¿Qué es un corte negativo?
El apalancamiento negativo es una práctica común en la inversión inmobiliaria. Es un tipo de apalancamiento financiero que describe la compra de un activo que produce ingresos, como una propiedad de alquiler, de un inversor cuando el activo no produce ingresos suficientes para cubrir el costo del activo. Por ejemplo, los ingresos por alquiler no son suficientes para cubrir los pagos del préstamo, el mantenimiento, los intereses o la depreciación del activo a corto plazo. Idealmente, el activo eventualmente producirá suficiente dinero para cubrir esos costos. La razón por la que un comprador usaría el apalancamiento negativo es que las pérdidas a corto plazo pueden ser beneficiosas para la factura de impuestos del propietario en algunos casos.
Conclusiones clave
- El apalancamiento negativo es una forma de apalancamiento financiero que normalmente se ve en el contexto de la inversión inmobiliaria.
- Un activo que no está dirigido negativamente es un activo que no genera suficientes ingresos para cubrir su costo.
- Un inversor con apalancamiento negativo espera aprovechar los beneficios fiscales a corto plazo y eventualmente vender el activo a un precio más alto para compensar las pérdidas iniciales.
- El apalancamiento negativo solo se convierte en una empresa rentable cuando la propiedad finalmente se vende.
Comprensión del corte negativo
Un activo que no proporciona un objetivo negativo es un activo que no proporciona ingresos suficientes para cubrir su costo. Como resultado, se pierde el propietario del activo. El beneficio para el comprador o inversor es que, según el país de origen del inversor, el déficit entre los ingresos del trabajo y los intereses adeudados se puede deducir de los impuestos sobre la renta corrientes. Los países que permiten esta deducción de impuestos incluyen Australia, Japón y Nueva Zelanda. Otros países, como Canadá, Francia, Alemania, Suecia y Estados Unidos, permiten la deducción solo con restricciones. Puede tener sentido invertir de esa manera en los casos en que se esperan grandes ganancias de capital en el momento de la venta, lo que resultará en pérdidas provisionales.
Obtener ganancias del apalancamiento negativo
El apalancamiento negativo solo se convierte en una empresa rentable cuando la propiedad finalmente se vende. En el momento de la venta, un requisito previo es que el valor de la propiedad aumente, no disminuya o sea estable. Si los valores de la propiedad están cayendo o se mantienen estables, es posible que el propietario no pueda vender el activo a un precio lo suficientemente alto como para compensar las pérdidas mientras el activo genera ingresos suficientes para cubrir los costos. Muchos inversores que especulan de esta manera buscarán deliberadamente un apalancamiento negativo para las deducciones fiscales con la esperanza de obtener ganancias cuando la propiedad se venda para obtener ganancias de capital.
Consideraciones especiales para la carga negativa
Los inversores que estén considerando este tipo de arreglo deben tener la estabilidad financiera para financiar el déficit hasta que se venda la propiedad y se pueda lograr la ganancia total. También es fundamental que la tasa de interés esté bloqueada desde el principio o, si el interés del prestatario se calcula sobre un índice flotante, las tasas vigentes siguen siendo bajas. El apalancamiento negativo ha sido criticado por distorsionar potencialmente el mercado de la vivienda al reducir la oferta de vivienda, en particular las propiedades de alquiler, posiblemente elevando los precios de alquiler y fomentando la inversión excesiva en bienes raíces.
