fbpx
Inversiones alternativas/ Inversión inmobiliaria

Conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC)

¿Qué es un conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC)?

Un conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC) es un vehículo de propósito especial (SPV) que se utiliza para agrupar préstamos hipotecarios y emitir valores respaldados por hipotecas (MBS).

Conclusiones clave

  • Un conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC) es un vehículo de propósito especial (SPV) que se utiliza para agrupar préstamos hipotecarios y emitir valores respaldados por hipotecas (MBS).
  • Los REMIC se autorizaron por primera vez con la promulgación de la Ley de Reforma Fiscal de 1986.
  • Un conducto de inversión hipotecaria de bienes raíces (REMIC) puede organizarse como una sociedad, fideicomiso, corporación o asociación y está exento de impuestos federales.

Comprensión del conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC)

Las enajenaciones de inversiones en hipotecas inmobiliarias mantienen hipotecas comerciales y residenciales en fideicomiso y emiten intereses en estas hipotecas titulizadas para inversores. Al igual que las obligaciones con garantía hipotecaria (CMO), las REMIC combinan una variedad de hipotecas individuales en grupos basados ​​en el riesgo y el vencimiento, y posteriormente emiten bonos u otros valores a los inversores. Estos valores luego se negocian en el mercado secundario de hipotecas.

Los REMIC fueron autorizados por primera vez por la promulgación de la Ley de Reforma Fiscal de 1986. Un conducto de inversión hipotecaria de bienes raíces se puede organizar como una sociedad, fideicomiso, corporación o asociación. Los REMIC son entidades federales exentas de impuestos, aunque los inversores todavía están sujetos a impuestos sobre la renta de las personas físicas. El estado de REMIC exento de impuestos se puede perder si se cambia un préstamo por otro préstamo. Las regulaciones federales requieren que los préstamos en un grupo particular sean estables. Es decir, los préstamos no se pueden modificar ni canjear significativamente por préstamos diferentes con nuevos términos.

Fannie Mae y Freddie Mac son algunos de los emisores más notables de REMIC.

Problemas con el conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC)

Se pueden aplicar restricciones a los préstamos inmobiliarios comerciales titulizados por REMIC. Si el dueño de una propiedad está interesado en hacer mejoras a una propiedad cubierta por dicho préstamo, puede tener limitaciones que le impidan tomar medidas. Las reformas previstas podrían cambiar el valor de la garantía garantizada por el préstamo, lo que no estaría permitido. Se han introducido propuestas para limitar las regulaciones y restringir la alteración de tales reformas. El objetivo era permitir a los propietarios que tenían préstamos comerciales garantizados por REMIC realizar mejoras y mejoras para hacer sus propiedades más atractivas para el mercado.

Por ejemplo, la Ley de Mejora del Conducto de Inversión Hipotecaria en Bienes Raíces de 2009 recomendó la legislación introducida en el Congreso. El objetivo previsto era actualizar las reglas de REMIC para permitir que los propietarios de activos inmobiliarios en problemas modifiquen su propiedad. El Programa de Alivio de Activos en Problemas (TARP) se centró específicamente en hipotecas calificadas y propiedades protegidas.

La legislación propuesta incluía una declaración de que las modificaciones a la propiedad bajo estos términos no se considerarían transacciones prohibidas según lo establecido por el Servicio de Impuestos Internos. El interés en el REMIC continuaría siendo tratado como interés regular y los ingresos generados por modificaciones a la propiedad serían tratados de la misma manera que si fueran adquiridos a través de hipotecas calificadas.