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¿Qué significa coterminoso?

Los préstamos coterminosos se refieren a un préstamo complementario con una fecha de vencimiento que es la misma que la de una deuda senior o un préstamo original. Coterminous se utiliza a menudo para describir préstamos hipotecarios, como préstamos para prestatarios residenciales y comerciales.

Conclusiones clave

  • Los préstamos complementarios son préstamos complementarios con una fecha de vencimiento equivalente a un préstamo senior.
  • Los préstamos colectivos son comunes para financiar la construcción y propiedad de la propiedad.
  • Los préstamos paralelos suelen ir acompañados de restricciones sobre el tamaño y la duración del servicio.

Entender colindantes

Si bien un préstamo complementario que se produce después de la fecha del préstamo original (a menudo denominado «no consolidado») puede tener una fecha de vencimiento, la mayoría de los prestamistas de segunda hipoteca o prestamistas intermedios prefieren que ambos préstamos vencen en la misma fecha. De esta forma, el prestatario puede optar por refinanciar ambos préstamos en uno más grande, preferiblemente el mismo prestamista.

La misma fecha de liquidación hace que sea más fácil para los prestatarios determinar si ahorros significativos proporcionan refinanciamiento de los préstamos originales y agregados. Los prestamistas se benefician de tener las mismas fechas de liquidación porque representa menos riesgo de incumplimiento en comparación con una hipoteca mezzanine no consolidada.

Otra ventaja de tener dos préstamos en la misma fecha de liquidación es que la estrategia asegura que los préstamos estén alineados con las tasas de interés vigentes. Además, las tasas de interés son más fáciles de determinar cuando ambos préstamos son refinanciados o empaquetados en un solo instrumento de deuda al final de sus respectivos términos.

Cómo se estructuran los préstamos coterminosos

En algunos casos, los préstamos mezzanine se financian a través de vehículos de inversión estructurados como sociedades de responsabilidad limitada.

Los prestamistas que ofrecen préstamos conjuntos pueden tener algunas limitaciones y restricciones. Esta puede ser una condición para que cualquier hipoteca existente deba ser administrada por el mismo prestamista. Es posible que el prestamista no permita que se obtenga un préstamo complementario progresivo poco después de la aprobación del préstamo original. Es posible que el prestatario tenga que esperar al menos un año en el plazo del préstamo original antes de recibir este financiamiento adicional. Los prestamistas pueden exigir que el préstamo original tenga un plazo mínimo (cinco años, por ejemplo) antes de que se apruebe un préstamo proporcional.

Una hipoteca conjugada puede tener un mínimo que se debe pedir prestado. Para las hipotecas comerciales conjuntas, también puede haber condiciones sobre la propiedad en sí.

Por ejemplo, puede haber requisitos de ocupación que el prestatario debe cumplir y mantener para calificar para una hipoteca complementaria. Puede ser necesario ocupar físicamente el 85% del edificio durante al menos 90 días antes del cierre de la hipoteca. Se puede renunciar al cobro de reservas de reemplazo en una hipoteca complementaria progresiva; sin embargo, se seguirían cobrando las hipotecas de reemplazo de la hipoteca original. Es posible que se requiera una nueva tasación de la propiedad, así como una nueva póliza de seguro de título.

Este tipo de financiación puede resultar atractivo para los prestatarios porque permite que varias hipotecas tengan una sola fecha en la que la propiedad se considera barata y clara. Los prestatarios pueden consolidar sus préstamos refinanciando cuando las tasas de interés son más favorables para reducir su obligación general de deuda.

Ejemplo de préstamo coterminoso

Los préstamos copartícipes se utilizan comúnmente en la financiación de la construcción. Por ejemplo, si un promotor inmobiliario está construyendo un bloque de apartamentos, entonces puede obtener el primer préstamo para comenzar la construcción. Los pagos iniciales relacionados con esa primera hipoteca cubrirán el capital prestado. Luego, pueden obtener un segundo préstamo progresivo para realizar los pagos del primer préstamo y financiar la construcción adicional.

Esta estrategia beneficia tanto al constructor como a la institución financiadora. El constructor obtiene una fuente adicional de financiación para su proyecto en forma de un segundo préstamo y las instituciones de financiación pueden evaluar el progreso del proyecto antes de emitir un segundo préstamo. Los montos de apalancamiento para préstamos recíprocos generalmente se calculan como un porcentaje del LTV o relación préstamo-valor. Cuanto mayor sea el LTV, mayor será el riesgo.