La cobertura de PMI se puede cancelar una vez que el prestatario de la vivienda tenga al menos un 20% de capital.

El seguro hipotecario puede cancelarse cuando el saldo alcanza el 78% del valor original.

Si bien la hipoteca estándar es principal, intereses, impuestos y seguro, algunas personas eligen hipotecas que no incluyen impuestos o seguros como parte del pago mensual. Con este tipo de préstamo, tienes un pago mensual más bajo, pero tienes que pagar los impuestos y el seguro tú mismo.

Plan de amortización

Un programa de amortización de hipotecas proporciona una descripción detallada de la parte de cada pago de hipoteca dedicada a cada componente de PITI. Como se señaló anteriormente, los pagos de la hipoteca del primer año consisten principalmente en pagos de intereses, siendo los pagos posteriores el principal.

En nuestro ejemplo de una hipoteca de $ 100,000 a 30 años, hay 360 pagos en el programa de amortización. El cronograma parcial que se muestra a continuación muestra cómo el equilibrio entre los pagos de capital e intereses se invierte con el tiempo, avanzando hacia una mayor implementación del principal.

Pago Principal Interesar Saldo principal
1 $ 99.55 $ 500.00 $ 99,900.45
12 $ 105.16 494,39 $ $ 98,772.00
180 $ 243.09 $ 356.46 $ 71.048.96
360 597,00 $ $ 2.99 $ 0

Como muestra la tabla, cada pago es de $ 599.55, pero la cantidad dedicada al capital y los intereses varía. Al comienzo de su hipoteca, la tasa a la que obtiene el valor neto de su vivienda es mucho más lenta. Es por eso que puede ser bueno realizar pagos de capital adicionales si la hipoteca le permite hacerlo sin una multa por pago anticipado.Reducen su capital y eso reduce los intereses adeudados en todos los pagos futuros, y usted avanza hacia su objetivo final: liquidar la hipoteca.

El interés, por otro lado, es la parte deducible de impuestos en la medida permitida por la ley, si enumera sus deducciones en lugar de tomar la deducción estándar.

Las hipotecas respaldadas por la FHA solo requieren un pago mínimo de al menos 3.5%, lo que permite que las personas con puntajes de crédito bajos se conviertan en propietarios de viviendas.

Cuándo comienzan los pagos de la hipoteca

El primer pago de la hipoteca vence un mes completo después del último día del mes en el que se cerró la compra de la casa. A diferencia del alquiler, que vence el primer día del mes para ese mes, los pagos de la hipoteca se pagan atrasados, el primer día del mes pero para el mes anterior.

Supongamos que el cierre se produce el 25 de enero. Los costos de cierre incluirán los intereses devengados hasta finales de enero. El primer pago total de la hipoteca, que es para febrero, vence el 1 de marzo.

Por ejemplo, supongamos que obtiene una hipoteca inicial de $ 240 000, sobre una compra de $ 300 000 con un pago reducido del 20%. Su pago mensual equivale a $ 1,077.71 bajo una hipoteca de tasa fija a 30 años con una tasa de interés del 3.5%. Este cálculo incluye solo el capital y los intereses, pero excluye los impuestos sobre la propiedad y el seguro.

Su interés diario es de $ 23.01. Esto se calcula multiplicando primero el préstamo de $ 240,000 por la tasa de interés del 3.5%, luego dividiendo por 365. Si la hipoteca se cierra el 25 de enero, se le adeudarán $ 161.10 por los siete días de intereses acumulados por el resto del préstamo. mes. El próximo pago mensual, que es el pago mensual total de $ 1,077.71, vence el 1 de marzo y cubre el pago de la hipoteca de febrero.

Debe tener toda esta información con anticipación. Según la regla de divulgación integrada de TILA-RESPA, se le deben proporcionar dos formularios tres días antes de la fecha de finalización programada: la estimación del préstamo y la divulgación final. El monto de los intereses devengados, junto con otros costos de cierre, se establece en el formulario de divulgación final. Puede ver el monto del préstamo, la tasa de interés, los pagos mensuales y otros gastos, y compararlos con la estimación inicial proporcionada.

La línea de fondo

Una hipoteca es una herramienta importante para comprar una casa, lo que le permite convertirse en propietario sin hacer un pago importante. Sin embargo, cuando obtiene una hipoteca, es importante comprender la estructura de sus pagos, que incluye no solo el capital (lo que ha pedido prestado), sino también los intereses, los impuestos y el seguro. Le dice cuánto tiempo le llevará liquidar su hipoteca y, en última instancia, qué tan caro será financiar la compra de su casa.