En este momento estás viendo Crisis financiera + 10: ¿Dónde están ahora los precios de las viviendas?

Han pasado 10 años desde el colapso de Lehman Brothers y la crisis financiera que siguió, y la economía parece estar funcionando bien. El mercado de valores solo estableció el récord de la corrida alcista más larga en la historia de hoy después de 3.453 días, casi nueve años y medio, sin una corrección importante. A principios de este año, la tasa de desempleo de Estados Unidos cayó al 3,8%, un mínimo de 18 años.

La vivienda estuvo en el centro de la crisis creada por la Gran Recesión. Pero ahora, en su mayor parte, el mercado inmobiliario también está activo: los precios están aumentando, el inventario está disminuyendo y los estándares de préstamos están disminuyendo, lo que permite que más personas obtengan hipotecas. Por recientemente Publicación de blog de FICO Research, «La primera tendencia clara observada en torno a las hipotecas de puesta en marcha es que a medida que nos alejamos de la Gran Recesión, los criterios de suscripción parecen reducirse y, como resultado, una mayor proporción de consumidores obtienen hipotecas».

Crisis de vivienda 101

Aún así, son 10 años amenazando la vivienda. Recuerde las prácticas de préstamos para niños que ayudaron a desencadenar la crisis: el pegamento de la vivienda en el período previo al desastre alentó a los prestamistas a otorgar préstamos a cualquiera que estuviera dispuesto a firmar en la línea punteada, incluso si la persona no podía reembolsar, para completar el inventario excedente . Préstamos NINJA, emitidos a prestatarios por sin ingresos, sin trabajo y sin activos, fueron triviales, y la hipoteca de tasa ajustable (ARM) de licenciatura 2/28 ampliamente emitida fracasó. Estos préstamos dieron a los prestatarios una tasa «teaser» por debajo del mercado durante los primeros dos años, después de lo cual los intereses subieron a una tasa más alta, lo que a menudo hacía que los pagos fueran inasequibles.

Desde el primer trimestre de 2006 a 2012, estas hipotecas ARM de alto riesgo tenían una tasa inicial restringida mucho más alta que los préstamos preferenciales, ARM preferenciales, subprime fijos y FHA, como se muestra en el siguiente cuadro de la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Las ARM subprime tuvieron las tasas de criminalidad más altas durante el mismo período.

La deuda de estos préstamos se ha vuelto a empaquetar en productos increíbles, incluidos valores respaldados por hipotecas, vendidos a bancos, fondos de cobertura, compañías de seguros, fondos de pensiones e incluso a los ricos. Cuando los prestatarios comenzaron a incumplir con sus préstamos, fue desastroso para cualquier institución financiera (o individuo) comprar o vender valores respaldados por hipotecas. El resultado ha ayudado a toda la industria financiera a gastar. El mercado de valores colapsó, los bancos quebraron, los precios de la vivienda se desplomaron y millones de personas perdieron sus trabajos, graves incumplimientos de sus ahorros para la jubilación y de sus hogares.

Precios de viviendas hoy

El índice nacional de precios de la vivienda alcanzó su punto máximo en abril de 2006, alcanzó su punto máximo en marzo de 2011, unos dos años después del fin oficial de la recesión, y volvió a su punto máximo en mayo de 2011. Octubre de 2017, según un reporte especial de la empresa de datos inmobiliarios CoreLogic. Nevada experimentó la mayor caída durante la recesión, con los precios de la vivienda cayendo en un 60%. Arizona y Florida no se quedaron atrás, cayendo 51% y 50%, respectivamente, como se muestra en el siguiente cuadro de CoreLogic, que revela las caídas de pico a valle más grandes y más pequeñas en estados seleccionados.

«Después de tocar fondo en 2011, los precios de la vivienda comenzaron a subir lentamente hasta donde estamos ahora», dijo Frank Nothaft, economista jefe de CoreLogic. “El aumento de la demanda y la menor oferta, así como el auge de los mercados laborales, han provocado un aumento de los precios de la vivienda en algunos de los mercados inmobiliarios más difíciles. Pero, muchos de ellos aún no han regresado a los niveles previos al choque. »

Si bien muchos estados han alcanzado sus valores anteriores a la crisis, no todo son buenas noticias. Los estándares de préstamos más estrictos desde la crisis han dificultado la obtención de una hipoteca, lo que algunos en la industria creen que ha contribuido a un inventario más ajustado y precios mucho más altos que los máximos previos a la crisis.

Ante los altos precios, los estrictos estándares de préstamos y la competencia de los compradores de dinero, muchos compradores de viviendas ahora no tienen más remedio que alquilar. En algunas áreas metropolitanas, incluida San Francisco, solo el 25% de los residentes pueden pagar una casa, según el Urban Institute. De hecho, el porcentaje de inquilinos en 50 de las ciudades más grandes de EE. UU. Aumentó entre 2006 y 2016, según el sitio web de bienes raíces Zillow. Hoy, el porcentaje de la población alquilada se encuentra en su nivel más alto desde 1965.

«Estamos realmente en una fase de calma», dijo Jonathan Miller, director ejecutivo de la firma consultora y de asesoría inmobiliaria Miller Samuel. “No significa que nos hayamos recuperado porque los precios están subiendo. [The market] aún distorsionada, debido a las condiciones crediticias. »

La asequibilidad depende del mercado

Cuando el mercado de la vivienda alcanzó su punto máximo en abril de 2006, casi dos tercios de las áreas metropolitanas más pobladas de EE. UU. Estaban sobrevaloradas, y solo cinco áreas metropolitanas, que representan solo el 1%, estaban sobrevaloradas. En marzo de 2011, se estableció el mercado, con solo 27 mercados, o el 7% de las áreas metropolitanas más pobladas, se estima que están sobrevalorados. Hoy (a diciembre de 2017, los últimos datos disponibles), las áreas metropolitanas más pobladas de EE. UU. Se dividen casi por igual entre mercados sobrevalorados, infravalorados y sobrevalorados. a valor – es decir, en sus «niveles sostenibles a largo plazo, respaldados por los elementos básicos del mercado local como la renta disponible», según CoreLogic.

SUPLEMENTO

A VALOR

NOTA

ENERO ’00: INICIO

6%

87%

7%

NOV ’06: PICO

67%

32%

1%

MAR ’11: CANAL

7%

42%

52%

DICIEMBRE 17: ACTUAL

33%

35%

32%

Como siempre, la asequibilidad depende del mercado. Los valores medios por pie cuadrado en Manhattan, por ejemplo, son aproximadamente 20 veces más altos que en lugares como Cleveland y Detroit. De acuerdo a una informe de JPMorgan, los precios altos están menos correlacionados con la deuda hipotecaria y están más concentrados en áreas de oferta limitada como la ciudad de Nueva York, el área de la bahía de San Francisco, Boston, Seattle, Denver y Portland, Oregón. (Ver también ¿Se está gestando una crisis de vivienda?)

Disponibilidad de hipotecas

Los estándares crediticios han disminuido en los últimos años. Un análisis publicado por CoreLogic de los préstamos proporcionales ordinarios, se ha descubierto que los préstamos se aprueban para prestatarios de bajo riesgo, aunque, desde los años anteriores a la crisis, los prestatarios deben proporcionar documentación completa de sus ingresos y capacidad de reembolso. Fannie Mae, por ejemplo, elevó su relación máxima deuda-ingresos (DTI) del 45% al ​​50%, mientras que Fannie Mae y Freddie Mac comenzaron a aceptar hipotecas con pagos reducidos tan bajos como el 3% en los últimos años. Hoy en día, los consumidores estadounidenses no están expuestos a tasas variables tanto como antes de la crisis, y solo alrededor del 15% del mercado hipotecario está pendiente a una tasa ajustable. A pesar de estos aspectos positivos, las iniciativas hipotecarias aún no han alcanzado los niveles previos a la crisis. (Vea nuestro tutorial sobre Base hipotecaria.)

La línea de fondo

Los altos precios y la falta de inventario, combinados con un crédito hipotecario ajustado y una deuda aplastante de préstamos estudiantiles, han llevado a un cambio fundamental hacia el alquiler. De hecho, la propiedad de vivienda en los EE. UU. Alcanzó un máximo del 69% en 2004 y, a pesar de una fuerte disminución reciente, la tasa se mantiene en el 64%. Otros factores contribuyeron al aumento de la renta, incluida la elección del consumidor y el deseo de un estilo de vida más flexible.

Diez años después de la Recesión Global, la economía ha experimentado un gran auge en el funcionamiento del mercado alcista, impulsando el número de desempleados y el creciente número de mercados inmobiliarios que se han recuperado a los niveles previos a la crisis. Pero, a pesar del cálido panorama inmobiliario, hay mucha especulación de que se avecina otra caída en el mercado inmobiliario, generalmente no a nivel nacional, sino en áreas metropolitanas que muestran una falta de asequibilidad y un rápido aumento de los precios de la vivienda.