Si tiene una hipoteca superior al valor de su propiedad, ¿qué hace? Si posee la propiedad residencial más grande de Manhattan, puede decidir marcharse, dejando el lío a sus acreedores a medida que avanza en sus asuntos.
De hecho, eso es exactamente lo que sucedió cuando Tishman Speyer, la compañía estadounidense que invierte en bienes raíces, abandonó Stuyvesant Town y Peter Cooper Village de 11,000 unidades en Manhattan en 2010. Fue uno de los mayores fracasos en la historia – y la compañía todavía logró mantenerse en el negocio. Tishman Spèer estaba siguiendo los pasos de muchas empresas inmobiliarias comerciales que le precedieron.
Sin embargo, si usted es titular de una hipoteca residencial, es más probable que se vea diferente a una hipoteca (es poco probable que sea tan limpio y fácil). Aún así, puede que te sorprenda escuchar este consejo: Matemáticamente hablando, a veces irse puede ser la opción más sabia.
Conclusiones clave
- Hay ocasiones en las que alejarse de una hipoteca residencial es la mejor opción.
- Durante la recesión global, muchos propietarios, incluso aquellos con ingresos suficientes para cubrir sus hipotecas, decidieron marcharse después de que sus casas perdieran valor.
- Algunos expertos afirman que puede tener sentido abandonar una hipoteca en cualquier momento en el que se pueda alquilar un lugar similar por menos del pago de la hipoteca.
- Los titulares de hipotecas que poseen viviendas con valor perdido tienen más probabilidades de mantener una tasa ajustable para sus hipotecas durante los períodos de tasas de interés en aumento.
- Si salir es la mejor opción, prepárese y planifique el próximo lugar para vivir.
Cuando alejarse tiene sentido
Antes de la burbuja inmobiliaria nacional a finales de la década de 2000, en general se podía esperar que los precios inmobiliarios aumentaran con el tiempo. Si bien los valores decrecientes aparecerían ocasionalmente en algunas regiones geográficas, a nivel nacional, el valor en los hogares ha ganado con el tiempo. Hasta este momento, esta era la tendencia a largo plazo en EE. UU.
Sin embargo, en 2008 y 2009, el valor de las propiedades disminuyó (a veces, el valor de una publicación de dos dígitos disminuyó). Al final de 2009 y la inauguración de 2010, alrededor del 25% de las hipotecas en todo el país se inundaron: el monto adeudado por las hipotecas excedió el valor de las viviendas.En este punto, algo increíble les sucedió a algunos antes: los prestatarios que aún podían pagar sus hipotecas decidieron no hacerlo.
Si puede alquilar una casa similar por menos del costo de la hipoteca, algunos expertos sugieren que alejarse de la casa es una decisión financieramente sólida. En el caso de que se vea inundado con su hipoteca y enfrente tasas de interés en aumento (debido a hipotecas de tasa ajustable), el incentivo para retirarse puede ser aún más atractivo. (Cuando ocurre una crisis de vivienda, los inquilinos suelen ser los grandes ganadores).
Calcule el costo de dejar una hipoteca
El cálculo es un cálculo simple para comparar el costo del alquiler con el costo de una hipoteca. Una calculadora para estimar sus pagos hipotecarios mensuales es una calculadora de hipotecas. La cantidad de tiempo que le tomará a su casa recuperar su valor perdido es un esfuerzo un poco más complicado. Proporcionar un aumento anual del 5% en el valor proporcionará una cifra de lanzamiento de pelota basada en promedios nacionales.Un poco de investigación puede ayudarlo a realizar cambios en los mercados regionales y locales. Considere un ejemplo:
- Precio original: $ 200,000
- Valor de hoy: $ 150,000
- Pérdida de valor: 25%
| Año | Valor inicial | + 5% |
| 1 | $ 150 000 | $ 157,500 |
| 2 | $ 157,500 | $ 165,375 |
| 3 | $ 165.375 | $ 173,643 |
| 4 | $ 173.643 | $ 182,325 |
| 5 | $ 182,325 | $ 191,442 |
| 6 | $ 191,442 | $ 201.014 |
Si los valores inmobiliarios suben un 5% en promedio por año, esta casa tardará seis años en alcanzar su precio de venta. Esto deja al propietario en un nivel de equilibrio, pero no hay ganancias que mostrar (y el propietario ha pagado intereses sobre el préstamo cada año). Si los precios caen otro 10%, la recuperación tardará aún más. (Por supuesto, el precio de la casa ciertamente no se aprecia).
- Precio original: $ 200,000
- Valor después de una disminución del 25%: $ 150,000
- Valor después de otra disminución del 10%: $ 135,000
| Año | Valor inicial | + 5% |
| 1 | $ 135 000 | $ 141,750 |
| 2 | $ 141,750 | $ 148,837 |
| 3 | $ 148,837 | $ 156,279 |
| 4 | $ 156,279 | $ 164.093 |
| 5 | $ 164.093 | $ 172.297 |
| 6 | $ 172.297 | $ 180,912 |
| 7 | $ 180,912 | $ 189,958 |
| 8 | $ 189,958 | $ 199.456 |
| 9 | $ 199.456 | $ 209,429 |
El tiempo de recuperación es ahora de más de ocho años.
Métodos para encontrar una hipoteca
Tres de los métodos más comunes para abandonar una hipoteca son la venta al descubierto, el cierre voluntario y el cierre involuntario. Una venta corta ocurre cuando el prestatario vende una propiedad por menos del monto adeudado en la hipoteca. El comprador de la propiedad es un tercero (no el banco) y todos los ingresos de la venta van al prestamista. El prestamista perdona la diferencia u obtiene un fallo contra el prestatario. Luego, el prestatario debe completar el pago total o parcial de la diferencia entre el precio de venta y el valor original de la hipoteca.
No todos los prestamistas aceptarán una venta corta, pero si lo desean, la venta corta ofrece una alternativa al cierre previo.
En un cierre voluntario, el propietario transfiere voluntariamente la propiedad. Para concertar un cierre voluntario, hable con su banco y haga los arreglos necesarios para entregar las llaves de las instalaciones. Si bien este proceso tendrá un impacto negativo en la calificación crediticia del propietario, la hipoteca ya no requiere pagos adicionales.
El prestamista inicia el cierre involuntario de la falta de pago. El prestamista utiliza el sistema legal para tomar posesión de la propiedad. Si bien el propietario a menudo puede vivir en las instalaciones durante meses (sin cargo) mientras el proceso de cierre está en curso, el prestamista buscará activamente cobrar la deuda y, al final, desalojar al propietario.
El doble estándar
Las empresas recortan periódicamente sus niveles de personal y reestructuran su deuda. Esto puede dañar (y en ocasiones destruir) a los proveedores que no pagan. Sin embargo, estos se consideran movimientos comerciales «buenos»; Los precios de las acciones de estas empresas tienden a subir más tarde.
Sin embargo, cuando un propietario individual intenta tomar la misma decisión, se establece el sistema legal para proteger las ganancias del prestamista. Si bien solo una minoría de bancos aceptará una venta corta a un propietario, todos están dispuestos a realizar una ejecución hipotecaria.
La discriminación contra los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de ayudas públicas, origen nacional, discapacidad o edad, hay pasos que puede tomar. Uno de esos pasos es presentar un informe al Oficina de Protección Financiera del Consumidor o con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD).
La equidad para los consumidores y las empresas significaría que los propietarios de viviendas no deberían arrepentirse de los préstamos o de las empresas que fracasan o tienen propiedades prefabricadas. Debido a que el campo no es justo, los prestatarios que se retiran deben estar dispuestos a aceptar las consecuencias, incluido el crédito dañado, el acoso de las agencias de cobranza y la dificultad para obtener crédito durante años.
La línea de base
Una vez que termine su investigación, si marcharse es su mejor opción, esté preparado. Para asegurarse de tener un lugar para vivir, compre una casa nueva y más pequeña, o alquile un apartamento, antes de mudarse de su hogar actual. Compre un automóvil y cualquier otro artículo costoso que necesite financiación antes de que se rebaje su puntaje de crédito, y reserve algo de dinero para ayudar a que la transición sea fluida.
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