Definición de Escritura de Orden Especial

¿Qué es una escritura de autorización especial?

Una escritura de propiedad inmobiliaria es una escritura de garantía especial en la que el vendedor de la propiedad, conocido como el donante, solo reclama contra cualquier cosa que sucedió durante su propiedad corporativa. Es decir, el donante no ofrece garantía contra ningún defecto en el título claro que existía antes de tomar posesión de la propiedad.

Las escrituras de garantía especiales se utilizan a menudo con transacciones de propiedad comercial. Las transacciones de hogares individuales y propiedades residenciales generalmente utilizarán una escritura de garantía general. Muchos prestamistas hipotecarios argumentan que se utiliza la escritura de garantía general.

Las escrituras de garantía especial en muchos estados tienen muchos nombres, incluida la escritura de convenio, la escritura de concesión y la escritura de garantía limitada.

Comprensión de las escrituras de garantía

Una escritura de garantía prevé la transferencia de propiedad o título de propiedad inmobiliaria comercial o residencial y viene con ciertas garantías con el vendedor. Estas garantías incluyen la transferencia libre y clara del título de propiedad de los reclamos de propiedad pendientes, mentiras o hipotecas, u otras incumbencias por parte de personas o entidades distintas del vendedor.

Una escritura de garantía especial, también conocida como escritura de garantía limitada, es una variación de la escritura de garantía general. La escritura general de garantía es el tipo de instrumento más común y preferido que se utiliza para transferir títulos de propiedad inmobiliaria en los Estados Unidos.

Tanto las escrituras de garantía generales como las especiales identifican:

• Nombre del vendedor – donante
• Nombre del comprador: el beneficiario
• Ubicación física de la propiedad
• La propiedad está libre de deudas o gravámenes distintos a los señalados en la escritura.
• El donante garantiza que es el dueño legítimo de la propiedad y tiene el derecho legal de transferir el título.
• El donante garantiza que la propiedad está libre de mentiras y que no existen reclamaciones pendientes sobre la propiedad de ningún acreedor que la utilice como garantía.
• Existe una garantía de que el título mantendrá cualquier reclamo de propiedad de la propiedad por parte de terceros.
• El donante tomará todas las medidas necesarias para asegurar el título de propiedad del concesionario.

Ambas escrituras brindan las mismas protecciones generales para el comprador. Sin embargo, la principal diferencia entre una garantía especial y una escritura de garantía general es cómo manejan el marco de tiempo de protección otorgado a la propiedad del título.

Escritura de orden especial

Si bien el uso de la palabra “especial” puede transmitir al comprador la idea de que la escritura es de mayor calidad, la escritura especial de garantía es menos completa y está menos protegida debido al marco de tiempo limitado que cubre. En la propiedad residencial, las escrituras especiales de garantía se utilizan a menudo en la ejecución hipotecaria y la venta obligatoria de la propiedad para satisfacer una deuda.

Una escritura de garantía general cubre todo el historial de la propiedad. Garantiza que la propiedad está libre y libre de defectos o inconvenientes, independientemente de cuándo ocurrieron o fueron de su propiedad. La escritura de garantía general asegura al comprador que está adquiriendo todos los derechos de propiedad sin posibles problemas legales con el título.

Con una escritura de garantía especial, la garantía solo cubre el período en que el vendedor tenía el título de propiedad. Las escrituras de garantía especiales no protegen contra ningún error de título libre y claro que pueda haber existido antes de la propiedad del vendedor. Por lo tanto, el otorgante de una escritura especial de garantía solo es responsable de las deudas, problemas u otras incumbencias sobre el título que creó u ocurrió durante su propiedad de la propiedad. El concesionario asume la responsabilidad de cualquier problema que surja de los propietarios anteriores.

Por ejemplo, imagina que una casa frente a ti tenía dos dueños anteriores. El primer propietario del casillero, y pronto la casa y el patio se deterioraron. El departamento de cumplimiento del código de la ciudad emitió multas contra el propietario adjunto a la propiedad. El propietario se retrasó en su hipoteca y el banco cerró, vendiendo la casa al segundo propietario.

Para placer del vecindario, el nuevo dueño instaló la casa y limpió el patio. Después de 10 años ponen la casa en el mercado y tú la compras a través de una escritura especial de garantía. Unos años más tarde decide vender la casa. Sin embargo, debido a que la aplicación del código está en contra de la propiedad, podrían cambiar su venta. Como mínimo, tendrá que satisfacer un gravamen de la ciudad para liberar el título.

Búsqueda de título y seguro de título

La mayoría de las veces, una búsqueda de título revelará cualquier gravamen o reclamo por un título de propiedad. Una búsqueda de título es una revisión de los registros públicos disponibles para determinar la propiedad de la propiedad. Los abogados, las compañías de títulos de propiedad y las personas pueden realizar una búsqueda de títulos para verificar la propiedad de la propiedad. Si bien estas búsquedas son extensas, siempre existe la posibilidad de que se pierda algo.

Por esta razón, la mayoría de los compradores, independientemente del tipo de escritura de garantía que utilicen, compran un seguro de título al comprar una propiedad. El seguro de título es una póliza de seguro de indemnización que protege al comprador de reclamaciones financieras contra su título de propiedad.

Ejemplo del mundo real

Si bien las escrituras de garantía generales son más comunes en las transacciones de bienes raíces residenciales, hay un área donde la escritura de garantía especial se convierte en la norma. Esta área es solo para propiedades prefabricadas, de propiedad inmobiliaria (REO) o alquiladas.

La mayoría de la Asociación Federal Nacional de Hipotecas (FNMA) vende viviendas y desarrollo urbano (HUD) y residencias de propiedad de bancos que utilizan este tipo de escritura. Una razón principal para utilizar escrituras de garantía especiales puede ser que la autoridad de venta no quiere ser responsable de ninguna situación que involucre la propiedad antes de la incautación.

Por ejemplo, en 2012, una pareja con una casa en el condado de Grenada, Mississippi, no cumplió con los pagos del préstamo de la propiedad. En febrero de 2013, la propiedad fue transferida por su prestamista, Wells Fargo Bank. Documentos legales posteriores indicaron que Wells Fargo «notificó a la FNMA de la propiedad en una escritura especial de garantía».