¿Qué es el flujo de caja posterior al descuento?
El método de descuento del flujo de efectivo después de impuestos es un enfoque para valorar una inversión mediante la evaluación de la cantidad de dinero generado y teniendo en cuenta el costo de capital y la tasa impositiva marginal aplicable.
El flujo de caja descontado después de impuestos es similar al flujo de caja descontado simple (DCF), pero aquí también se tienen en cuenta las implicaciones fiscales.
Conclusiones clave
- Los flujos de efectivo con descuento después de impuestos tienen en cuenta el valor presente de los flujos de ingresos futuros, pero se han ajustado para el pasivo fiscal esperado de cada flujo de efectivo.
- El uso de descuentos después de impuestos proporciona una evaluación más realista del atractivo de un proyecto o inversión y también puede tener en cuenta los flujos que no son de efectivo, como la depreciación.
- Los flujos de efectivo con descuento después de impuestos se utilizan para calcular el índice de rentabilidad, así como un proyecto con descuento o un período de recuperación de la inversión.
Comprensión de los flujos de efectivo posteriores al descuento
El propósito del análisis de descuento es estimar la cantidad de dinero que un inversionista recibiría de una inversión, ajustada por el valor del dinero en el tiempo. Se supone que el valor temporal del dinero vale un dólar hoy más que un dólar mañana porque puede invertirse. Por lo tanto, es apropiado realizar un análisis DCF en cualquier caso en el que una persona esté pagando dinero en el presente con la esperanza de recibir más dinero en el futuro.
El método de descuento del flujo de efectivo después de impuestos se utiliza principalmente en la valoración de bienes inmuebles para determinar si es probable que una propiedad en particular sea una buena inversión. Los inversores deben considerar la depreciación, el tramo impositivo de la entidad propietaria de la propiedad y cualquier pago de intereses al utilizar este método de valoración. Es un cálculo de los flujos de efectivo netos de la propiedad después de tener en cuenta los impuestos y los costos de financiamiento cada año. El flujo de efectivo se descuenta a la tasa de rendimiento requerida por el inversor para obtener el valor presente de los flujos de efectivo después de impuestos. Si el valor presente del flujo de efectivo después de impuestos es mayor que el costo de la inversión, puede valer la pena tomar la inversión.
Debido a que el flujo de efectivo descontado se calcula después de impuestos, aunque no el flujo de efectivo real, se debe utilizar la depreciación para determinar el cargo fiscal. La depreciación es un costo no monetario que reduce los impuestos y aumenta el flujo de efectivo. Por lo general, se resta del ingreso operativo neto para derivar el ingreso neto después de impuestos y luego se devuelve para reflejar su impacto positivo en el flujo de efectivo después de impuestos.
Contabilización – Flujos de caja con descuento y rentabilidad
El flujo de efectivo descontado después de impuestos se puede utilizar para calcular el índice de rentabilidad, un índice que evalúa la relación entre los costos y los beneficios de un proyecto o inversión propuesta. El índice de rentabilidad, o relación costo-beneficio, se calcula dividiendo el valor presente del flujo de efectivo con descuento después de impuestos por el costo de la inversión.
La regla general establece que un proyecto con un índice de rentabilidad igual o superior a un proyecto es una oportunidad de inversión potencialmente rentable. Es decir, si el valor presente del flujo de caja después de impuestos es igual o superior al costo del proyecto, puede valer la pena emprender el proyecto.
Otras Consideraciones
Debido a que existen varios métodos diferentes para valorar una inversión inmobiliaria, y cada método tiene sus deficiencias, los inversores no deben depender únicamente de los flujos de efectivo con descuento después de impuestos para tomar una decisión. Para examinar el valor de una propiedad desde múltiples perspectivas, también puede utilizar otros métodos de valoración de bienes raíces, como el enfoque de costos, el enfoque de comparación de ventas (SCA) y el enfoque de ingresos.
El flujo de efectivo de descuento después de impuestos también se utiliza para calcular el período de recuperación y descuento de la inversión, lo que permite a un inversor recuperar el tiempo que le tomaría a un proyecto recuperar el monto inicial invertido en él.
