En este momento estás viendo ¿Cuáles son sus derechos legales en el cierre?

Si no puede mantenerse al día con los pagos de su hipoteca, la perspectiva de que se cierre y pierda su casa puede ser abrumadora. Aún así, el adjunto es un proceso legal estricto y usted tiene ciertos derechos basados ​​en la ley estatal junto con los documentos hipotecarios que ha firmado.

Conocer sus derechos puede ayudarlo a navegar el proceso de cierre de la manera más fluida posible, o incluso evitarlo si su prestamista ha incumplido algún requisito de cierre. Esto es lo que necesita saber.

Conclusiones clave

  • Si se atrasa en los pagos de la hipoteca, su prestamista puede intentar recuperar su propiedad a través de un recinto.
  • Antes de embarcarse en un cierre, su servidor de préstamos debe notificarle que el préstamo está en mora y permitirle que lo atrapen y evitar el cierre.
  • Tiene derecho a impugnar un cierre si cree que su prestamista ha cometido un error o ha infringido la ley.
  • Si está experimentando dificultades financieras debido a COVID-19, es posible que pueda suspender los pagos por hasta 12 meses sin cargos por mora ni impacto crediticio.

¿Qué es un cierre?

En pocas palabras, el cierre es el proceso legal que permite a los prestamistas recuperar el saldo adeudado de un préstamo en mora al tomar posesión de la propiedad hipotecada y venderla como garantía. La falta de pago suele ser un incumplimiento, pero también puede ocurrir si los prestatarios no cumplen con otros términos en el contrato hipotecario.

Derechos de mitigación de pérdidas

Su servidor de préstamos es la compañía que maneja su cuenta hipotecaria y puede ser la compañía que emitió o actualmente es propietaria del préstamo. Se requiere que el administrador de préstamos se comunique con usted (o intente) por teléfono para hablar sobre la «mitigación de pérdidas» a más tardar 36 días después de su primer pago atrasado y dentro de los 36 días de cualquier pago atrasado posterior. La mitigación de pérdidas es el proceso mediante el cual usted y su prestamista trabajan juntos para tratar de evitar el cierre.

Dentro de los 45 días posteriores al pago atrasado, su servidor debe notificarle por escrito sobre sus opciones de mitigación de pérdidas y remitirlo a alguien que lo ayudará a tratar de evitar el cierre. Por lo general, su servidor no puede comenzar a cerrarse hasta que tenga al menos 120 días de atraso en sus pagos.

Derecho a carta de infracción

Los contratos hipotecarios generalmente tienen una cláusula que obliga a los prestamistas a enviar un aviso por escrito llamado “carta de incumplimiento” para informarle cuando ha incumplido. La carta de infracción debe incluir:

  • Detalles de la falla y las razones de la misma
  • Qué necesitas hacer para curar restaurar el default y el préstamo
  • La fecha en la que debe remediar el incumplimiento (por lo general, al menos 30 días a partir de la fecha en que recibe el aviso)
  • Tenga en cuenta que la propiedad se venderá si no se soluciona el problema a tiempo

Para remediar el incumplimiento y evitar el cierre previo, debe pagar el monto total adeudado antes de la fecha que se muestra en la carta de infracción, junto con los intereses de devolución, los cargos por mora y las multas. Si no lo hace, y no ha descubierto otra opción, es probable que comience el procedimiento de cierre.

Por lo general, debe estar atrasado en sus pagos durante al menos 120 días antes de que pueda comenzar un cierre, por lo que su prestamista probablemente le enviará una carta de incumplimiento cercana a los 90 días.ú el día de la culpa.

Aviso de cierre

Tiene derecho a notificar el cierre pendiente independientemente del estado de residencia. Si se trata de una sentencia judicial preliminar, recibirá una denuncia y una citación informándole que ha comenzado el cierre. Si se trata de un cierre no judicial, puede recibir dos avisos:

  1. Aviso de falla (NOD). Dependiendo de la ley estatal, el cierre no judicial comienza cuando se registra un aviso de incumplimiento en la oficina del condado. El NOD es una notificación pública de que está fallando. Contiene detalles de los prestatarios, el prestamista, el fideicomisario, la propiedad, el incumplimiento, la acción requerida para remediar el incumplimiento y una declaración de que si el incumplimiento no se remedia en el plazo establecido, se venderá. El prestamista está vendiendo la propiedad públicamente.
  2. Aviso de venta (NOS). Es posible que se le envíe el aviso de venta, que se publique en un periódico local, que se publique en la propiedad y que se registre en los registros de tierras del condado. Incluye detalles sobre la propiedad, una declaración de que la propiedad se venderá en una subasta pública e información sobre la venta por ejecución hipotecaria.

Los avisos de cierre se envían por correo. Si está atrasado con su hipoteca, lea atentamente su publicación y asegúrese de obtener un trabajo certificado o registrado.

Si no recibe la notificación adecuada según las leyes de su estado, es posible que esté protegido del cierre. Si bien esto no significa necesariamente que pueda omitir el gabinete, puede obligar al servidor a emitir una nueva notificación e iniciar el proceso del gabinete desde el principio. Eso puede darle mucho tiempo para concentrarse en los pagos o conformarse con una alternativa.

Derecho a la restauración

Dependiendo de la ley estatal, es posible que pueda detener un cierre si realiza un pago global para mantener actualizado su préstamo, incluidos los cargos y costos. Después de eso, reanuda sus pagos regulares. Por lo general, debe reembolsar el préstamo antes de una fecha límite determinada, por ejemplo, a las 5:00 pm del último día hábil antes de que se programe la venta de la propiedad.

Su contrato hipotecario puede otorgarle el derecho a pagar. Consulte su hipoteca o escritura de fideicomiso para ver una sección llamada cláusula de reasentamiento, titulada «El derecho del prestatario a restaurar después de la aceleración» (o un lenguaje similar) para ver si puede restaurar su préstamo y cómo hacerlo.

Si no tiene derecho a la reinstalación a través de la ley estatal o su contrato hipotecario, el prestamista puede permitirle la reinstalación después de considerar su solicitud. Si el prestamista se niega, puede pedirle a un tribunal que permita la rehabilitación. Generalmente, un juez preferiría evitar el cierre si tiene el dinero para transferir su préstamo.

Derecho de redención

Cada estado permite a los prestatarios pagar las deudas (incluidas las tarifas y los costos) y «redimir» su propiedad antes de una venta previa al cierre, mientras que algunos estados incluso permiten a los prestatarios volver a comprar la propiedad después del cierre de la venta. Para canjear la propiedad, usted paga el saldo total adeudado antes de la venta por ejecución hipotecaria o reembolsa a la persona o entidad que compró la propiedad en la venta por ejecución hipotecaria, según la situación.

Derecho a mediar el cierre

Algunos estados, condados y ciudades otorgan a los propietarios que enfrentan el cierre el derecho a participar en la mediación. En la mediación de ejecución hipotecaria, usted se reúne con su prestamista (o servidor) y un intermediario imparcial para discutir opciones tales como modificación de préstamo, venta corta, plan de pago o escritura en lugar de ejecución hipotecaria.

Derecho a impugnar el cierre

No importa dónde viva, tiene derecho a impugnar el cierre en la corte. Si se trata de un cierre judicial, puede unirse al tribunal de ejecución hipotecario existente. Sin embargo, si se trata de un cierre no judicial, debe presentar su propio caso legal. En general, puede ser conveniente impugnar el cierre si cree que el servidor cometió un error o violó la ley.

Derecho al excedente

Si la propiedad se vende mediante la venta de una ejecución hipotecaria por más de lo que debe (incluidas las tarifas, los costos y las mentiras sobre la propiedad), usted tiene derecho a los ingresos excedentes, conocidos como excedentes. Por supuesto, dependiendo de la ley estatal, si la venta por ejecución hipotecaria no cubre su deuda, podría estar en la ventana de una sentencia por déficit.

Carta de validación de la Ley de prácticas justas de cobro de deudas

La Ley de Prácticas Justas de Cobro de Deudas (FDCPA) es una ley federal que cubre cuándo, cómo y con qué frecuencia los cobradores de deudas pueden comunicarse con los deudores. La FDCPA puede solicitar un cierre previo, pero depende de si es judicial o no judicial:

  • Ejecuciones judiciales. Las circunstancias judiciales preliminares generalmente se consideran sujetas a la FDCPA porque los acreedores pueden obtener fallos deficientes.
  • Medidas preliminares extrajudiciales. La FDCPA no se aplica a las empresas que persiguen una determinación previa no judicial en virtud de una decisión unánime tomada en un caso de la Corte Suprema de los EE. UU. Obduskey v. McCarthy y Holthus, LLP en marzo de 2019.

Cuando se aplica FDCPA, su servidor hipotecario debe enviarle un aviso de validación de FDCPA que incluye:

  • Cuánto debe, incluidos intereses, cargos por mora, honorarios de abogados y otros cargos
  • Nombre del acreedor
  • Una declaración que explique que si no está de acuerdo con la validez de la deuda dentro de los 30 días posteriores a la recepción de la carta, la deuda se considerará válida.
  • Declaración, si notifica al cobrador de deudas por escrito dentro del período de 30 días para disputar la deuda, el cobrador de deudas recibirá una verificación por escrito de la deuda y le enviará una copia.
  • Una declaración de que el cobrador de deudas le dará el nombre y la dirección del acreedor original, si es diferente al actual, si lo solicita dentro del período de 30 días.

Una carta de validación de FDCPA se puede combinar con una carta de infracción.

La línea de base

Sus derechos legales en un cierre varían según la ley estatal, su contrato hipotecario y su situación. Para obtener más información sobre sus derechos, consulte a un abogado de cierre local que lo ayudará a navegar el proceso y garantizar que sus derechos estén protegidos.

Tenga en cuenta que si está experimentando dificultades financieras debido a COVID-19, es posible que pueda suspender los pagos hasta por 12 meses sin cargos por pagos atrasados.Hable con su servidor de préstamos lo antes posible para obtener más información.

La discriminación contra los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de la asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay pasos que puede tomar. Uno de esos pasos es presentar un informe al Oficina de Protección Financiera del Consumidor o con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD).