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A veces, los inversores de bienes raíces comerciales que prefieren el financiamiento de deuda a tasa fija tienen que pagar multas por pago anticipado cuando liquidan su deuda antes de las fechas de vencimiento de sus préstamos. De las diversas opciones de pago anticipado, la protección es la que ofrece la mayor flexibilidad y las posibles ganancias financieras cuando las tasas de interés están subiendo.

¿Qué es Defeasance?

La protección, como su nombre lo indica, es un método para reducir las tarifas requeridas cuando un prestatario decide adelantar un préstamo de bienes raíces comerciales a tasa fija. En lugar de pagar en efectivo al prestamista, la opción de protección permite al prestatario intercambiar otro activo de flujo de efectivo por la garantía original del préstamo.

Las nuevas garantías (por lo general, valores del Tesoro) suelen ser mucho menos riesgosas que los activos inmobiliarios comerciales originales. En este caso, el prestamista está mucho mejor porque obtiene el mismo flujo de efectivo y, a cambio, obtiene una inversión mucho mejor ajustada al riesgo. Si bien los beneficios de la protección para el prestamista son obvios, los prestatarios pueden obtener beneficios importantes. Si las tasas de interés de los préstamos aumentan a una tasa más alta que las tasas hipotecarias, los prestatarios pueden crear valor y poner dinero en efectivo en sus bolsillos como pago por adelantado. Debido a que la protección ofrecida durante la negociación de un préstamo de bienes raíces comerciales es una opción, los prestatarios deben considerarla para preservar el potencial de crear valor para su financiamiento.

Justificación de la anulación

Los préstamos para bienes raíces comerciales a tasa variable son un método apropiado para financiar necesidades a corto plazo, como la construcción o el financiamiento de puentes, que se prestan capital a los propietarios de bienes raíces en la fase de arrendamiento; se reembolsa cuando la propiedad finalmente genera un flujo de efectivo.

Si bien el riesgo de tasa de interés es alto y no hay límites para la desventaja financiera, algunos prestatarios aceptarán financiamiento a tasa variable a largo plazo. Esto sucede a menudo cuando existe una alta probabilidad de que una propiedad se venda con flujo de efectivo antes de que venza el préstamo.

Los prestatarios utilizan el financiamiento a tasa variable por muchas razones. Una razón importante es el incumplimiento de las sanciones por pago anticipado exigidas por los prestamistas para los pagos anticipados de la deuda a tasa fija. Para el financiamiento de tasa variable, los prestamistas no incurren en riesgo de reinversión porque las tasas de los préstamos flotarán con el mercado. Una vez reembolsados, los fondos pueden volver a tomarse prestados, a las mismas tasas de mercado.

Riesgos para los prestamistas

El financiamiento a tasa fija tiene el potencial de crear pérdidas financieras o reducir el rendimiento de un prestamista cuando el capital se reembolsa y luego se presta a tasas de mercado más bajas. Dado el potencial de riesgo de reinversión, los prestamistas suelen exigir algún tipo de penalización por pago anticipado a quienes piden prestado a una tasa fija. Inicialmente, los prestamistas exigían un «mantenimiento del rendimiento», que exigía a los prestatarios que pagaran el diferencial de tipos (entre el tipo del préstamo y el tipo de mercado vigente) sobre el capital pagado por adelantado durante el período restante hasta el vencimiento del préstamo. Dado que iniciar nuevos activos hipotecarios presenta tanto una oportunidad como un costo financiero, la protección se ha diseñado como un medio para eliminar el riesgo de reinversión y la necesidad de volver a prestar capital prepago.

La anulación permite a los prestatarios reemplazar la garantía de sus préstamos con activos que proporcionan los mismos flujos de efectivo que el préstamo original. Este intercambio de activos permite a los prestamistas seguir obteniendo el rendimiento esperado durante el plazo del préstamo sin tener que buscar nuevas oportunidades de endeudamiento para reemplazar el capital pagado por adelantado. Como se mencionó anteriormente, el intercambio de un activo menos riesgoso (fondos estadounidenses en lugar de bienes raíces comerciales) reduce el riesgo general para la inversión del prestamista. Este es un beneficio aún mayor para las instituciones que garantizan estas hipotecas. Al aumentar la probabilidad de que los inversores reciban todos los pagos de intereses y del principal del contrato, la protección aumenta en gran medida el valor de los valores respaldados por hipotecas, así como las ganancias de los prestamistas.

Beneficios y problemas para los prestatarios

A diferencia del mantenimiento del rendimiento, la protección proporciona una protección al alza para los prestatarios cuando las tasas de mercado suben por encima de la tasa de préstamo del contrato. El mantenimiento del rendimiento se penaliza porque los prestatarios están sujetos a alguna forma de pago, independientemente de la dirección en la que se muevan las tasas de mercado. Por lo general, se estructura como el mayor cálculo de mantenimiento de rendimiento o como un porcentaje del monto prepago. Debido a que los bonos de protección requieren la compra de Hacienda, el movimiento de las tasas afecta directamente los costos de estos activos y el costo o el dinero del viento determina el pago anticipado de una defensa.

En la mayoría de los casos, la protección implica la compra de bonos del Tesoro con vencimientos iguales al plazo restante del préstamo, con tasas de cupón que proporcionan los ingresos necesarios para compensar los pagos periódicos de interés y principal del contrato. Luego, estos bonos se asignan a un fideicomiso de protección que transfiere los flujos de efectivo periódicos al prestamista hasta que vencen los bonos. Dependiendo de la diferencia entre las tasas de bonos requeridas para proteger los préstamos y las tasas de mercado, los bonos del Tesoro se negociarán con descuento o prima.

Cuando las tasas suben, los bonos del Tesoro (o cualquier inversión de renta fija) pierden valor y se vuelven más baratos. Cuando esto sucede, los prestatarios pueden comprar los bonos necesarios por menos de lo que se requiere para pagar por adelantado el préstamo, dejando dinero extra en sus bolsillos. En el caso contrario, cuando las tasas bajan, las inversiones en renta fija se encarecen. Esto requiere que el prestatario pague una cantidad mayor que el saldo del préstamo por adelantado. Por otro lado, se requerirá la misma cantidad de capital adicional para proteger el préstamo como resultado del cálculo de mantenimiento del rendimiento. Esto no tiene en cuenta los costos de transacción incurridos para comprar los bonos necesarios para garantizar el préstamo. Estos costos varían según el margen de ofertas solicitado o las fuerzas de la oferta y la demanda de los bonos. Por otro lado, la protección es beneficiosa, aunque el mantenimiento del rendimiento aún requerirá algunas penalizaciones.

La opción de protección ofrece beneficios a los prestatarios de tasa fija sobre aquellos que optan por el mantenimiento de la rentabilidad o el financiamiento a largo plazo con tasa variable. Es una buena decisión táctica para los prestatarios que sienten que tienen la habilidad de predecir los movimientos de las tasas de interés. También es una buena opción para los inversores inmobiliarios que saben que se les pedirá que vendan su propiedad a corto plazo, pero que están preocupados por los posibles aumentos en el servicio de la deuda si optan por utilizar deuda a tasa variable.

Los prestatarios que utilizan deuda a nivel de cartera (un solo préstamo garantizado por múltiples propiedades comerciales) encuentran que los prestamistas a veces exigen a los prestatarios que paguen un porcentaje mayor de un préstamo que una contribución de valor de activos a la cartera. Esta situación ocurre cuando el prestamista cree que un prestatario está vendiendo un activo que es menos riesgoso que los activos restantes en la cartera. A medida que la cartera se vuelve más riesgosa, tiene un activo de menor riesgo, los prestamistas requerirán un pago por adelantado que los compensará por el mayor riesgo asumido, desapalancando efectivamente la cartera restante y reduciendo el rendimiento apalancado de la cartera.

Debido a que la protección da como resultado el intercambio de un activo que es menos riesgoso que la garantía, los prestatarios pueden mantener el mismo porcentaje de deuda en la cartera después de la venta de un activo. Con el acuerdo del prestamista, puede ser posible aumentar el porcentaje de deuda sobre los activos restantes cuando se realiza la protección.

Otro beneficio para los prestatarios es que los prestamistas no suelen exigir ninguna forma de pago, por adelantado o aumentando las tasas de los préstamos, para obtener la opción de protección. Si las tasas suben, existe la posibilidad de crear valor para el prestatario; por lo tanto, es posible que los prestamistas busquen una compensación por la venta de la opción.

La línea de fondo

Los prestatarios deben conocer sus opciones de pago anticipado para poder tomar las decisiones correctas sobre la gestión de activos. Por ejemplo, en períodos de aumentos significativos en las tasas de interés, puede ser preferible vender un activo comercial subinsuperable debido al valor creado al proteger el préstamo. Por otro lado, puede ser conveniente mantener un activo, incluso después de la optimización del valor. El tiempo restante del préstamo en el momento del pago anticipado tiene un impacto directo en los costos de pago anticipado. Si todo es igual, las multas por pago anticipado se distribuyen en el tiempo.

Al negociar los términos de los préstamos de bienes raíces comerciales, los prestatarios deben buscar la capacidad de proteger sus préstamos de tasa fija incluso si no tienen la intención de pagar por adelantado la obligación antes del vencimiento. La ventaja única que ofrece sobre otras opciones de prepago es significativa debido a su capacidad para crear un evento generador de ingresos cuando suben las tasas de interés del mercado. Es concebible que, durante los períodos de tasas de interés en aumento, los propietarios de bienes raíces que prefieren el financiamiento a tasa fija puedan producir ganancias de capital sobre sus obligaciones de deuda que puedan compensar las caídas en el valor de los bienes raíces. Los inversores que utilizan el apalancamiento financiero para comprar bienes raíces deben decidir qué financiamiento a tasa fija se vende con la opción de protección como una alternativa atractiva al financiamiento a corto plazo con tasa variable.