fbpx
Impuestos/ Tax Deductions / Credits

Deducciones fiscales para propietarios de propiedades en alquiler

¿Es propietario de una propiedad alquilada? Además de la posibilidad de ingresos regulares y crecimiento de capital, las inversiones inmobiliarias ofrecen deducciones que pueden reducir el impuesto sobre la renta sobre sus ganancias.

Pero primero, piense en el tipo de inversor inmobiliario que es. ¿Eres inversor pasivo o profesional inmobiliario? Su clasificación como uno u otro hace una gran diferencia en la cantidad de exenciones fiscales que recibe.

Inversor pasivo vs.profesional

Si pasa la mayor parte de sus horas de trabajo en el negocio inmobiliario como profesional inmobiliario, sus pérdidas por alquiler no son pasivas. Esto significa que sus pérdidas son totalmente deducibles de todos los ingresos, pasivos o no pasivos.

Conclusiones clave

  • Las reparaciones a su propiedad son deducibles. Las mejoras son mensurables.
  • A veces, los intereses hipotecarios son deducibles. Los pagos no son principios.
  • El seguro, el cuidado del césped y los impuestos locales son deducibles.

Si es una inversión secundaria, sus pérdidas son pasivas y pueden ser deducibles hasta $ 25,000 por ingreso de sus rentas. La deducción finaliza si su ingreso bruto ajustado (MAGI) está entre $ 100,000 y $ 150,000. Las pérdidas que superen los $ 25 000 pueden trasladarse al año siguiente.

El Servicio de Impuestos Internos (IRS) define a un profesional de bienes raíces como alguien que pasa más de la mitad de sus horas de trabajo en el negocio de alquiler. Esto podría incluir el desarrollo, la construcción, la adquisición y la administración de propiedades. Tiene que pasar más de 750 horas al año trabajando en su propiedad de alquiler de bienes raíces para calificar como profesional.

Fuentes comunes de ingresos

Ingresos de alquiler

El dinero que alquila generalmente se considera sujeto a impuestos en el año en que lo recibe, no cuando vencía o se ganaba. Esto significa que los anticipos deben tratarse como ingresos.

Por ejemplo, probablemente alquile una casa por $ 1,000 al mes y afirme que los nuevos inquilinos pagan el primer y último mes de alquiler cuando firman un contrato de arrendamiento. En este caso, deberá declarar los $ 2,000 que recibió como ingresos, aunque $ 1,000 de esos $ 2,000 cubrirán un período que puede ser de varios años a partir de ahora.

Gastos de pago del inquilino

Los costos que paga su inquilino se consideran ingresos. Esto incluiría, por ejemplo, una reparación de emergencia de un frigorífico que un inquilino debe realizar mientras está fuera de casa. A continuación, puede deducir el pago de la reparación como gasto de alquiler.

Comercio de servicios

Su inquilino puede ofrecer servicios comerciales a cambio de alquiler. Debe incluir el valor justo de mercado de los servicios como ingresos. Por ejemplo, si su inquilino ofrece pintar la casa de alquiler a cambio de un mes de alquiler (por valor de $ 1,000), debe contar los $ 1,000 como ingresos, aunque no haya recibido el dinero. Sin embargo, podrá deducir los $ 1,000 como gasto.

Depositos de seguridad

Los depósitos de seguridad no están sujetos a impuestos cuando los recibe si se pretende devolver este dinero al inquilino al final del contrato de arrendamiento.Pero, ¿qué pasa si su inquilino no cumple con los términos del contrato de arrendamiento?

Por ejemplo, probablemente cobras un depósito de seguridad de $ 500 y tu inquilino se muda y deja agujeros en las paredes cuya reparación cuesta $ 400. Puede deducir esa cantidad del depósito de seguridad durante el año en que lo devuelva. En ese momento, sin embargo, tendrá los $ 400 que utilizó para reparar el muro como ingresos. Podrá mostrar los $ 400 como gasto deducible.

Reparaciones vs. Mejoras

Los dueños de propiedades de alquiler pueden asumir que cualquier cosa que hagan en su propiedad es un costo deducible. Que no es, según el IRS.

Los costos de obtener una hipoteca, como tarifas y evaluaciones, no son deducibles.

La reparación de su propiedad alquilada la mantiene en buenas condiciones y es un gasto deducible en el año en que la paga. Las reparaciones incluyen pintar, arreglar un inodoro roto y reemplazar un interruptor de luz defectuoso. Por otro lado, las mejoras agregan valor a su propiedad y no son deducibles cuando las paga. Debe recuperar el costo de las mejoras depreciando el costo durante la vida útil de su propiedad. Las mejoras pueden incluir un nuevo techo, patio o garaje.

Desde el punto de vista fiscal, debe hacer las reparaciones a medida que surgen los problemas en lugar de esperar hasta que se multipliquen y necesiten renovaciones.

Deducciones comunes

Costos hipotecarios: Los costos de obtener una hipoteca no son deducibles cuando los paga. Estos incluyen comisiones y evaluaciones.

Una vez que comience a realizar los pagos de la hipoteca, el pago total no es deducible. Dado que algunos de todos los pagos se destinan al pago del capital, esta cantidad no es un costo deducible. La porción pagada por intereses es deducible.

Su compañía hipotecaria le enviará un Formulario 1098 cada año que muestra cuánto pagó en intereses durante el año. Esto es deducible. Además, si parte de su pago incluye dinero que se deposita en una cuenta de depósito en garantía para cubrir los impuestos y el seguro, su compañía hipotecaria también debe informárselo.

Los intereses hipotecarios de la vivienda se informan en el Anexo A del formulario de impuestos 1040. Los intereses hipotecarios pagados sobre la propiedad de alquiler que son deducibles se informan en el Anexo E.

La Ley de Cobro de Impuestos y Empleos (TCJA), aprobada en 2017, redujo el capital hipotecario máximo elegible para intereses deducibles a $ 750,000 (de $ 1 millón) para nuevos préstamos. La TCJA también casi ha duplicado la deducción estándar, por lo que no es necesario que muchos contribuyentes la incluyan.

Los gastos de viaje: Hay dinero que gasta en viajes para cobrar el alquiler o deducir su propiedad de alquiler. Sin embargo, si el objetivo del viaje era mejorar, debe recuperar ese costo como parte de la mejora y su depreciación.

Tiene dos opciones para deducir los gastos de viaje: los costos reales o la tarifa estándar por millaje. Los datos más recientes sobre los requisitos del IRS y la asignación de millas actual están en el IRS Publicación 463.

Otros gastos comunes: Además de las reparaciones y la depreciación, los siguientes son algunos otros gastos normales que puede deducir:

  • Seguro
  • Impuestos
  • Cuidado del césped
  • Tarifa de preparación de declaración de impuestos
  • Pérdidas por causas (huracanes, terremotos, inundaciones, etc.) o robo

Condominios y Cooperativas:

Si tiene un condominio de alquiler o una cooperativa, cada uno tiene algunas reglas especiales.

Condominios: Si el alquiler condominio, probablemente pague cuotas o evaluaciones para hacerse cargo de la propiedad común. Esto incluye la estructura del edificio, lobby, ascensores y áreas recreativas.

Cuando alquila su condón, puede deducir costos, como depreciación, reparaciones, intereses e impuestos asociados con esta propiedad común.

Sin embargo, al igual que con el alquiler de viviendas unifamiliares, no se puede deducir el dinero gastado en mejoras de capital, como una tasación para una cabaña en la casa club. En cambio, debe depreciar su costo en cualquier mejora en su esperanza de vida.

Cooperativas: Los costos de un apartamento cooperativo que alquila son deducibles. Esto incluye las cuotas de mantenimiento pagadas a la corporación cooperativa de vivienda.

Las mejoras de capital se tratan de manera diferente. No se puede deducir el costo de la mejora ni se puede depreciar. Debe agregar el costo de la mejora a su base de costos en las acciones de la corporación. Esto reducirá su ganancia de capital cuando venda el apartamento.

Mantenga buenos registros

Bajo el IRS Anexo E. hay espacios para diversas categorías de costos. Esto le brinda flexibilidad sobre los artículos que puede deducir.

Pero esté preparado para respaldar su reclamo y asegúrese de desglosar los costos asociados con las reparaciones y el mantenimiento de los que son mejoras de capital. Recuerde, el dinero que gasta en mejoras puede reducir su obligación tributaria cuando vende.

Además, si afirma ser un profesional inmobiliario, debe conservar la documentación de respaldo, como libros de citas, agendas, calendarios y registros) para demostrar su participación activa y el tiempo que pasa en su propiedad cada año.

La línea de base

En general, hay algunas deducciones disponibles para los inversores inmobiliarios y vale la pena saber para cuáles califica.