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¿Qué son los derechos de administración hipotecaria (MSR)?

Los derechos de servicio hipotecario (MSR) se refieren a un acuerdo contractual en el que el prestamista hipotecario vende el derecho de servicio de una hipoteca existente con otra parte que se especializa en las diversas funciones del servicio hipotecario.

Conclusiones clave

  • Un originador de hipotecas vende derechos de servicio hipotecario a otra institución financiera, que luego se hace cargo de la administración de la hipoteca, incluidas tareas como cobrar pagos y traspasarlos al originador.
  • El prestamista original paga una tarifa al administrador por realizar este trabajo.
  • Nada cambia en el acreedor hipotecario excepto la dirección a la que se envían los pagos.

Comprensión de los derechos de servicio hipotecario (MSR)

Los MSR que se procesan de forma rutinaria durante toda la duración de la hipoteca tienen deberes administrativos continuos. Los derechos comunes incluyen el derecho a cobrar los pagos mensuales de la hipoteca, reservar impuestos y primas de seguro en depósito en garantía y transferir los intereses y las partes principales al prestamista hipotecario. A cambio, al servidor se le reembolsa una tarifa específica, establecida en el contrato establecido y celebrado al comienzo del contrato de servicio.

El monto del pago de la hipoteca, la tasa de interés, el tipo de préstamo y otros factores siguen siendo los mismos. Para un prestamista, solo se cambia la dirección a la que se envían los pagos, y debe comunicarse con el administrador, en lugar de su prestamista hipotecario original, si tiene alguna pregunta sobre su préstamo. Su servidor puede cambiar en cualquier momento, pero debe recibir un aviso de su prestamista original al menos 15 días antes de que suceda, y su nuevo servidor también debe notificarle dentro de los 15 días posteriores a la toma de derechos.

Las leyes bancarias federales permiten que las instituciones financieras vendan hipotecas o transfieran derechos administrados a otras instituciones sin el consentimiento del consumidor.

Ejemplo de venta de un MSR

Sarah obtiene una hipoteca de $ 500,000 del prestamista A. Envía un pago mensual de capital e intereses al prestamista. Tres años después, el Prestamista A decide transferir su MSR sobre la hipoteca de Sarah a la Compañía B. Según los términos del contrato, el Prestamista paga una tarifa a la Compañía B por procesar todos los pagos de la hipoteca que dejó Sarah. El prestamista hipotecario puede entonces dedicar más tiempo y dinero a proporcionar nuevas hipotecas y la empresa que acepta el MSR puede traspasar los pagos de la hipoteca al prestamista.

Consideraciones Especiales

Un prestamista a menudo venderá MSR como una forma de liberar líneas de crédito para prestar dinero a prestatarios adicionales. La mayoría de las hipotecas tienen una vigencia de 15 a 30 años y el banco necesita miles de millones de dólares para prestar dinero a otros consumidores que soliciten hipotecas durante este período. De manera indirecta, si se venden MSR, más personas pueden convertirse en propietarios de viviendas, porque la venta de estos derechos genera ingresos.

Los prestamistas también ganan dinero cobrando tarifas por iniciar hipotecas y ganando intereses mensuales por los pagos. Las hipotecas son solo activos adicionales que dan a los bancos más ingresos.

Historia de los MSR

El mercado de los MSR ha sido sólido en los últimos años debido a una economía en mejora, iniciativas hipotecarias de mayor calidad y menos impagos. Los fondos de cobertura, los bancos y los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) consideran que estos activos son atractivos ya que los MSR pueden generar grandes cantidades de interés. Por ejemplo, SunTrust compró $ 8 mil millones en MSR en el primer trimestre de 2016 como una forma de obtener un sólido retorno de la inversión (ROI), y en meses la cartera de MSR fue de $ 1.123 mil millones en saldos pendientes de préstamos bancarios atendidos por el banco en ellos. . prestamistas.

National Mortgage News informó en junio de 2019 que los MSR son «una de las clases de activos de renta fija con mejor desempeño en los últimos cinco años». También informó, «desde octubre de 2018, a medida que las tasas de interés a mediano y largo plazo han caído, las suposiciones de prepago de hipotecas reales y proyectadas se han acelerado, lo que ha llevado a un acortamiento significativo de la vida promedio esperada de los MSR». Como resultado, «los valores de MSR de abril a mayo disminuyeron constantemente (a la mitad) en múltiplos». Dicho esto, informa National Mortgage News, «la demanda de los compradores de MSR sigue siendo muy fuerte y existe un acuerdo general sobre los valores de MSR».