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¿Qué es un préstamo negociado?

Un préstamo renegociado es un préstamo, como una hipoteca de vivienda, que fue modificado por el prestamista antes de ser reembolsado en su totalidad. Un préstamo renegociado tiene como objetivo facilitar que el prestatario se mantenga al día con los pagos futuros y garantizar que el prestamista finalmente sea reembolsado.

Cómo funciona un préstamo reconstruido

En un préstamo renegociado, todas las partes acuerdan modificar los términos originales del préstamo. Las modificaciones pueden incluir la tasa de interés o la duración del préstamo. En algunos casos, la estructura de tasas se puede modificar cambiando de un préstamo con tasa fija a un préstamo con tasa ajustable o viceversa. Otra opción de modificación es la pérdida o el cese temporal de los pagos del préstamo.

Los propietarios de viviendas generalmente pueden calificar para una renegociación o modificación de una hipoteca existente si no son elegibles para refinanciamiento, tienen dificultades a largo plazo como una discapacidad o tienen varios meses en sus pagos mensuales y si esperan tener dificultades adicionales para hacer esos pagos. Los prestatarios deben saber que renegociar su préstamo a menudo tiene un efecto perjudicial en su puntaje crediticio, incluso si realizan todos sus pagos mensuales futuros a tiempo. Sin embargo, generalmente es mejor no pagar el préstamo.

La mayoría de los estados tienen programas de mediación para ayudar a los prestatarios a renegociar sus préstamos si sus prestamistas no cooperan.

Para iniciar la renegociación, el prestatario debe comunicarse directamente con el prestamista. A menudo se alienta a los bancos y otros prestamistas a renegociar porque esta es generalmente una mejor opción, debido a los costos y riesgos involucrados y porque el préstamo renegociado proporcionará algún flujo de efectivo por sí solo. Los prestamistas generalmente no quieren tomar posesión de propiedades físicas como casas, que requieren un mantenimiento regular y pueden tardar mucho en venderse. Si el prestatario no renegocia un préstamo directamente con el prestamista, la mayoría de los estados ofrecen un programa de mediación en virtud del cual el prestamista debe reunirse con el propietario frente a un funcionario designado por el tribunal para tratar de resolver el asunto.

Historial de préstamos renegociados

En los Estados Unidos, los programas de modificación de préstamos, como los préstamos renegociados, tienen una larga historia de remontarse al menos a la Gran Depresión. Homeowners Loan Corporation (HOLC) se estableció en 1933 bajo el presidente Franklin D. Roosevelt para ayudar a refinanciar hipotecas en riesgo de cierre. La agencia vendió bonos a inversores y luego utilizó los ingresos para comprar préstamos en problemas de prestamistas. Esto generalmente resultó en una combinación de extender la vida del préstamo y una tasa de interés reducida para el propietario. Entre 1933 y 1935, la HOLC compró aproximadamente un millón de préstamos y tenía una tasa limitada de alrededor del 20 por ciento, lo que significa que la gran mayoría de los prestatarios pudieron realizar los pagos de la hipoteca y conservar sus viviendas. La agencia se cerró en 1951.

El gobierno federal estableció un programa de modificación de préstamos similar en respuesta a la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2008. El Programa de Modificación de Vivienda Asequible (HAMP) se introdujo en 2009 como parte del Programa de Alivio de Activos en Problemas (TARP). HAMP ofreció un alivio similar al programa HOLC y la opción adicional de reducción de capital. El programa se suspendió en 2016 y ha sido reemplazado por opciones como el programa Fannie Mae Flex Modification.