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Los precios de las propiedades inmobiliarias bajísimas pueden ser tentadores para algunos nuevos inversores inmobiliarios que buscan ingresar al mercado. Pero antes de ingresar a los departamentos de propietarios, asegúrese de tener un conocimiento sólido de la información financiera que puede marcar la diferencia entre un intento exitoso o encontrarse en un tribunal de quiebras.

Aquí hay ocho números de inversión inmobiliaria que necesita saber para calcular y usar al evaluar una propiedad de inversión potencial.

Conclusiones clave

  • La inversión en bienes raíces puede generar ganancias de capital así como ingresos por alquileres.
  • Cada propiedad debe evaluarse en función de sus propiedades únicas, como el diseño, la ubicación y las comodidades.
  • Sin embargo, se pueden calcular algunos otros datos clave para cualquier propiedad y permitir a los inversores potenciales hacer proyecciones y comparaciones de manzana a manzana.
  • Aquí, revisamos ocho métricas críticas que todo inversor de bienes raíces debería poder utilizar para evaluar una propiedad.

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8 Número para evaluar la inversión inmobiliaria

1. Pago de su hipoteca

Para una vivienda estándar ocupada por el propietario, los prestamistas generalmente prefieren una proporción total de deuda a ingresos del 36%, pero algunos subirán al 45% dependiendo de otros factores de calificación, como su puntaje crediticio y reservas de efectivo. Esta relación compara su ingreso mensual bruto total con sus obligaciones de pago de deuda mensual. Para el pago de la vivienda, los prestamistas prefieren el pago bruto del ingreso total al 28% al 33%, dependiendo de otros factores. Para las propiedades de inversión, las pautas de Freddie Mac establecen que la relación máxima deuda-ingresos es del 45%.

2. Requisitos de pago inicial

Si bien las propiedades ocupadas por el propietario se pueden financiar con una hipoteca y tan solo el 3.5% para un préstamo entre FHA, las hipotecas de inversionistas generalmente requieren un pago por adelantado del 20% al 25% o, a veces, hasta el 40%. Ninguno de los anticipos o costos finales de las propiedades de inversión pueden provenir de fondos de donación. Los prestamistas individuales determinarán lo que debe depositar para calificar para un préstamo en función de su relación deuda-ingresos, puntaje crediticio, precio de la propiedad y alquiler probable.

3. Ingresos de alquiler para calificar

Si bien puede suponer, dado que los pagos de alquiler de su inquilino cubrirán (con suerte) su hipoteca, no debería necesitar ingresos adicionales para calificar para el préstamo hipotecario. Sin embargo, para considerar el alquiler como un ingreso, debe tener un historial de dos años en la administración de propiedades de inversión, adquirir una cobertura de seguro de pérdida de alquiler por al menos seis meses de alquiler mensual bruto y no tener ingresos de alquiler negativos. De cualquier propiedad de alquiler considerada como deuda. en la relación deuda-ingresos.

4. Relación precio / ingreso

Esta relación compara el precio medio por hogar en un área con el ingreso medio por hogar. En 2011, después de la burbuja inmobiliaria, fue de 3,3, en 1988 fue de 3,2 y en octubre de 2020 fue de alrededor de 4,0. Antes del colapso de la burbuja inmobiliaria, estaba en un máximo de 4,66.

5. Relación precio / alquiler

La relación precio-alquiler es un cálculo que compara los precios promedio de la vivienda con las rentas medias en un mercado determinado. Simplemente divida el precio medio de la vivienda por el alquiler anual medio para generar una relación. Como regla general, los consumidores deben considerar comprar cuando la relación sea inferior a 15 y alquilar cuando sea superior a 20. Los mercados con una relación precio / alquiler alta no suelen ofrecer también una oportunidad de inversión.

6. Rendimiento bruto del alquiler

El rendimiento bruto del alquiler de una propiedad individual se puede obtener dividiendo el alquiler anual cobrado por el costo total de la propiedad y luego multiplicando ese número por 100 para obtener el porcentaje. El costo total de la propiedad incluye el precio de compra, todos los costos de cierre y los costos de renovación.

7. Tasa de capitalización

La tasa de capitalización, también conocida como tasa de capitalización o rendimiento neto del alquiler, es un número más valioso que el rendimiento bruto del alquiler porque esta cifra incluye los costos operativos de la propiedad. Esto se puede calcular comenzando con el alquiler anual y restando los costos anuales, luego dividiendo ese número por el costo total de la propiedad y multiplicando el número resultante por 100 para el porcentaje. Los costos totales de la propiedad de alquiler incluyen costos de reparación, impuestos, seguro del propietario, costos de vacantes y tarifas de agentes.

8. Flujo de caja

Si puede cubrir la hipoteca principal, los intereses, los impuestos y el seguro con el alquiler mensual, está en buena forma como propietario. Asegúrate de tener a mano reservas de efectivo para cubrir ese pago en caso de que tengas una vacante o tengas que cubrir gastos de mantenimiento imprevistos. El incumplimiento del préstamo puede resultar en un flujo de caja negativo, que a menudo ocurre cuando un inversionista tiene demasiado préstamo para comprar la propiedad, si usted no puede vender la propiedad para obtener ganancias.

La línea de fondo

Una vez que haya hecho todos estos cálculos, puede tomar una decisión informada sobre la valiosa inversión o limón en una propiedad en particular.