La propiedad es un concepto legal que confiere y protege el derecho exclusivo de una persona a poseer, poseer, usar y disponer de algo. El término propiedad no sugiere un artículo físico, pero describe la relación legal de una persona con un objeto.
DestacadosLa propiedad se compone de tierras, conventillos y herencias. Las tierras se refieren a la tierra, el aire sobre ella, el área debajo de la superficie de la tierra y todo lo que se coloca sobre ella. Las viviendas incluyen las tierras y ciertos derechos intangibles asociados con las tierras. Las herencias abarcan todos los intereses tangibles o intangibles en la propiedad, incluidas las tierras y las viviendas, que pueden heredarse. (Para más, lea 5 errores que deben evitarse los inversores inmobiliarios.)
Tutorial: Auditoría de Inversiones Inmobiliarias
InteresarUn interés describe cualquier derecho, reclamo o privilegio de una persona con respecto a la propiedad. La ley reconoce diferentes tipos de intereses en la propiedad. Un interés desocupado en la tierra es el derecho de una persona a usar o restringir la tierra que pertenece a otra.
Los intereses de no tenencia no son lo mismo que la propiedad de la tierra en sí: los tenedores de intereses desocupados en la propiedad no tienen derecho, y el propietario continúa adquiriendo derechos de propiedad plenos, sujeto a cualquier incumbencia.
Un gravamen es una carga, reclamo o cargo sobre la propiedad que puede afectar la calidad del título y el valor y / o uso de la propiedad. Las investigaciones pueden representar intereses no posesorios en una propiedad. Ejemplos de obligaciones incluyen gravámenes, usurpaciones, servidumbres, arrendamientos, convenios restrictivos y convenios protegidos. Este artículo dará una introducción a las incumbencias e intereses no patrimoniales en la propiedad.
Intereses no tenedoresUn interés innecesario en la tierra es el derecho a usar o restringir la tierra de otra persona. Si bien el titular de un interés no posesorio tiene ciertos derechos claros sobre el uso de la propiedad, no tiene derecho a la propiedad.
Los intereses no posesorios pueden crearse mediante un acuerdo entre dos partes, a saber, el propietario de la propiedad y la persona que desea adquirir el interés no ocupado; o por orden judicial. Un gravamen de impuestos federales, por ejemplo, se puede presentar ante el tribunal del condado donde se encuentran los bienes raíces del contribuyente condenado. Por el contrario, un contrato de arrendamiento puede celebrarse voluntariamente mediante acuerdo entre dos partes.
EiríUn gravamen es cualquier cosa que pueda reducir el valor o el uso y disfrute de una propiedad, como un gravamen o un pacto restrictivo. Debido a que las incumbencias pueden tener un efecto perjudicial sobre el valor o el uso de la tierra, cualquier persona involucrada en una transacción de bienes raíces debe saber que no hay incumbencias sobre la propiedad que se transfiere.
Un abogado generalmente realiza una búsqueda de título y crea una opinión de título, especificando cualquier encarnación encontrada durante la búsqueda. Un gravamen sobre el título no impedirá la aprobación de una transacción inmobiliaria; en cambio, el título se traspasará sujeto a las incumbencias. Es decir, un gravamen permanece en la propiedad, o “corre con la tierra”, hasta que se satisface, incluso cuando el título se transfiere a un nuevo propietario.
(Para obtener más información, consulte Atención para compradores de vivienda. Por qué necesita un abogado).
Hay muchos tipos de incumbencias, que incluyen:
Facilitado
Una servidumbre es un derecho innecesario de usar la tierra de otra persona de manera limitada que no constituye propiedad total. La persona o entidad legal que se acoja a la servidumbre (el derecho a usar la propiedad, pero no a poseerla) tiene un interés desocupado en la tierra de la otra persona; el dueño de la propiedad está bajo la carga de la servidumbre. Las servidumbres comunes incluyen derechos de paso, zanjas de drenaje, líneas de servicios públicos y servidumbres a través de expropiación (dominio eminente).
Congestiones
La congestión es una mejora que se extiende más allá de la línea del límite del propietario y «estrecha» la propiedad cercana. Ejemplos de congestiones incluyen aleros de edificios, dependencias, cercas, entradas para vehículos y pasillos. Las limitaciones pueden dar derecho a las dos propiedades en cuestión a no comercializarse: la propiedad congestionada no tiene derecho a toda la tierra que ha sido mejorada, aunque la propiedad congestionada no utiliza toda la tierra.
Arrendamientos
Un arrendamiento es un contrato entre el dueño de una propiedad (arrendador) y una persona o entidad que desea arrendar la propiedad (arrendatario). Bajo un contrato de arrendamiento, el arrendador acepta permitir que el arrendatario ocupe y use la propiedad a cambio de una contraprestación valiosa (alquiler).
El contrato de arrendamiento generalmente especifica la duración del contrato, los términos para extender el contrato y el monto y la frecuencia del alquiler a pagar. Mientras que el arrendatario es dueño de la propiedad, el arrendador es siempre el dueño y tiene el título de propiedad.
Líneas
Un gravamen es un derecho otorgado por ley a los acreedores para contraer deudas con ellos para ser satisfechas por la venta de la propiedad que pertenece al deudor. La propiedad actúa como garantía, y si la propiedad se transfiere, el producto de la venta puede usarse para pagar la deuda y satisfacer el gravamen. Los gravámenes comunes incluyen impuestos y evaluaciones de bienes raíces, mentiras mecánicas, mentiras de juicio y mentiras de impuestos federales.
Lis Pendens
Lis pendens es un aviso de litigio pendiente que informa a todas las partes interesadas que se ha iniciado una acción legal que afecta el título de cierta propiedad. Las listas pendientes, que se pueden presentar en un tribunal estatal o federal, generalmente involucran el título de una propiedad reclamada o un interés adquirido en la propiedad.
Debido a que la litispendencia se presenta contra la propiedad, cualquier persona a quien se transfiera la propiedad estará obligada por el juicio pendiente del tribunal de justicia.
Pactos protegidos o restrictivos
Un pacto de protección o restrictivo es una condición exigible que se considera una cláusula en una escritura que limita la forma en que se pueden utilizar los bienes inmuebles. Estos convenios imponen una carga a los propietarios para que actúen de una manera específica.
Los ejemplos de convenios protegidos o restrictivos incluyen restricciones sobre el metraje mínimo en un edificio nuevo, diseño arquitectónico, parte trasera y revestimiento de carreteras o viviendas cercanas y color exterior de la casa. (Para lecturas relacionadas, consulte Títulos de retención destacados).
La línea de baseUn interés no ocupado en una propiedad es el derecho a usar o restringir el uso de la propiedad de otra persona. En algunos casos, la participación no participativa surge de un contrato voluntario celebrado entre dos partes, como en el caso de un contrato de arrendamiento. En otros casos, el interés desocupado surge debido a una orden judicial, como un gravamen sobre la propiedad.
Al considerar la compra de bienes raíces, es importante hacer una búsqueda de título para ver si existen defectos en el título que pudieran afectar el uso de la propiedad. Un abogado calificado puede realizar una búsqueda de título para revelar cualquier gravamen o gravámenes contra la propiedad. Muchas propiedades se venden «sujetas a todos los gravámenes y gravámenes», lo que significa que la propiedad puede estar gravada, y es de interés del comprador determinar cualquier gravamen antes de tomar cualquier decisión final.
Una escritura de garantía general es la mejor defensa del comprador e incluye un «pacto contra las incumbencias» que asegura al comprador que no hay incumbencias en el terreno distintas de las especificadas en la escritura. (Para obtener más información, consulte ¿Alquilar o comprar? Las cuestiones financieras.)
