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¿Qué es un conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC)?

El término conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC) se refiere a un vehículo de propósito especial (SPV) o instrumento de deuda que agrupa préstamos hipotecarios y emite valores respaldados por hipotecas (MBS).

Los REMIC son inversiones complejas que generan ingresos para emisores e inversores. Las carteras hipotecarias generalmente se dividen en tramos, se vuelven a empaquetar y se comercializan entre los inversores como valores individuales.Los REMIC pueden tomar muchas formas y generalmente se consideran entidades de paso. Por tanto, están exentos de impuestos directos.

Conclusiones clave

  • Un conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria es un vehículo de propósito especial que se utiliza para agrupar préstamos hipotecarios y emitir valores respaldados por hipotecas.
  • Los REMIC se autorizaron por primera vez con la promulgación de la Ley de Reforma Fiscal de 1986.
  • Un conducto de inversión hipotecaria de bienes raíces puede organizarse como una sociedad, fideicomiso, corporación o asociación y está exento de impuestos federales.

Comprensión del conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC)

Las enajenaciones de inversiones de hipotecas inmobiliarias (REMIC) se autorizaron por primera vez con la promulgación de la Ley de Reforma Fiscal de 1986. Poseen hipotecas comerciales y residenciales en fideicomiso y emiten intereses en esas hipotecas titulizadas a inversores. Se consideran una opción segura para los inversores reacios al riesgo.

Los REMIC combinan hipotecas individuales en grupos basados ​​en el riesgo y el vencimiento, al igual que las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO). Luego se dividen en bonos u otros valores que luego se venden a los inversores.Estos valores luego se negocian en el mercado secundario de hipotecas.

Algunos de los emisores más notables en la industria de conductos de inversión hipotecaria inmobiliaria incluyen a Fannie Mae y Freddie Mac.Estas empresas cuentan con el apoyo del gobierno federal. Si bien en realidad no emiten hipotecas, sí garantizan préstamos hipotecarios emitidos por otros prestamistas en el mercado secundario. Otros emisores de REMIC incluyen prestamistas hipotecarios y compañías de seguros, así como instituciones de ahorro.

Fannie Mae y Freddie Mac son algunos de los emisores más notables de REMIC.

Los REMIC pueden organizarse como sociedades, fideicomisos, corporaciones o asociaciones y son entidades federales exentas de impuestos. Sin embargo, los inversores que poseen estos valores todavía están sujetos al impuesto sobre la renta de las personas físicas.Las leyes fiscales han impedido que los REMIC realicen modificaciones a sus préstamos hipotecarios. En consecuencia, la entidad puede perder su estado de exención de impuestos si un préstamo dentro de su grupo se cambia por otro préstamo. Eso se debe a que las regulaciones federales requieren que los préstamos en un grupo particular sean estables. Es decir, los préstamos no se pueden modificar ni canjear significativamente por préstamos diferentes con nuevos términos.

Consideraciones Especiales

Se han propuesto o realizado algunos cambios para proteger la estructura y el estado de exención de impuestos de los REMIC.

Ley de mejora del conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria

El Congreso introdujo la Ley de Mejora del Conducto de Inversión Hipotecaria en Bienes Raíces en 2009 para aliviar las restricciones a los préstamos inmobiliarios comerciales titulizados por REMIC. Los propietarios en problemas con préstamos comerciales no han podido realizar cambios en sus activos porque sus planes cambiarían el valor de la garantía garantizada por el préstamo.

La ley propuesta permitiría a los propietarios que han bursatilizado préstamos comerciales con REMIC realizar mejoras y mejoras para hacer que su propiedad sea más atractiva para el mercado. La legislación incluyó una declaración de que las modificaciones de propiedad bajo estos términos no se considerarían transacciones prohibidas según lo establecido por el Servicio de Impuestos Internos (IRS).

El interés en el REMIC continuaría siendo tratado como interés regular y los ingresos generados por modificaciones a la propiedad serían tratados de la misma manera que si fueran adquiridos a través de hipotecas calificadas.

La ley se remitió al Comité de Banca, Vivienda y Asuntos Urbanos, pero no ha avanzado más.

La pandemia de COVID-19

El gobierno federal ha brindado algo de alivio a las personas con préstamos comerciales y residenciales que estaban pasando por dificultades debido a la pandemia de COVID-19. La violencia se otorgó a los propietarios de viviendas que no pudieron realizar los pagos, primero bajo la Ley de Asistencia, Alivio y Seguridad Económica (CARES) por Coronavirus, firmada por el ex presidente Donald Trump en 2020, y luego nuevamente cuando la administración expandió las disposiciones de Biden.

Debido a que el alivio eventualmente cambiaría la estructura de estos préstamos, también tendría un efecto en cómo se estructuran los REMIC. Es por eso que el IRS se ha asegurado de que estas inversiones y sus emisores permanezcan a salvo de cualquier implicación fiscal si los prestatarios aprovechan estas medidas de emergencia.

Conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC) frente a obligación de garantía hipotecaria (CMO)

La industria generalmente considera que los REMIC son CMOS. Se trata de una serie de hipotecas que se agrupan y se venden a los inversores como inversiones. Pero hay alguna distinción entre los dos.

Los CMO están dentro de los REMIC, aunque los CMO son entidades legales independientes para fines fiscales y legales. Por el contrario, REMIC está exento de impuestos federales. Pero eso es solo sobre los ingresos que los inversores obtienen de las hipotecas básicas a nivel empresarial. Cualquier ingreso generado y pagado a los inversionistas está sujeto a impuestos, utilizando el Formulario 1066 al presentar REMIC.

Conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC) vs Fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT)

Los REMIC y los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) invierten en bienes raíces de una forma u otra, pero son diferentes. Mientras que los REMIC agrupan préstamos hipotecarios y los venden como inversiones a inversores, los REIT son un juego de pelota completamente diferente.

Los REIT son empresas que poseen una cartera de propiedades generadoras de ingresos, como oficinas y locales comerciales, condominios y propiedades de uso mixto. Los inversores pueden comprar acciones en REIT negociadas en bolsas al igual que las acciones. Las empresas arriendan o alquilan su propiedad y estos ingresos se pagan a los inversores como dividendos.

Sin embargo, al igual que con los REMIC, los REIT no están sujetos a impuestos. Pero los inversores deben informar cualquier ganancia de estas inversiones en sus declaraciones de impuestos anuales, lo que significa que están gravados con su propia tasa impositiva.