En este momento estás viendo Desafíos en el desarrollo inmobiliario

El desarrollo de bienes raíces (también conocido como desarrollo de propiedades) es el proceso de construir nuevas estructuras y modificar las existentes para aumentar el valor de la propiedad. En general, esto significa convertir la propiedad en edificios comerciales o residenciales, desde complejos de apartamentos y casas multifamiliares hasta restaurantes, oficinas y espacios comerciales. Los desarrolladores manejan el proyecto de principio a fin: planifican, diseñan y financian la empresa, además de formar un equipo para llevar a cabo el plan. Una vez que se completa el proyecto, el desarrollador generalmente vende la propiedad a un inversionista inmobiliario. Si el proyecto es de viviendas unifamiliares, un promotor inmobiliario puede vender directamente al consumidor.

Si bien el desarrollo de propiedades puede ser un área muy lucrativa en la industria de bienes raíces, existen muchos riesgos y desafíos que enfrentan los desarrolladores que pueden desinflar proyectos y ganancias. A continuación, se muestran algunos de los desafíos clave en el desarrollo inmobiliario.

Conclusiones clave

  • El desarrollo inmobiliario es el proceso de mejora de una propiedad inmobiliaria para aumentar su valor.
  • Los promotores inmobiliarios adquieren y desarrollan propiedades en sus edificios comerciales o residenciales.
  • Muchos desarrolladores inmobiliarios comienzan su carrera como agentes inmobiliarios, mientras que otros comienzan a construir.
  • Los desafíos en el desarrollo inmobiliario incluyen lecturas del mercado, oposición de los vecindarios y pérdidas por defectos de diseño.

Leer mal el mercado inmobiliario

En el mundo del desarrollo inmobiliario, es un error costoso asumir que «si lo construyo, vendrán». Los desarrolladores deben perseguir proyectos que estén impulsados ​​por las necesidades actuales del mercado, no esperando crear una necesidad. Para obtener una buena lectura del mercado, los desarrolladores evalúan el campo del comercio y una amplia gama de factores, que incluyen consideraciones económicas, educativas, laborales y ambientales.

El desarrollo inmobiliario comprende tres fases principales: pre-desarrollo, construcción y post-desarrollo.

Elegir la ubicación incorrecta

Lo has escuchado antes: ubicación, ubicación, ubicación. Todo proyecto de desarrollo inmobiliario exitoso comienza con una excelente ubicación que se alinea con el mercado objetivo del desarrollador y la demografía clave. Debido a que elegir la propiedad adecuada puede hacer o deshacer un proyecto, los desarrolladores deben encontrar las mejores oportunidades inmobiliarias. Para ayudar a evaluar sitios potenciales, los desarrolladores consideran factores como:

  • Accesibilidad
  • Competencia
  • Riesgos ambientales
  • Tarifas aplicables
  • Requerimientos de diseño
  • Mejoras planificadas

Oposición de barrio

El potencial de la oposición vecinal se subestima fácilmente. Los proyectos pueden destruirse si los vecinos presionan con éxito a los funcionarios electos para que eliminen un proyecto, incluso cuando la ley está del lado del desarrollador. Hay una variedad de razones por las que los vecinos pueden oponerse a un proyecto, incluidas ideas erróneas exageradas o temores sobre los impactos del proyecto, conflictos de intereses y conflictos de valores (por ejemplo, conservación ecológica frente a crecimiento económico).

Para limitar los problemas potenciales, los desarrolladores deben determinar primero por qué se puede oponerse al proyecto y desarrollar una estrategia de divulgación que responda a las preocupaciones.

Aprobaciones y permisos de proyectos

Uno de los primeros pasos en el desarrollo es obtener la aprobación del plan de la oficina municipal correspondiente. Luego están los permisos, que son necesarios para nuevas construcciones, reconstrucción, alteración, reparación, reubicación y remoción o demolición de cualquier edificio. Se requieren permisos separados para la instalación, extensión, alteración o reparación de sistemas eléctricos, mecánicos, HVAC y de plomería.

Si bien obtener las aprobaciones y los permisos adecuados es un proceso simple, siempre existe el riesgo de que tarde más de lo esperado o de que no se otorguen las aprobaciones y los permisos. Para limitar los posibles dolores de cabeza, los desarrolladores deben comenzar el proceso de permisos y aprobación temprano y comunicarse de manera efectiva con el centro de permisos municipal local.

Riesgos del lugar de trabajo

Los sitios de construcción presentan un riesgo inherente, que debe identificarse y evaluarse, y deben implementarse planes y procedimientos de seguridad adecuados. Según la Administración de Salud y Seguridad Ocupacional (OSHA), la tasa de lesiones fatales para la industria de la construcción es más alta que el promedio nacional para todas las demás industrias. Las lesiones más comunes son:

  • Descendente
  • Deslizamiento y deslizamiento
  • Exposición al aire y al material
  • Accidentes de «atropello» (cuando un trabajador es golpeado por un vehículo, un objeto que cae o un objeto volador)
  • Ruido excesivo
  • Lesiones relacionadas con vibraciones
  • Lesiones relacionadas con andamios
  • Aventuras eléctricas
  • Quemaduras
  • Manipulación de materiales

Si bien la seguridad de los trabajadores recae en los contratistas, la responsabilidad última recae en el desarrollador (que contrata al contratista).

Otros peligros en el lugar de trabajo son condiciones que pueden provocar retrasos en el proyecto y costos de construcción adicionales. Los ejemplos incluyen mal tiempo, escombros de enterramiento, servicios públicos inesperados, rocas inesperadas, niveles de agua subterránea más altos de lo esperado y suelo con capacidad de carga inadecuada. Existe la posibilidad de que estas condiciones puedan desencadenar cláusulas contractuales que transfieran el riesgo del contratista al desarrollador.

Diseño de pérdidas defectuosas

Los arquitectos suelen mantener un seguro de responsabilidad profesional para protegerse contra errores como especificar el tipo incorrecto de hormigón o calcular mal la carga estructural. Sin embargo, las pérdidas debido a errores de diseño pueden exceder los límites de la póliza, especialmente para proyectos de construcción importantes (por ejemplo, $ 50 + millones). Eso significa que el desarrollador podría terminar con una pérdida catastrófica.

Afortunadamente, existen formas de limitar el riesgo de perder defectos de diseño. Por ejemplo, el desarrollador puede aumentar la cobertura de seguro del proyecto, tanto con el arquitecto como a través de una póliza de proyecto, y comprar una póliza de Indemnización Profesional de Protección al Propietario (OPPI). Por supuesto, la mejor manera de reducir el riesgo es evitar errores de diseño en primer lugar eligiendo estudios de arquitectura altamente calificados con una reputación estelar y un historial de baja demanda.

Incumplimientos de costos

El desarrollo inmobiliario puede ser muy rentable, pero las ganancias pueden erosionarse rápidamente debido al gasto excesivo en costos. Desde costos laborales y materiales volátiles hasta inconvenientes inesperados y cambios en los pedidos, los presupuestos pueden volar. El desarrollador asume todos los riesgos de sobrecostos y la mejor manera de evitarlos es sobrepasar el presupuesto en primera instancia agregando un «búfer» del 10% al 20%. Es una buena idea agregar un 10% o 15% adicional a tiempo para cada fase del proyecto para tener en cuenta los retrasos inevitables.

¿Cuál es la diferencia entre un promotor inmobiliario y un inversor inmobiliario?

Los promotores inmobiliarios compran terrenos y propiedades en situaciones difíciles, construyen sobre ellos o los renuevan y luego los venden para obtener ganancias. Una vez finalizado un proyecto, los desarrolladores inmobiliarios venden la propiedad a inversores inmobiliarios, que suelen ser propietarios de las propiedades para obtener flujo de caja.

¿Qué estudian la mayoría de los promotores inmobiliarios?

Si bien no se requiere educación formal, la mayoría de los desarrolladores de bienes raíces tienen al menos algunos años de experiencia en bienes raíces. Además, es útil tener sólidas habilidades analíticas y de investigación y habilidades de creación de sitios web para ayudar con la financiación, la adquisición de tierras, la comercialización y similares.

¿Qué hacen los promotores inmobiliarios?

Los promotores inmobiliarios compran terrenos y propiedades en dificultad para crear valor mediante la construcción de nuevas estructuras o la modificación de las existentes. Los desarrolladores inmobiliarios manejan el proyecto de principio a fin. Ellos planifican, diseñan y financian la empresa, y forman un equipo para llevar a cabo el plan. Una vez que se completa un proyecto, el desarrollador generalmente vende la propiedad a un inversionista inmobiliario.

La línea de fondo

El desarrollo inmobiliario no es solo por el bien del corazón. Si bien los proyectos pueden ser gratificantes y obtener excelentes resultados, existen muchos desafíos para los desarrolladores de principio a fin. Los promotores inmobiliarios más exitosos son los que saben cómo identificar, planificar y reducir esos riesgos.